נתון מדהים זה, עולה מדין וחשבון של ועדה בינמשרדית, אשר הונח על שולחן הממשלה בחודש אפריל 1998. ספק רב אם מאז הגשת הדוח תוקן המצב. נתון זה, יש בו כדי לשקף את מצב קשה – הן של בעלי הזכויות בדירה והן של המשק הישראלי בכללותו.
לאחרונה, עלה נושא העדר הרישום בפסק דין שניתן על-ידי בית המשפט העליון במסגרת רע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות נ' פלונית. במסגרת פסק הדין אושררה פעם נוספת ההלכה שנקבעה בפרשת פרמניגר נ' מור ( ע"א 3295/94), לפיה – מי שדירתו איננה רשומה אצל רשם המקרקעין, או במינהל מקרקעי ישראל – לא יחסה בצילו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. על-מנת להבהיר, סעיף 33 לחוק, קובע, כי מי שמתגורר בדירה, יחשב דייר מוגן במקרה שבו דירתו תימכר במסגרת הליכי מימוש על-ידי נושיו. הפועל היוצא הוא, שבמקרים כאלו לא ניתן למכור את דירתו של אותו דייר מוגן.
השיטה הנהוגה בישראל לעניין הקניית זכויות במקרקעין והעברתם, כפי שהיא מוסדרת בחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, מבוססת על רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. השלמת רישום הזכויות הכרחי להשלמתה של עסקת המקרקעין.
בהתאם להוראות החוק, זכות המקרקעין מוכרת רק לאחר שהיא נרשמה בפנקס המקרקעין. רישום בפנקסי המקרקעין במקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנם.
כיום, למעלה מ-95% מקרקעות המדינה רשומות כמקרקעין מוסדרים. רישום הזכויות בלשכת רשם המקרקעין מבטיח אם כן, כי עורך עסקה במקרקעין ידע במדויק, מהן הזכויות אותן הוא רוכש, האם עסקינן בזכות נקייה, ומהם השעבודים וההערות החלים על המקרקעין.
מן האמור עד כה עולה, כי קיים שוני מהותי בין מי שזכויות דירת המגורים אשר בבעלותו רשומה בפנקסי המקרקעין לבין מי שדירתו איננה רשומה.
שוני זה מקבל ביטוי הן בסחירות הדירה והן באפשרות ליטול משכנתאות שיובטחו על-ידי הדירה. באשר לסחירות דירת המגורים – נקבע בדוח הוועדה, כי שווי דירה שאיננה רשומה עלול להיות נמוך ב-5%-10% משווי דירה דומה רשומה.
באשר למשכנתאות – בעלי דירות שזכויותיהן אינן רשומות נתקלים בקשיים רבים עד לקבלת משכנתא. לעיתים נדרשים לחלופות יקרות יותר ולעיתים לגיוס ערבים.
זאת ועוד, העדר רישום גורם נזק כבד למשק הישראלי בכללותו. נבהיר. ריבוי דירות שרישומן טרם הוסדר בלשכת רישום המקרקעין, משמעותו, ייחוד חלק ניכר מן האשראי הניתן על-ידי בנקים בישראל לענף הבנייה, לצורך העמדת ערבויות בנקאיות לטובת הרוכשים שזכויותיהם טרם נרשמו.
בנוסף, העדר הרישום מהווה הגבלה על המשק הישראלי לעשות שימוש במקרקעין כבטוחה לקבלת אשראי שיכול היה לשמש לפיתוח בנייה נוספת ועסקים אחרים.
לכך, כאמור, יש להוסיף את העובדה, כי בהתאם להלכת בית המשפט העליון, מי שנקלע לחובות כספיים, ולא מדובר בחוב ישיר על דירת מגוריו, עלול לאבד את דירתו, בשונה ממי שדירתו רשומה, זאת רק בשל העדר הרישום עצמו.
מן האמור עד כה עולה תמונה קשה. העדר הרישום, גורם באופן וודאי נזק כבד לבעלים. עסקינן, בהערכה על הצד הנמוך, בנזקים של עשרות אלפי שקלים לכל בעלים של דירת מגורים אשר איננה רשומה.
