ראשית דבר, אודה ואתוודה, באחד מהמאמרים שכתבתי במהלך השנתיים האחרונות, התרעתי חזור ושנה אודות הסכנה הממשית של היווצרות תיבת פנדורה במחירי הדיור. כלומר, אובדן מוחלט של שליטה על עליות מחירים תלולות הולכות וגדלות.
אכן התרעתי, אולם גם בחלומות הבלהות האפלים ביותר שלי, לא פיללתי עד כמה התרחיש הזה יתממש, ובמלוא החומרה. נתוני למ"ס מהימים האחרונים על-אודות הרבעון יולי-ספטמבר, ממחישים נאמנה ובמלוא העוצמה את גודל השבר בשוק הדיור. מעבר לעובדה הידועה לכל שרמות מחירי הדיור השנה עלו ב-99 אחוזים בממוצע, כלומר עד סוף השנה הקלנדרית יחצו בוודאות את הרף הדו ספרתי, צדו את עיני מספר נתונים בלתי שגרתיים, גם במציאות של שוק דיר מתודלק.
בראש וראשונה יוצא דופן הנתון המצביע על עליית מחירים דרמטית של 38 אחוזים בנתניה. העובדה שנתון זה אינו מתייחס לעיר קטנה אי-שם בפריפריה, אלא לעיר לווין של גוש-דן, ובפועל חלק בלתי נפרד מ"מדינת תל אביב", הינו לדידי נורת אזהרה אדומה מהבהבת. גם אם נגלם בתוך נתון זה את העובדה שחלק מסוים מעליית המחירים בנתניה מקורו בגל של משקיעים, שהעדיפו את נתניה הזולה יחסית לתל אביב, עדיין אין שום אח ורע בהיסטוריה הנדל"נית של מדינת ישראל לזינוק כה דרמטי במשך שנה אחת בלבד.
מבחינה זו נתניה, לדידי, מהווה אוונגרד, חיל חלוץ לעליות מחירים מסחררות בערים נוספות. אם נבדוק נכוחה את הערים הממוקמות אחרי נתניה, נמצא ביניהם ערי לווין נוספות של תל אביב דוגמת רמת גן (17.5 אחוזים עלייה) בת ים (125 אחוזים) אבל גם עיר פריפריאלית יחסית, שחוותה במהלך שנה אחת עליית מחירים של יותר מ-18 אחוזים. כמו-כן העובדה שבמהלך החודשים האחרונים שעדיין לא גולמו בנתוני למ"ס, הייתה התנפלות רבתי על שוק הדיור של משקיעים ישראלים כמו גם משקיעי חו"ל, זאת מתוך הערכה שבקרוב מאוד יועלה מס הרכישה מ-5 ל-10-8 אחוזים, תביא מן הסתן ברבעון האחרון של 2021, אוקטובר, דצמבר, לעליות מחירים מסחררות נוספות.
את הפיאסקו הזה לא ניתן היה לצערי לעצור, לא באמצעות מיסי רכישה מיותרים או תקנות אחרות. הנוסחה היחידה שאין בלתה, תהיה מהלך משולב של הגדלה אוטומטית של זכויות הקבלנים בכל פרויקט ופרויקט ב-30 אחוזים (שבס כחלון) ומאידך-גיסא שחרור קרקע בכמויות משמעותיות ביותר. גם הרפורמה האחרונה בהתחדשות עירונית, כמו גם הצהרת שר השיכון זאב אלקין שבכוונתו לשווק 300 אלף יחידות דיור תוך 4 שנים, רחוקים מאוד מלהספיק. ראשית, משום שכל כלכלן שנה א יודע שקרקע שמשווקת כיום, תבוא לידי ביטוי בשוק הדיור רק בעוד חמש-שש שנים, ושנית, מהטעם הפשוט שגם הכמות שאלקין הצהיר אודותיה, רחוקה מאוד מלהספיק.
חישוב מדוקדק שערכנו בלשכת הקבלנים, מלמדת שבמהלך שלושת העשורים הקרובים, 2021-2050, יהיה על המדינה לשווק בממוצע 130 אלף יחידות דיור מדי שנה. החישוב מגלם בתוכו הן את העלייה המשמעותית בגודל האוכלוסייה, תוספת של כמיליון ישראלים מידי 4-5 שנים(!), תוצאה של ריבוי טבעי ועלייה מהתפוצות.
על כן, לסיכום, כל עוד מקבלי ההחלטות ימשיכו להתפלפל סביב המספרים האנכרוניסטים 50-60-70 אלף התחלות בנייה לשנה, השיא שהשיגה העיר נתניה, 38 אחוזים עליית מחירים תוך שנה, עתיד להישבר במהרה. אנא רישמו זאת לפניכם!
