במאמרו של סטן ג'יי לייבוביץ, "Anatomy of a Train Wreck” (בתרגום חופשי: "אנטומיה של הרס רכבת"), שהתפרסם בדו-שבועון National Review (20.10.08), מסביר הפרופסור לכלכלה מאוניברסיטת טקסס באיפוק מירבי את הסיבות למפולת של שוק המשכנתאות בארה"ב, אך זעקת ה"אמרנו לכם" בוקעת כמעט מכל פסקה של דבריו.
מתחילת 1990 הושקה בארה"ב על-ידי הממשל האמריקני - בעידודם של פעילים פוליטיים, פעילי דיור ורגולטורים למיניהם ובסיועם של אנשי אקדמיה ותקשורת - מדיניות דיור חדשה, שמטרתה המוצהרת הייתה להגדיל את מספרם של בעלי הדירות/הבתים, במיוחד במגזרי המיעוטים ומעוטי היכולת. העובדה שמרבית אוכלוסיית היעד של מדיניות זו לא עמדה בתנאים לקבלת הלוואות המשכנתא - תנאים שניסיון העבר הוכיח כי יש בהם כדי לנבא במידה רבה את החזר ההלוואות בפועל ואת השלמתן של רכישות הנדל"ן - לא הפריעה להוגיה של מדיניות המשכנתאות החדשה: הם פשוט שינו את התנאים הנדרשים. אלא שהמציאות, וההיגיון הכלכלי שעל פיו היא פועלת, סירבו משום מה להשתנות בהתאם.
כך למשל, בתקופה שקדמה ליישומה של המדיניות החדש, נהג שוק המשכנתאות להתנות את אישורן (ובכלל זה את חיתומן ואת הסחר בהן), בתנאי ה"מיושן" של הלוואה בגובה 80 אחוז מערך הנכס לכל היותר, תוך הטלת מימון היתרה של 20 האחוז הנותרים (לפחות) על הלווה עצמו. שהרי מימון עצמי בשיעור כזה מהווה תמריץ ללווה לפרוע את הלוואתו, כדי להבטיח שהשקעתו האישית לא תרד לטמיון (זאת, כמובן, כל עוד מחירי הדירות אינם יורדים ביותר מ-20 אחוז). לעומת זה, מימון עצמי של פחות מ-20 אחוזים עלול "לפתות" לווים להפסיק לשלם את החזרי המשכנתא דווקא כשהתנאים הכלכליים אינם במיטבם, כשאז יש לצעדם זה השפעה ניכרת על שוק הנדל"ן.
עושים כבוד למשתפי הפעולה
באופן מסורתי, כדי לא לסכן יתר על המידה את החברות המבטחות את המשכנתאות, נדרשו מבקשי ההלוואות לעמוד בקריטריונים כלכליים נוספים, כמו יציבות במקום עבודה, אשראי טוב והוכחת הרגלי חיסכון. כמו-כן הקפידו המבטחים על שמירת יחס סביר בין גובה ההחזרים החודשיים לבין גובה ההכנסה - יחס המבטיח עמידה בתשלומים לאורך זמן.
בקריטריונים אלה, שכאמור יש בהם כדי לנבא את העמידה בתשלומי המשכנתא, לא הצליחו לעמוד רבים ממגזר המיעוטים בעלי ההכנסה הבינונית ומטה - כלומר אוכלוסיית היעד של מדיניות הדיור החדשה. אך אל דאגה, לא מוביליה של "מדיניות דיור חדשה" יירתעו לנוכח מגבלות פעוטות ומיושנות אלה.
הם פעלו בשני מישורים: האחד ישיר והשני תעמולתי. מצד אחד, הם עודדו את הבנקים ואת המוסדות למשכנתאות להגמיש את התנאים לקבלת משכנתאות ולביטוחן, עד כדי ויתור על מימון אישי כלשהו מצד הלווה, הורדת סף הדרישות להוכחת יכולת פירעון ואי-הקפדה על יחס הולם בין החזרי המשכנתא לבין ההכנסה. המוסדות המלווים והמבטחים, שפעלו בהתאם להמלצות הממשלה האמריקנית, גם זכו ליחס מועדף מצד חברת פאני מיי, שהיא למעשה הגוף המרכז את הטיפול בכל המשכנתאות בארה"ב. עוד אחד מהאמצעים שננקטו כדי לעודד את המוסדות המלווים היה הענקת מעמד חברתי לגופים כאלה: כך למשל, זיכה העיתון האמריקני המוביל בשפה הספרדית את חברת Countrywide, שהפכה למלווה הגדולה ביותר בסאב-פריים, בתואר "חברת השנה" על תרומתה ל"מיעוטים".