לכך, יש להוסיף את התשלומים שנדרשים לשלם הבעלים בכל פעם שהם מבקשים לבצע עסקה של העברת זכויות בדירה. על עניין זה נעמוד בהרחבה להלן.
עד כאן התופעה ונזקיה. עולה השאלה מהם הגורמים לתופעה זו וכיצד ניתן להביא לפתרון הבעיה. כאמור, ממשלת ישראל מינתה ועדה בינמשרדית אשר הגישה את המלצותיה בחודש אפריל 1998. הוועדה המליצה על שינויים ברובד החקיקתי, שינויים ברובד של ארגון סדרי עבודה של הגופים המעורבים בתהליכי הרישום ויצירת מנגנון ליווי ליישום המלצות הוועדה.
חלק מהמלצות הוועדה דן בפעילות חברות הבניה בישראל.
חברות הבניה מתחייבות במסגרת הסכמי הרכישה עם הרוכשים לרשום את הזכויות על שם כל אחד מהרוכשים בלשכת רישום המקרקעין.
כפועל יוצא מהזמן הנדרש עד להשלמת הליכי הרישום מנהלות חברות הבניה מרשם פנימי במשרדיהם. מרשם זה משקף את המכירה לרוכש הראשון ואת הפעולות שנעשו במקרקעין לאחר מכן. בע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה, תק – עליון 2001 (1) 1553, קבע בית המשפט העליון, כי מעמדה של חברת בניה המפעילה מרשם פנימי, כמעמד רשות ציבורית בכל הנוגע לחובותיה כלפי ציבור הרוכשים.
הוועדה מצאה, כי כל אחת מחברות הבניה קבעה לעצמה תעריפים לטיפול במרשם הפנימי. תעריפים אלו היו גבוהים פי כמה מהתעריפים הקבועים בלשכת רישום המקרקעין והסתכמו באלפי שקלים בגין כל פעולת העברה של זכויות. יתרה מכך, וזהו העיקר, הוועדה קבעה, כי העובדה שחברות הבניה גבו כספים בסכומים לא מבוטלים, היוותה תמריץ שלילי לחברות לבצע את רישום הדירות. בנסיבות אלו, המלצות הוועדה היו לקבוע, על-פי דין, תעריפים מקסימליים לפעולות אותן מבצעות החברות במסגרת המרשם הפנימי.
המלצות הוועדה בעניין זה יושמו עם התקנת צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין) התש"ס – 1999.
צו זה נכנס לתוקפו ביום 1/1/2000, ובהתאם לקבוע בו, הופחתו בהדרגה הסכומים המירביים אותם רשאיות לגבות חברות הבניה בגין העברת זכויות. זאת, עד להשוואת סכומים אלו (ביום 1/1/2005) לסכומים הנגבים בלשכת רישום המקרקעין. בדרך זו, כך סברה הוועדה, יאויין התמריץ השלילי אצל חברות הבניה והן יזדרזו לפעול להשלמת הליכי הרישום.
והנה, למרות האמור עד כה, וחרף העובדה שחלפו כ -6 שנים מהמועד בו יושמו המלצות הוועדה, אם כי לא במלואן, עדיין נותרו מאות אלפי דירות לא רשומות. הגורמים לכך, הם המשך הסרבול במשרד הבינוי והשיכון והעדר אכיפה כלפי חברות בניה המפרות את צו הפיקוח וממשיכות לגבות סכומים גבוהים מציבור לקוחותיהם וכיו"ב. יצוין בעניין זה, כי חלק מחברות הבניה מיישמות את הוראות הצו במלואן.
עוד יצוין, כי כנגד אחת מחברות הבניה, שהפרה את הצו, וגבתה בייתר ממאות לקוחותיה, הוגשה לפני כשנה תובענה ייצוגית, אליה הצטרף היועץ המשפטי לממשלה. בשל העומס הרב המוטל על בתי המשפט, טרם הוכרע עניינה של תובענה זו.
לסיכום ניתן לומר, כי פתרון קסם אין ואולם מוטלת חובה על משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר למגר בכל דרך תופעה זו, אשר גורמת נזקים אדירים למאות אלפי משפחות בישראל ולמשק הישראלי בכללותו.
