סקה של רכישת נכס מקרקעין הינה אחת מן העסקות אשר מרביתנו עושים לכל הפחות פעם אחת בחיים. עסקה כזו בדרך כלל הינה עסקה משמעותית ביותר בחיינו, ולתוצאותיה של העסקה יש השלכות בהיבטים שונים. לכן, חשוב לדעת ולהכיר את המאפיינים הבסיסיים של עסקות כאלה, להבין את העסקה אותה אנו מבקשים לבצע, ולנסות להימנע מטעויות שהשפעתן יכולה להיות קשה מאוד במקרה של כשלון או טעות בעסקה.
ראשית, יש להבחין בין שני סוגים עיקריים של זכויות בנכסי מקרקעין.
1.
זכויות בעלות – נכס אשר הבעלות המלאה בו מצויה בידי הבעלים.
2.
זכויות חכירה (שכירות לתקופה ארוכה) – נכס אשר הבעלות המלאה מצויה בידי גורם חיצוני לדוג' מינהל מקרקעי ישראל, והוא אשר מחכיר את הזכויות בנכס לרוכש. חכירה נפוצה היא ל-49 שנים.
גם זכויות החכירה נחלקות לשני סוגים:
א.
חכירה שאינה מהוונת – (היוון הינו תשלום חד פעמי ומראש של דמי החכירה, הבא במקום תשלום מדי חודש בחודשו) כאשר שולם לבעלים, חלק קטן משווי הזכויות בקרקע. במצב זה, זכות החכירה מוגבלת ודומה בהיבטים מסוימים לזכות של שוכר בלבד. החוכר נדרש לשלם תשלומי חכירה שנתיים לבעלים (שנשארים קבועים פחות או יותר לכל תקופת החכירה). כמו כן, זכויות הבניה והמימוש של הנכס מוגבלות ובמקרה של מכירת הזכויות לחוכר חדש, ונדרש תשלום של דמי הסכמה לבעלים כדי לקבל את הסכמתו למכירה. בנוסף, כאשר נמכרות הזכויות לחוכר חדש מעודכנים דמי החכירה השנתיים, דבר שמשליך ישירות על הקונה החדש.
ב.
חכירה מהוונת – כאשר שולמו לבעלים 91% משווי הזכויות. במקרה כזה, זכויות החוכר הינן קרובות ביותר לבעלות, וכמעט שלא חלות עליו מגבלות כל שהן בשימוש בקרקע. עם זאת, קיימת חובה לדווח למחכיר על העברת זכויות בנכס ולקבל הסכמה שלו למימוש זכויות בניה בנכס. מגבלה אחת משמעותית שישנה בחכירה מהוונת היא כאשר מבקשים לשנות את ייעוד הקרקע, לדוג' ממגורים למסחר, או להגדיל את זכויות הבניה מעבר לזכויות הרגילות. במקרים כאלה יש לקבל הסכמה של המחכיר, ולשלם לו תשלום בגין שינוי הזכויות.
ישנם מקרים, בהם ניתן לשנות את זכויות החכירה, מחכירה לא מהוונת לחכירה מהוונת, ע"י תשלום דמי היוון תשלומים אלה נעשים תוך התחשבות בשווי הנכס ובמספר השנים עד לתום תקופת החכירה.
חלק ניכר מהקרקעות במדינת ישראל הינן בבעלות המדינה, מוחזקות בעיקר ע"י מינהל מקרקעי ישראל ומוחכרות על ידיו. בשנים האחרונות קיימת מגמה מתפתחת והולכת של המינהל להעביר קרקעות המוחכרות בחכירה לא מהוונת, לחכירה מהוונת ואף להעביר (בינתיים, רק בדירות מגורים ולא בבתים צמודי קרקע) את זכות הבעלות בקרקע לחוכר, וכך הופכות הזכויות לזכויות בעלות.
החוק קובע כי הזכויות בנכס מקרקעין צריכות להיות רשומות במרשם ספרי המקרקעין. המרשם מתנהל בלשכת רישום המקרקעין, הנקראת "טאבו" והוא מתנהל לפי חלוקה לגושים וחלקות. ישנם נכסים רבים אשר הרישום לגביהם לא הושלם עד כדי רישום בטאבו. ברוב המקרים האלה, הרישום מתנהל בספרים המצויים בידי "חברות משכנות". רישום זה הוא רישום זמני, עד להשלמת הליכי הרישום בטאבו.
מקום נוסף בו מתנהל רישום זכויות לגבי נכסי מקרקעין, הוא ספרי מינהל מקרקעי ישראל. רישום זה מתייחס רק לנכסים אשר הזכויות בהם הם זכויות חכירה. לפני ביצועה של עסקה, חובה לעיין במרשם המתנהל לגבי אותו נכס, לקבל "נסח רישום" מלשכת רישום המקרקעין או "אישור זכויות" מהחברה המשכנת או מהמינהל. במסמכים אלה מצויים פרטים חשובים ומהותיים לגבי הנכס.
