לאחרונה ננקטת יזמה, ולא במקרה מטעם ציבור הקבלנים והיזמים, לגרום להעברת סכסוכים בין רוכשי דירות לבין החברות הקבלניות - לבוררויות, במקום שסכסוכים אלה יתנהלו בין כותלי בית המשפט.
מדובר ביזמה תמימה לכאורה, וערמומית למעשה.
ההליך
חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, בא כדי להבדיל ולייחד את הזכויות של רוכש דירה מזכויותיו של רוכש כל מוצר אחר. מדובר בחוק מצווה, שסעיפיו חלים על אף כל הסכם בין הצדדים, ככל שאותו הסכם גורע מזכויותיו של רוכש הדירה המוקנות לו על-פי חוק המכר (דירות).
במסגרת החוק, אי התאמה לתקנת בנייה או לתקן הישראלי מקנה לדייר עילת תביעה וזכות לפיצוי, ונושא מסוג זה דינו להתבהר בבית משפט המתנהל על-פי כללים שיפוטיים, ולא אצל בורר שאין לו את הידע המשפטי הדרוש ואינו מחויב לחוק ולתקנות.
להבהיר, גם אם חיוב כזה (לנהל את הבוררות לפי הדין המהותי) ייכלל בהסכם הבוררות, ספק רב אם זה גם מה שיקרה בפועל ולמעשה.
על אף השיפור האחרון בדיני הבוררות בדבר האפשרות המוגבלת של ערעור על פסק בורר, עדיין יש הבדל רב בין הליך שיפוטי רגיל בבית המשפט לבין הליך בוררות אצל בורר. ההליך בבית המשפט מושתת על כללים משפטיים, פרוצדוראליים ומהותיים כפי שהמחוקק קבע, מתוך מטרה להגיע אל הצדק ככל שניתן - דבר שלא מתקיים בבוררות.
לפיכך, בהליך של בוררות שהוא מעין שיפוטי, הזכויות שהוקנו לקונה דירה על-פי חוק המכר (דירות) לא יתקיימו במלואן וקל יהיה לבורר לנגוס בהן במסגרת הבוררות. הדבר אומנם אפשרי גם בבית המשפט, באמצעות הסכמה להחלת סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט או בדרכים ובנסיבות אחרות, אך בבוררות הסיכון רב יותר, ואפשרויות הערעור מועטות יותר.
זהות הבורר
אין זה סוד כי לציבור הקבלנים יש זרועות ארוכות ויכולות גבוהות להבטיח לאנשי מקצוע בתחום הבנייה - קידום, תעסוקה, כסף ושווה ערך לכסף - בעקיפין, דבר שלא יכול לעשות רוכש דירה אשר מתייצב לדיון פעם אחת ותו לא.
ציבור הקבלנים נזקק דרך קבע לשירותים משפטיים, הנדסיים, אדריכליים, שמאיים, והרי הבורר יתמנה מתוך ציבור מקצועי כלשהו בתחומים אלה. עצם ההתייצבות של הקבלן בעל היכולות והקשרים לדיון אצל הבורר, שבפוטנציה הוא גם לקוח של אותו קבלן-יזם, עלולה להטות את הדין, דבר שלא מתקיים בבית המשפט.
השילוב של ההליך החופשי מכבלים שיפוטיים יותר מאשר הליך שיפוטי, עם הזהות של הבורר, עלול לגרום להטיית הדין לרעת קונה הדירה.
בנוסף, כאשר קורה לבורר אירוע כלשהו המאלץ הפסקת הבוררות, ומתמנה תחתיו בורר אחר, זרימת הליך הבוררות נקטעת וההליך משתבש באופן הרבה יותר חמור מאשר במקרה מקביל בבית המשפט, הן מבחינת עלות הבוררות והן מבחינת משך קיומו של הליך זה.
המחיר והזמן
זמן שווה כסף, והצירוף של מחיר הבוררות ביחד עם הזמן - נותן תוצאה שבדרך כלל עולה על ההוצאות הללו בבית המשפט. בבית המשפט לא משלמים לשופט לפי שעת עבודה, ובבוררות התשלום הוא בדרך כלל לפי שעה.
במצב זה, לקבלן קל יותר בבוררות להאריך את הדיונים ולהתיש את הדייר, שכיסו לא כל כך עמוק, והוא עלול גם להינזף בגלל איחור בתשלום או בגלל תלונה על גובה התשלום, וזאת במקרה הטוב, כי במקרים קיצוניים ייתכן פסק בורר חד-צדדי, כאשר צד לדיון לא עומד בתנאי התשלום לבורר. כבר חזיתי בבוררויות שעלויותיהן עלו על ההוצאות הצפויות בהליך שיפוטי מקביל - עשרת מונים.
סיכום
המלצתי המקצועית לציבור רוכשי הדירות היא - לבדוק ולהימנע מחתימה על הסכם אשר כלול בו סעיף בוררות, והיה וכבר קיים סעיף כזה - לנקוט בכל דרך חוקית לביטולו, ויש דרכים שכבר עברו מבחן בית המשפט.