מצד שני, פעלו מובילי מדיניות הדיור החדשה בתחום התעמולה: הם עמלו היטב כדי לבלום את הביקורת מצד מתנגדי המדיניות הזו, שהרחיבה ללא מגבלות את מעגל מקבלי המשכנתאות, כלומר רוכשי הנדל"ן, וגרמה להאמרת מחירי הדירות בקצב שלא תאם את הצמיחה הכלכלית בשאר המשק. עלייה זו במחירי הדירות גררה בעקבותיה שומה גבוהה מאוד של הבתים לצורך מתן המשכנתאות, וזו בתורה גרמה לעלייה תלולה בשיעור אי-העמידה בתשלומי המשכנתאות, דבר שהביא למימושן באמצעות עיקול הנדל"ן הממושכן.
תוצאה נוספת של העלייה במחירי הדירות ושל הגמשת התנאים לקבלת הלוואות-משכנתא עד כדי אִיוּנָם, הייתה חדירתם לשוק הנדל"ן של ספקולנטים, ששיעורם מוערך בכרבע (!) מכלל משקיעי הנדל"ן שנכנסו לשוק עם "פרוץ" מדיניות הדיור החדשה. ספקולנטים אלה, שלא היה להם מה להפסיד, היות שלא חויבו לסכן כמעט שום הון עצמי, ושעל-פי-רוב בחרו בהלוואות בריבית משתנה, היו כמובן הראשונים שהפסיקו לפרוע את תשלומי המשכנתא. וכך, חלקה ברכישת הנדל"ן הספקולטיבית של אוכלוסיית היעד המוצהרת של מדיניות הדיור החדשה, קרי - בעלי הכנסה נמוכה ובינונית - הוא הגדול ביותר, ורכישה ספקולטיבית זו היא הסיבה העיקרית למימוש המשכנתאות, או במילים אחרות - למשבר הנוכחי.
אולם, תומכי המדיניות החדשה דאגו לכך שהשפעתם של מתנגדיה לא ממש תורגש. אלה הוצגו כ"מיושנים", וכך הוצגו גם אותם אמצעי זהירות בדמות תנאי סינון קפדניים, המנבאים את החזר הלוואות המשכנתא בפועל, ואשר נועדו דווקא לזמנים שבהם תנאי השוק אינם טובים. את ביטולם של אמצעי זהירות אלה כינו תועמלני מדיניות הדיור החדשה "חידוש במתן משכנתאות". כמו מקדמי "המזרח התיכון החדש" אצלנו, גם מובילי "חידוש" כלכלי זה לא טרחו להסביר מדוע אמור ה"חידוש" הזה לפעול, כפי שלא הסבירו מדוע אין עוד לאמצעי זהירות "מיושנים" חשיבות או טעם.
כמו אצלנו, במקום נימוקים הפריחו נביאי הסדר הנדל"ני החדש לחלל האוויר "קביעות" ו"אמיתות", כגון, שכאשר מדובר בהלוואה לבעלי הכנסה נמוכה, הדרישה ליחס מסוים בין סכום ההלוואה לערך הנכס הממושכן אינה רלוונטית כמדד להערכת הסיכויי של פירעון ההלוואה. והביסוס לקביעה זו? מן הסתם, אותו ביסוס שהיה לקביעה כי ערפאת נטש את דרך הטרור. מובילי המדיניות החדשה גם ביטלו את חשיבותו של מדד האשראי של הלווה כמנבא את החזר הלוואתו, וזאת מבלי לספק הסבר לביטול ה"פתאומי" הזה, כמו גם לדרישה אחרת שלהם: להבטיח שהסטנדרטים החדשים לחיזוי הסיכון של אי-עמידה בפירעון ההלוואה יתאימו "לתרבות הכלכלית של הצרכנים העירוניים הבלתי מסורתיים ובעלי ההכנסה הנמוכה", ובתרגום לשפת אנוש: היספאנים. גם דרישה זו מבוססת על הנחות שתקפותן דומה להנחה כי הרשות הפלשתינית תגן עלינו מפני החמאס.
