למען הזהירות, אציין מראש כי אין בכתבה זו משום המלצה או הזמנה לרוץ ולהשקיע בדירות בתל אביב... וכפי שמקובל במקומותינו, אדגיש כי מן הראוי בטרם קנייה להתייעץ עם "מומחים" לנדל"ן שהוסמכו כדין על-ידי הממשלה בירושלים.
במאמרים קודמים סקרנו היבטים שונים של הנזק הכלכלי שגורמים חוקי התכנון והבנייה בישראל לכל אחד מאיתנו ולכלכלת ישראל. בעצם, לא "לכל אחד מאיתנו", כי בדרך כלל אם למישהו "נגרם נזק" מישהו גם מרוויח מכך. בצד הרווח במשוואה נמצאים אזרחים המחזיקים בדירות כהשקעה (מלבד דירת המגורים) וכמובן - הממסד הפוליטי אשר לו מעניק החוק הקיים את הכוח לחלק הטבות לדיור, לאשר אחוזי בנייה מוגדלים ולדאוג לצרכי הדיור של תומכיו. ח"כ שלי יחימוביץ', לדוגמה, בונה את כוחה הפוליטי מיוזמות "חברתיות" ומציעה פיקוח ממשלתי על גובה שכר הדירה - דמגוגיה ופופוליזם המבוססים על חוסר הבנה: הגורם העיקרי לעליות המחירים הוא שיטת המשטר שבה דוגלת יחימוביץ - תכנון ופיקוח מרכזיים של שוק הדיור והמקרקעין.
בראש פירמידת הביקוש לדירות נמצאת תל אביב. בכל העולם יש נהירה אל מרכז העיר הגדולה. תל אביב היא מרכז התעסוקה והתרבות בישראל. מעטים עוברים דירה מתל אביב לעפולה, אבל לעומת זאת יש תנועה ערה בכיוון ההפוך, בייחוד של צעירים. אולי זקני צפת זוכרים מתי נבנה מלון גדול בתל אביב אילולא היו קיימות רגולציה כה מכבידה ומעורבות כה אינטנסיבית של הממשלה בשוק המקרקעין, אילו היו קרקעות המדינה נמכרות למרבה במחיר, אילולא היו מגבלות על בנייה לגובה, אילולא היו מס שבח והיטלי השבחה, אילולא היו איסורים חונקים על שימושים בקרקעות - הפרדה למגורים, למסחר, למשרדים, למלונאות, לחקלאות, לתעשיה וכיוצא באלה - ועוד "אילו" מסוג זה, היה הביקוש הרב למגורים בתל אביב נענה בבנייה מסיבית מצד יזמים.
אלה היו בונים את כל סוגי הדירות בהתאם לביקוש של צרכני הדיור. היו נבנות דירות זעירות לצעירים בעלי תקציב מוגבל, דירות ענק לעשירים, דירות בקומות הנמוכות לזוגות צעירים ודירות בשחקים לאזרחים מבוססים המעוניינים לגור גבוה, מעל ומעבר להמולת העיר. כתוצאה מכך, אולי היו גרים היום בתל אביב פי-שלושה או אפילו פי-חמישה תושבים ממספרם כיום (כ-370,000 תושבים).
בתנאי חופש כלכלי לא יכול להיווצר "מחסור" בקרקע לבנייה, כי השמים הם הגבול לגובה הבניינים. ולכן - הגדלה תמידית, בהתאם לביקוש, של ההיצע והמגוון של סוגי הדירות לא הייתה מאפשרת למחירים לטפס. ואם בתל אביב היו גרים מיליון או מיליון וחצי תושבים - אז יתר הערים היו משופעות בבנייה נמוכה וטבולות במרחבים ירוקים. אלגברה פשוטה.
אך כידוע, המציאות היא הפוכה. כל החוקים הקיימים, וגם אלה המתוכננים, חוסמים את היצע הדירות, ובכך מבטיחים את המשך העליות במחירים. "הארגונים הירוקים" והאינטרסנטים הנספחים אליהם מצליחים להכשיל ולהגביל את הבנייה לגובה. חוקי התכנון והבנייה, חוקים אחרים ותוכניות בניין ערים מקבעים את גובה הבניינים במרכז העיר לשלוש עד חמש קומות בהסתמכם על אידיאולוגיה עמוסת באגים ועל תוכניות בניין עיר רומנטיות והזויות שאושרו לפני למעלה מ-80 שנה. "הירוקים" המונעים בנייה לגובה ומתנגדים לבניית בניין אחד של 80 קומות, מאלצים בניית 10 בניינים בני 8 קומות במקומו - גזילה יקרה ומיותרת של שטחי קרקע הגוררת גם את התייקרות הדירות.
המלחמה המסתמנת - בסיוע הקמפיין הסטליניסטי לעידוד הלשנות נגד אלפי האזרחים שפיצלו דירות, שרשת עיתון הארץ היא ממוביליה, כמו גם "הכבדת הענישה" על מגורים בלופטים (אולמות תעשיה לשעבר) - עלולה להצליח ולתרום את חלקה להקטנת היצע הדירות הקטנות בתל אביב, ולעליית מחירים קבועה.
