ביום 08.11.07 פורסם תיקון 59 לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרתו הורחבו מדרגות מס הרכישה. במסגרת התיקון, המדרגה של 0% מס ביחס לרכישת דירת מגורים יחידה הורחבה ותעמוד על סכום של 850,000 ש"ח, וזאת רטרואקטיבית ביחס לעסקות החל מ-01.08.07.
זאת ועוד, ביחס לרכישות החל מ-1.11.07 הורחבה המדרגה עוד יותר ותעמוד על 925,000 ש"ח. ביחס לחלק השווי עד ל-1,300,000 ש"ח יחול מס רכישה בשיעור של 3.5%, ורק מעל סכום זה יחול מס רכישה בשיעור של 5%. משמעות התיקון היא חסכון מקסימלי במס רכישה של עד כ-30,000 ש"ח ביחס למצב טרם התיקון.
לעניין המועדים - המועד הקובע ביחס לזכאות למדרגות החדשות הינו ככלל מועד חתימת ההסכם ולא מועד התשלום על הדירה, העברה בטאבו או כל מועד אחר. לכך עשויים להיות חריגים מסויימים מקום בו מדובר בצורך באישור גורם רשמי לשם מתן תוקף למכירה (לדוגמה במכירה ע"י קטין או ע"י כונס), וכן חריגים נוספים עליהם עמדנו בעבר.
לעניין הזכאות - חשוב להדגיש כי המדרגה בשיעור של 0% מוקנית רק ביחס לרוכש יחיד שזו היא דירתו היחידה. חלק בדירה נוספת שהינו פחות מ - 25% אינו שולל את היותה של הדירה דירה יחידה.
כמו כן יחול שיעור האפס גם אם היחיד רכש דירה וטרם מכר את הקודמת - ובלבד שמכירת הדירה הקודמת תהיה בתוך 24 חודשים לאחר רכישת הדירה (או 12 חודשים ממועד האפשרות לקבל חזקה במקרה של רכישה מקבלן).
במקרים רבים מאוד עתיד התיקון להוביל לסיטואציה בה רכישת דירה יחידה תהיה פטורה לחלוטין ממס רכישה. בכך יש כמובן כדי לקדם את תכלית החוק לעודד עסקות בדירות. כתוצאה מכך מתחדדת סיטואציה הנראית לכאורה מוזרה, ולפיה יחידי קבוצות רכישה המתקשרות בהסכם מפוצל של רכישת קרקע ושירותי בנייה - עשויים לשלם יותר מס רכישה דווקא אם התכנון יוכר כתקף. בעבר - תקפו רשויות מיסוי מקרקעין את קבוצות הרכישה בטענה כי מדובר ברכישת דירה מוגמרת ולא קרקע ושירותי בנייה בנפרד וכך נחסך מס רכישה (לדוגמה פ"ד לנג). הרחבת המדרגות יוצרת מצב הפוך- כיוון שבפיצול עסקות מס הרכישה משולם אומנם רק על מרכיב הקרקע (ולכן על שווי נמוך יותר) ואולם שיעור המס הינו גבוה יותר - 5% וללא מדרגות מס.
הדבר בולט מאוד ביחס לדירות במחירים נמוכים ואולם תקף גם בדירות בסכומים גבוהים למדי. כך לדוגמה - בדירה ששוויה 1.5 מיליון ש"ח והינה דירה יחידה - ישולם מס רכישה בסכום של 23,125 ש"ח כדירה. אם תוכר העסקה כעסקה מפוצלת - ישולם מס רק על מרכיב הקרקע. באזורי ביקוש - מרכיב הקרקע עשוי להגיע לכ-50% מהשווי - ובמקרה כזה מס הרכישה יעמוד על 37,500 ש"ח. אף אם מרכיב הקרקע הינו 1/3 בלבד (כמקובל ככלל אצבע) - ישולם יותר מס רכישה בחלופה של עסקה מפוצלת.
לכאורה - מצב דברים זה מקטין ואולי אף מאיין את התמריץ של רשויות מיסוי מקרקעין לתקוף את קבוצות הרכישה - ואולם יש לסייג מסקנה זו: ראשית - לעיתים רשויות מיסוי מקרקעין מנסות לטעון גם לעסקה נוספת של רכישה ומכירה בידי הגורם המארגן - ועל כן קיים עדיין תמריץ.
שנית - לא תמיד המדובר בדירת מגורים יחידה בידי הרוכש. ושלישית - עיקר החסכון היה ונותר בתחום המע"מ - ורשויות מע"מ עשויות משיקוליהן שלהן לנסות ולתקוף את המתווה ועל כן יש להיערך בהתאם.