אחד העקרונות הבסיסיים, החלים על עסקות במקרקעין הוא "דרישת הכתב", הקובע כי כל עסקה במקרקעין צריכה להיעשות בחוזה בכתב ולא די בהתחייבות בעל-פה. בחוזה יש להגדיר בצורה ברורה את הנכס ואת התנאים הבסיסיים לעסקה. לעיתים, אפילו זיכרון דברים שנכתב על-ידי שני הצדדים ומגדיר את הנכס, מחירו, ומועד מסירת החזקה, יכול להיחשב כחוזה תקף לכל דבר ועניין, ולכן חובה לקבל יעוץ מוקדם לפני שחותמים על מסמכים הקשורים לעסקה במקרקעין.
חלק מהבדיקות הבסיסיות, שיש לערוך לפני שמבצעים עסקה במקרקעין, מתייחסות לנושאים הבאים:
1. טיבן של הזכויות בנכס. האם אלו זכויות בעלות או חכירה? אם מדובר בזכויות חכירה, האם הן מהוונות או לא? אם הזכויות אינן מהוונות, איזו ההשלכה יש לכך על העיסקה?
2. האם הזכויות בנכס משועבדות? בדרך כלל, לשם רכישת נכס מקרקעין, לוקחים הרוכשים הלוואה, המובטחת ברישומה של משכנתא. במקרה כזה יש להסדיר, במסגרת העיסקה את סילוקה של המשכנתא מהנכס, במסגרת העיסקה. סוג נוסף של שעבודים על נכס יכול לנבוע מעיקולים המוטלים על הנכס בשל חובות של בעלי הזכויות בנכס. כמו-כן יש מצבים בהם נרשמות הערות על הזכויות בנכס, לדוג' מטעמה של עירייה על החלטה להפקיע חלק מהמקרקעין לטובת הציבור.
3. האם חלות מגבלות כל שהן לביצוע העיסקה ביחס לנכס? יש מקרים בהם רשומות הערות שונות על הנכס. לדוג' יש נכסים שחלה מגבלה על העברת הזכויות בהם למשך תקופות מסוימות או בכפוף לאישורים מסוימים. מגבלה כזו יכולה למנוע את ביצועה של עסקה.
4. האם לא חלים על הנכס צווים מנהליים או שיפוטיים, בגין בניה לא חוקית או ללא קבלת היתר בניה. יש מקרים בהם מבוצעות עבודות בניה, בהיקפים שונים, ללא היתר בניה. בחלק מהמקרים הדבר יכול להגיע לכדי מצב בו חל צו הריסה על המבנה כולו או חלקו, דבר שיכול להשפיע מהותית על העיסקה.
חלק מהבדיקות הללו ניתן לעשות כבר באמצעות נסח הרישום או אישור הזכויות, וחלק מהן מצריכות בדיקה מקיפה יותר. כמו כן, חשוב לדעת שעסקה במקרקעין גוררת אחריה חיוב בתשלומי מסים שונים, הן לגבי המוכר והן לגבי הקונה לדוג' מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה וכדומה. ישנם מקרים בהם חל פטור מהמסים הללו או מחלקם, וכל מקרה יש לבדוק לגופו עוד בטרם ביצוע העסקה בפועל.
שלבי הביצוע של עסקת מקרעין:
1. לאחר שמתקיים מו"מ ראשוני בין הצדדים לעסקה, יש להעביר את הטיפול לעו"ד המתמחה בתחום זה. עוה"ד צריך לקבל את כל המידע הדרוש כדי שיוכל לבצע את כל הבדיקות הרלוונטיות לעסקה הספציפית. עסקות במקרקעין הן חריג ספציפי בו יכול עו"ד אחד לייצג את שני הצדדים לעסקה.
2. עריכת חוזה מפורט, הכולל את הפרטים הספציפיים של העסקה לרבות פרטי הנכס והכלול בו, הצהרות והתחייבויות שונות של הצדדים, סכום התמורה ולוח התשלומים שלה, וכן מועד המסירה של החזקה בנכס לקונה.
3. ביצוע הוראות החוזה ובמיוחד ביצוע התשלומים על-ידי הקונה ומסירת החזקה בנכס על-ידי המוכר.
4. העברת הרישום בנכס על שם הקונה.
לסיכום, עסקה לרכישה או מכירה של נכס מקרקעין הינה עסקה מורכבת ויקרה אשר יש לה השלכות בתחומים שונים ולכן חובה לקבל ייעוץ וליווי משפטי מעו"ד המתמחה בתחום המקרקעין, אשר ילווה את לקוחותיו בכל שלבי ביצועה של העסקה.
