דומני שאיש מהעוסקים בתחום הנדל"ן בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט, לא הופתע כלל במהלך הימים האחרונים מקריאת האזעקה של עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, שהתריעה על כך שכ-33 אלף יחידות דיור התחדשות עירונית שהיו מיועדות להיות מקודמות דרך הותמ"ל, נותרו כאבן שאין לה הופכין מסיבות סביבתיות ונוספות.
מבלי לזלזל כלל ועיקר בטיעונים כנגד תוכנית זו אחרת, ובמיוחד פגיעה בשטחים פתוחים, שהייתה לדברי גנון סיבה מרכזית לעצירת התוכניות, הנני סבור כי מדובר בסימפטום לבעיה הרבה יותר עמוקה: האם מדינת ישראל אכן חרתה על דגלה את ההתחדשות העירונית כמשימה לאומית מרכזית להצלת שוק הדיור, ובד בבד למיגון מאות אלפי בניינים כנגד רעידות אדמה, או שמא, כמאמר החבר'ה, הכל "כלאם פאדי" (דיבורים ריקים)?
למי שאינו זוכר, רק לפני מספר שנים קבעה ממשלת ישראל יעד שאפתני במיוחד של בניית כשתי מיליון דירות דירות חדשות עד לשנת 2040, כשמתוכן כ-800 אלף אמורות להיות במסגרת התחדשות עירונית, ובמילים אחרות קצב של כ-100 אלף דירות בקירוב לשנה, כשמתוכן כ-40 אלף במסגרת התחדשות עירונית. בפועל, לשם השוואה, הקצב של כלל שוק הדיור בישראל עומד כיום על כ-45 אלף דירות חדשות לשנה, כשמתוכן רק כ-15 אלף במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי כאחת.
ובמילים אחרות, אין שום קשר, לא ישיר ולא עקיף, בין המספרים המרשימים ששרי שיכון בזה אחר זה מלהגים באמצעי התקשורת, לבין המספרים בפועל. גם העובדה שנוצרו אי-אילו מקרים של פסילת או עצירת תוכניות ותמ"ל בשל פגיעה בשטחים פתוחים, מלמדת כאלף עדים כי בתוך הערים הוותיקות נוצרות תוכניות משמעותיות בזו אחר זו ושתוכנית איכשהו כבר יוצאת לדרך, זמן התממשותה ארוך מנשוא.
יתרה מכך: באופן פרדוקסלי עיכוב תוכניות פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 בתוך הערים, גורם לנזק סביבתי גדול בעשרות מונים יותר מאשר לו אותן 33 אלף יחידות דיור היו יוצאות לדרך. הסיבה לכך פשוטה בתכלית, שהרי במקום תוכניות ההתחדשות העירונית המעוכבות, מופעל לחץ גדל והולך לקדם עוד ועוד מתחמי ענק חדשים בכל רחבי הארץ, מה שגורם לכל הדיעות ל"זלילה" חסרת מעצורים של שטחים פתוחים ועתודות קרקע, זאת במקום לנצל את תום קרקע קיימת ויקרה מפז במרכזי הערים הוותיקות.
יש בכך גם פספוס של יעד לאומי חברתי ראשון במעלה של שדרוג ושיקום שכונות ותיקות וערי פיתוח מתפוררות כדבעי, זאת במקום לייצר קיטוב על-ידי בניית שכונות חדישות לצד אותם שיכונים מתפוררים. ברור גם כי ה"נדבות" שאותם העניק שר השיכון ליצמן לרוכשי דירות יד שנייה בפריפריה, רק יקבעו את אותם שיכונים מתפוררים לעד, זאת במקום ליצור תהליך נכון ובריא של פינוי בינוי, מה שלא רק ישדרג לאין שיעור את אותן שכונות, אלא גם ימגן את תושביהן בפני רעידת אדמה גדולה אפשרית.
כך או אחרת, אני אישית מבין מאוד את זעקתה הנכונה של עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, אולם בשונה ממנה, סבור כי הסיבות לתקיעת תוכניות הותמ"ל אינן פרוצדורליות וטקטיות ומסיבות סביבתיו, בעיקרן, אלא בשל נרטיב אסטרטגי מוטעה בעליל הרואה את כל נושא ההתחדשות העירונית כברירת מחדל, ולא כלב לבו של שוק הדיור ופניה של מדינת ישראל בדורות הבאים. וחבל מאוד שכך.