בעוד התיירות בשנים האחרונות מתגברת, אישורים לבניית בתי מלון גדולים חדשים ניתנים רק ליחידי סגולה (למה בכלל צריך אישור לבניית בית מלון?). אולי זקני צפת זוכרים מתי נבנה בית מלון הגדול האחרון בתל אביב. המחסור מייקר את מחירי הלינה במלונות הוותיקים. בתגובה, מספקים בעלי דירות בעיר את המחסור: מאות דירות בעיר מוסבות לדירות מלונאות ומושכרות לזמן קצר בסכומי עתק (שעדיין נמוכים ממחיר שהייה במלון). במקרים רבים מגיע שכר הדירה לתיירים בדירת 2 חדרים לכ-5,000 שקל לשבוע! כל דירה המוסבת לדירת תיירות גורעת ממלאי הדירות להשכרה ותורמת להקפצת שכר הדירה. המגמה רק תגבר. לא ירחק היום שהשכנים יתבקשו על-ידי השלטונות (בעידוד התאחדות המלונאים) להלשין על דירות לתיירים בבניין.
רעידת אדמה כלכלית
בתי המשפט פוסקים בשנים האחרונות פיצויי עתק לטובת דיירים המתגוררים סביב כל פרויקט בינוי חדש ומודרני. הפיצויים מעלים את מחירי הדירות. כך, למשל, בפרויקט בניין אסותא ייקרו הפיצויים לשכנים את מחיר הדירות ב-7 אחוזים בממוצע. גם הגשתן של מאות התנגדויות לבנייה המאריכות את משך הבנייה והמגבירות את אי-הוודאות של היזם, מוסיפות ליוקר הבנייה.
באופן מפתיע, הגורם שיתקע את המסמר הסופי בקיבוע מגמת העלייה של מחירי הדירות בתל אביב הוא התוכנית לחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה, הידועה כתמ"א 38. לכאורה מוסיפה התוכנית עד שתי קומות לכל בניין מחוזק (ובתל אביב קומה אחת בלבד, כלומר - תוספת של דירה או שתי דירות גג יקרות). באופן אבסורדי, מבטיחה התוכנית כי בעתיד הנראה לעין (עשרות רבות של שנים) אי-אפשר יהיה להוסיף קומות לבניין שחוזק נגד רעידות אדמה מעבר לאותה קומה בודדת. ככל ש"תצליח" התוכנית, ילך ויגדל מספר הבניינים שיחוזקו וכך יוגבל גובהם לשנים ארוכות מאד. היצע הדירות בטווח הקצר אומנם יתרחב במקצת, אך המחסור בטווח הבינוני והארוך רק יגדל.
יש כמובן גורמים מלאכותיים נוספים המגבילים את היצע הדירות בתל אביב. ראוי לציין את הצלחת המסע הרומנטי של מיעוט אליטיסטי שהצליח לכפות חוקי שימור מחמירים על כ-1,500 בניינים במרכז תל אביב. חוקי השימור אוסרים על הריסת הבניינים ומייקרים מאד את עלויות שיפוצם. הרומנטיקנים הצליחו להשיג לתל אביב הכרה מאונסק"ו (ארגון החינוך המדע והתרבות של האו"ם) כ"אתר מורשת עולמית" של סגנון הבאוהאוס בארכיטקטורה, ומרבית שטח מרכז העיר הוכרז כ"עיר הלבנה" - שמשמעותה הטלת איסורי בנייה "לשימור המרקם האורבאני". "פעילי השימור" מוסיפים מעת לעת לרשימה בניינים חדשים, אפילו בנייני רכבת ("שיכונים"). אין פלא שבניינים הזועקים בכיעורם, כמו בניין עיריית תל אביב בכיכר רבין, או בניין הסוכנות היהודית בקרייה (ובעתיד כנראה... בית הוועד הפועל של ההסתדרות ברחוב ארלוזורוב...) זוכים להגנה כבעלי "ערך היסטורי". לאחרונה גם החלו להילחם בהקמת בניינים מודרניים בסמוך למבנים לשימור, כדי שהחדשים לא יגמדו את הרומנטיקה ה"עתיקה" בת 80 השנה. ספק אם מגיעים לארץ עשרה תיירים בשנה כדי לשזוף עיניהם בפלאי "העיר הלבנה". ספק אם צעירי תל אביב מבינים כי השמירה הקנאית על סגנון בנייה מסוים מן העבר עולה להם אלפי שקלים בשנה כתוספת לשכר הדירה. ניתן לעשות דברים נפלאים רבים, אם מתעלמים מעלותם ואם אלה המשלמים עליהם בעצם אינם יודעים שהם משלמים.
נראה כי מקבלי ההחלטות המביאות להקטנת היצע הדירות מנותקים לחלוטין מהבנת משמעותן: המחיר הכבד שמשלמים אזרחי ישראל מדי חודש, בשכר דירה ובמשכנתא, הוא תוצאה ישירה של האידיאולוגיה שהם מקדמים.
"צמצום הביורוקרטיה" וזירוז הנוהל לאישור "סגירת מרפסת" - "הרפורמה בבנייה" שמנסה נתניהו לקדם - הם בהחלט תרופה, אבל למחלה הלא נכונה. יהיה אולי קל יותר לסגור מרפסת, אבל מחירי הדירות בתל אביב ימשיכו לנסוק. ייתכנו תנודות זמניות, אבל המגמה של עליית המחירים לשנים ארוכות מאד - מובטחת. מקבלי ההחלטות ומרבית הציבור שבויים בתפיסות שגויות בדבר הכורח באוסף המגבלות הקיים, תוך התעלמות מוחלטת מן המחיר של הגבלת החופש לבנות. לא ייפלא איפוא כי "הפתרונות" המוצעים - כגון פיקוח על שכר דירה והגדלת המיסוי על כלל האוכלוסיה לצורך סבסוד דירות בצורות שונות, ובכללן רעיון הנפל של "דיור בר השגה" - הם למעשה סדרה נוספת של הגבלות.
גילוי נאות: הכותב הוא בעל דירה בתל אביב...
