דירה שאינה מתאימה למגורים

הנושא נדון ב-ב"ש (בקשות שונות) 978/84, שיכון עובדים בע"מ עד דבורה ושמעון מלובנציק ואחרים, בית המשפט העליון, פד"י ל"ח (4) 572: פסק דינו של כב' השופט מ' בייסקי מיום 10/12/1984. בש 84 / 978 שכון עובדים בעמ פד"י לח (4) 572. חברת שיכון עובדים בע"מ פנתה לבית המשפט העליון בבקשה כי יצווה על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, אשר בו נקבע כי הדיירים מלובצניק ואחרים יקבלו 95,000$ לדירה בצירוף מע"מ, בגין ביטול עסקה - החזרת הדירות לחברת שיכון עובדים, תוך קבלת תמורתן. במקביל לבקשה זו, הגישה שיכון עובדים בע"מ ערעור על החלטת פסק הדין המחוזי, שהיה עתיד להישמע במועד מאוחר יותר. המדובר הוא בע"א 573/84 שיכון עובדים בע"מ נגד דבורה ושמעון מלובצניק ואחרים, בבית המשפט העליון, בפני כב' השופטים מ' שמגר - נשיא, מ' בן פורת, ד' לוין. להלן יכונו שני פסקי הדין של בית המשפט העליון - "בקשה" ו- "ערעור." פסק הדין של הערעור נפסק ביום: 18/3/1987 - כשנתיים ומחצה אחרי ההחלטה בבקשה. כב' השופט בייסקי דחה את הבקשה בהסתמכותו על תיאור מצב הדירות בתצהיר שצוטט והמדבר בעד עצמו: "בבית הנדון ובכל דירותיו נוצרים, חדשים לבקרים, ליקויים חמורים - קירות נסדקים, צינורות מתפוצצים, בלטות שוקעות, התקרות מתרטבות ודולפות, פנלים נופלים ועוד. עד מתן פסק הדין ביום 11/9/1984 עסקו כל הדיירים באופן שוטף בתיקונים של כל הליקויים הנ"ל... הדירות כיום אינן ראויות למגורי בני אדם. בין השאר קיימות דליפות של מי גשם, שוודאי ילכו ויחריפו מאוד עד התגברותה של עונת הגשמים, אין כל אפשרות מעשית להמשיך להתגורר בדירות אפילו עוד מספר חודשים". משנדון הנושא שוב בערעור בבית המשפט העליון, תאר הנשיא את השתלשלות העניינים במשך עשרות שנים בבניין, בו הופיעו סדקים שוב ושוב אחר כל תיקון שנעשה על-ידי חברת שיכון ופיתוח ומטעמה, כולל ביצוע חיזוקים לבניין על-פי ייעוץ שהתקבל על-ידי פרופ' עמוס קומורניק המתמחה בנושאי קרקע וביסוס, אשר אף זה לא עזר ובעיית הסדקים הוחמרה. סופו של דבר העסקות של רכישות הדירות בוטלו, והדיירים קיבלו את מחירי הדירות בערכיהן כפי שפסק ביהמ"ש בצירוף הוצאות וכו' בשלימות. להלן מסקנתו העיקרית של ביהמ"ש שבערעור: "8. אין לגלות כל ממש בערעור זה. מבחינת הממצאים העובדתיים עלה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי, כי אם לא ניתן היה להמשיך ולגור בבית במצבו, כפי שתואר בעדויותיהם של המומחים. לא ניתן לשלול את המסקנה בדבר קיומו של הסיכון שבמגורים בבית האמור ובדבר התמשכותם והתפשטותם של הפגמים המהותיים, שתוארו בעדויות לפני בית המשפט קמא, ובכך שדירות במצבן כמתואר בפסק - דינו של בית המשפט קמא לא היו בגדר התמורה שהובטחה בהסכם הרכישה בין המערערת לבין כל אחד מהמשיבים כאשר הוא רכש את דירתו מידי המשיבה.

המדובר, מבחינת העדויות, על דירות שאינן מתאימות למגורים, ובית המשפט רשאי היה להסיק מכך את המסקנה בדבר זכותם של המשיבים לפיצוי כדי לאפשר מעבר לדירה אחרת". להלן שני פסקי דין נוספים המתעדים ביטול עסקת מכר דירה, הראשון - הנחיה לפסילת דירה כראויה למגורים בגין ליקויי רטיבות, והשני - ביטול הסכם מכירת דירה בשל אי-התאמה במידות לתוכניות. ת"א 206/83, 352/83, עמוס ידין נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ת"א 206/83) ואח', ועליזה רז נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (ת"א 352/83) ואח', בית המשפט המחוזי בירושלים, שופט: צבי א' טל, נפסק ביום: 9.9.1986. בתיק זה נדונו חילוקי דעות בין דיירים לבין חברת שיכון ופיתוח בע"מ בדבר ליקויי בנייה חמורים בדירות. השופט צבי א' טל תיאור בפסק דינו את ליקויי הרטיבות החמורים בדירות, ולהלן חלק מתיאורו: "יצוין כי גם בביקור בית המשפט בדירת רז ביום 23 במאי 85, ארבע שנים לאחר מסירתה, עדיין בצבצה הרטיבות מבעד לצביעה ולסיוד של אשתקד.

על מצבן הגרוע והרטוב של שתי הדירות (ועל-כן גם הקושי במכירתן לאחרים) העידו גם המתווכים שטיפלו במכירתן, העדים יובל בנימין והלן דומן מחברת אנגלו סכסון. "היו שלוליות מים על הרצפה ורטיבות בקירות".

"לאור האמור אין ליספק שבמסירת דירות כאלה שאינן ראויות למגורים הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית". בהמשך נקבע בפסק-הדין כי הפרה כזו דייה להצדיק ביטול הסכם, אולם בסופו של יום התובעים לא נקטו בתיק זה בדרך זו. שו"פ הגישה ערעור לבית המשפט העליון על פסק דין זה, ובשל כך ננזפה - ראה ע"א 669/86, שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נגד עמוס ידין ועליזה רז, פ"ד מ"ג (1) 353, בית המשפט העליון, שופטים: א' ברק, ש' לוין, א' גולדברג, נפסק ביום: 2.4.89. עא 86 / 669 שכון ופתוח לישראל בע"מ, פדאור 88 (1) 109.