רק לא להיחשד ב"גזענות"
אך מעבר להפרחת "קביעות" ו"הנחות" כאלה, נקטו המצדדים במדיניות הדיור החדשה גם בשיטות תעמולה מתוחכמות יותר, המתמקדות בנטרול מתנגדיהם. ב-1975 נחקק בארה"ב חוק (HMDA) המחייב בנקים למסור מידע מפורט על טופסי הבקשה למשכנתאות. ב-1991, כשהורחב היקף הנתונים שהם חויבו למסור, החלו להישמע טענות, שכמובן זכו לפרסום נרחב בתקשורת, כי דחיית הבקשות למשכנתא נעשית לכאורה על-פי מוצאו של המבקש - וזאת למרות זה שהאוכלוסיה שעליה הוכרז מלכתחילה כי היא שעומדת בראש מענייהם של תומכי המדיניות החדשה, היא אוכלוסיית המיעוטים.
ב-1992 ערך הבנק Boston Fed סקר שהוכיח, לכאורה, כי שיעור דחייתן של בקשות למשכנתא במגזר המיעוטים גבוה בהרבה מזה שבמגזרים אחרים. בעקבות הסערה שעורר הפרסום, החלו פרופ' לייבוביץ' ועמיתו, טד דיי, לבדוק את נתוני הסקר הנזכר. התברר להם כי היו בו נתונים מופרכים, ולאחר שאלה תוקנו - לא נמצאה כל אפלייה כלפי מגזר כלשהו. אבל הטיעון בדבר "אפליה" והחשד ב"גזענות" כבר התפשטו בציבור, ואפליה הרי צריך "לתקן" - דינמיקה המוכרת היטב ממחוזותינו, בין השאר מדיווחי "בצלם" או מפרשת הילד מוחמד א-דורה.
החשש להיות מתויגים כ"גזענים" היווה ללא ספק מניע מרכזי בהחלטתם של מוסדות פיננסיים לקנות ולבטח את המשכנתאות, תוך התעלמות משיקולים כלכליים. אסור,כמובן, להעלות על דל שפתיים את ההרהור, שאולי דווקא בעצם העדפתם של לוֹוים בשל מוצאם יש משום גזענות.
וכך מזכירה השתלשלות האירועים הקשורה במדיניות הדיור החדשה בארה"ב לא מעט את התנהלותו של "מחנה השלום" אצלנו, המצויד תמיד ב"פתרונות", וכל מה שנחוץ לו הוא לברוא את ה"מציאות" אשר בבעיותיה נועדו "פתרונות" אלה לטפל. כשמתנפצת אותה "מציאות", היא מביאה בארה"ב מפולת כלכלית, ואצלנו - קורבנות שלום.
אלא שהדמיון בין מובילי משבר המשכנתאות בארה"ב לבין מובילי ה"שלום" אצלנו אינו נגמר כאן. היום, בעיצומו של המשבר, כשיש להצביע על גורמיו ולדרוש ממחולליו לשאת באחריות לנזקים שהסבו, מדיניות הדיור החדשה - זו שהטיפה להגדלת מספרן של ההלוואות לדיור, שגררה "חגיגת" הלוואות רבתי והאמרת מחירי נדל"ן חסרת בסיס כלכלי - אינה מוזכרת כלל, וממילא מחולליה אינם נדרשים לשאת באחריות לתוצאותיה. הרבה יותר נוח להפנות אצבע מאשימה בארה"ב לעבר המוסדות המלווים בסאב-פריים ואצלנו - לעבר ה"מתנחלים", ו"אויבי השלום". העובדה שפעולתם של מוסדות אלה תאמה את מדיניותה של ממשלת ארה"ב ונענתה לשידוליה, ושחברת Countrywide, שהייתה חביבת ה"מיעוטים" הפכה לפתע ל"אויב העם" - אינה נדונה כלל. גם העובדה ששיעור אי-הפרעון של הלוואות הסאב-פריים הוא 39 אחוז בעוד ששיעור אי-הפירעון של הלוואות הפריים הוא "רק" 69 אחוז - לא הצליחה לבלבל את מאשימי הסאב-פריים במפולת.
בכך לא רק שמוסטת תשומת הלב מן האחראים העיקריים - הממשלה האמריקנית (בתקופתם של נשיאים דמוקרטיים ורפובליקניים כאחד), אשר כמו אצלנו בנוגע לאוסלו ולהינתקות, פעלה בלחצם של "פעילים חברתיים ופוליטיים", אנשי אקדמיה ואמצעי התקשורת - אלא שהפניית אצבע מאשימה לגורם הלא נכון מאפשרת לאותם מוסדות כמו פאני מיי להמשיך לפעול ממש על-פי אותה מדיניות משכנתאות כושלת שהביאה למשבר.
