השבוע הודיעו שר האוצר, שטייניץ, ושר השיכון, אטיאס, על שורה של צעדים שאמורים להקטין את הביקוש לדירות ובהמשך להוריד את מחירן.
ראשית, סקירה קצרה על שוק הדירות הפרטיות: מאחר שבשנים האחרונות אין כמעט עליה, הרי הביקוש לדיור הוא תוצאה של הגידול הטבעי בלבד. לכן אין יזמות ממשלתית לבניית דירות כפי שראינו, למשל, בשנות התשעים של המאה הקודמת. בניית הדירות כיום יזומה כולה על-ידי קבלנים, גדולים כקטנים.
בשנים האחרונות אנו חוזים בהתחלות בניה בכמות קטנה יותר מהביקוש הקיים בשוק. שני סיבות עיקריות לכך. ראשית יוקר הקרקעות לבנייה בגלל ההיצע הנמוך ושנית- התמשכות משך הבניה כתוצאה מחוסר בכוח אדם מיומן ובכוח-אדם ובכלל. את הביקוש לדירות יוצרות שתי קבוצות. זוגות צעירים ומשפרי דיור מצד אחד ומשקיעים בנדל"ן מצד שני.
הביקוש מצידם של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור הוא ביקוש קשיח. בארץ נחשבת בעלות על דירה כאות ליציבות כלכלית ולעיתים פועל יוצא מזה גם יציבות משפחתית. לכן קיים ביקוש מובנה וברור לדירות מגורים מצד מגזר זה. משפרי הדיור הם פועל יוצא של המצב הכלכלי. מאחר, ולשמחתנו, אנו נהנים בשנים האחרונות מפריחה כלכלית יחסית, הרי קיים רצון מצד משפחות רבות לממש את עושרן האישי על-ידי הטבת איכות חייהן ברכישת דירה גדולה יותר.
לצידם של המשתמשים (הזוגות והמשפרים) עומדים המשקיעים בדירות למגורים (להבדיל מהשקעות אחרות בנדל"ן). תמיד היו אנשים שרכשו דירות מגורים כהשקעה פיננסית. רובם היו בעלי עסקים עצמאיים שזו הייתה עבורם הדרך הטובה ביותר להבטיח לעצמם הכנסה לעת זקנה.
אך בשנים האחרונות נוצר בארץ מצב נדיר שלא היה קיים מאז קום המדינה. הריבית, מסיבות שאינן קשורות לשוק הנדל"ן, ירדה באורח משמעותי ביותר והגיע כמעט ל-1% לשנה.
במקביל ירדה גם הריבית על המשכנתאות במימדים לא רגילים וכיום היא עומדת בשיאה (הנמוך), כ-3% צמוד למדד. כדאי להזכיר כי, למשל, בשנות ה-80 של המאה הקודמת הריבית על המשכנתאות הייתה 13% צמודה למדד.
ברור כי במצב כזה, נטילת משכנתה (עד שיעור 70%) לשם רכישת דירה להשקעה היא דבר נכון ומתבקש.
במקביל קם גורם נוסף שעודד והקל על הביקוש: קבוצות הרכישה.
העיקרון של קבוצת רכישה הוא שכל חבר בקבוצה רוכש את חלקת הקרקע האישית שלו ישירות מבעל הקרקע וכך נחסך המע"מ על הקרקע ומחיר הדירה מוזל משמעותית.
אישית איני חושב שההוזלה מצדיקה את הסיכונים הכרוכים ברכישת דירה באמצעות חברות בקבוצת רכישה, אך כמקדם שיווקי הקבוצות הלו זכו להצלחה גורפת והגדילו משמעותית את הביקוש לדירות.
כך שבצד הביקוש הקשיח של המשתמשים (הזוגות והמשפרים) נוצר ביקוש אדיר על-ידי משקיעים שחיפשו לנצל מנוף פיננסי נדיר בדמות הריבית הנמוכה לשם רכישת דירה כהשקעה מניבה.
כתוצאה מהמצב שתואר לעיל חלה בשנתיים האחרונות עליה של למעלה מ-50% במחירי הדירות למגורים. העלייה החדה שהחלה באזור גוש דן התפשטה לכל רחבי הארץ, באופן יחסי כמובן.
החשש הטבעי והסביר לאחר עליה כה חדה במחירים הוא כי תבוא ירידה דרסטית במחירים שעשויה לערער את יציבות הבנקים, את כלל המגזר הפיננסי ובשירשור גם את כלל המשק ובעיקר את מצבן של משפחות רבות שעשויות "להיזרק" מביתם.
הממשלה ובעיקר נגיד בנק ישראל,
סטנלי פישר, ערים מאוד לסכנה זו ומזה זמן רב שהוא (הנגיד) מתריע על כך ונוקט בצעדים מוניטאריים שונים לבלימת עלית המחירים של דירות המגורים.
גם הממשלה נקטה בשורה של צעדים שונים לשם בלימת המחירים על-ידי הקטנת הביקוש.
השבוע התבשרנו על 2 צעדים עיקרים:
א.הגדלת שיעור מס הרכישה על דירת מגורים שנייה ויותר ב-2% נוספים. המשמעות הכספית של הגדלה זו על קניית דירה בסך 2 מיליון ש"ח, למשל, היא תוספת של כ-20,000 שקלים. איני רואה משקיע שיהסס לקנות דירה בסכום כזה בגלל תוספת כזו. לכן משמעותו המעשית של צעד זה הוא תוספת שולית של מיסים לאוצר.
ב. פטור מתשלום מס שבח על דירה שנייה ושלישית לשנתיים עם מגבלת סכום שתקבע בתקנות. כיום דירת יחיד או דירה שנמכרת פעם ב-4 שנים פטורה מתשלום מס שבח. מס השבח הממוצע על דירות אחרות הוא כ-40%.
רוב בעלי הדירות להשקעה מבצעים את מכירתן (במידה ורצונם בכך) פעם ב-4 שנים וחוסכים לעצמם מיסוי גדול במיוחד. רק מי שאין ברירה בידו מוכר דירה ומשלם מס שבח. לכן הכנסות המדינה ממס על דירות מגורים הוא קטן יחסית ( רוב המס נובע ממכירת קרקעות ונכסים מסחריים). כך שהנזק לאוצר המדינה קטן מאוד ואולי קטן אפילו מהסכומים שהוא יגבה מהגדלת מס הרכישה.
יש להניח שהטבה זו תנוצל על-ידי מי שהתכוון למכור דירה בעוד שלוש או ארבע שנים ועתה הוא יכול לממשה מיד. אם מישהו מצפה שהמשקיעים יציפו את השוק בדירות כנראה צפויה לו אכזבה גדולה. ואם אכן יקרה הבלתי צפוי ואכן השוק "יוצף" בדירות ממקור זה אני רואה את המשקיעים חוזרים לשוק וחוטפים את הדירות האלה. כך שעל הביקוש זה לא ישפיע.
לעומת זאת עשה האוצר, יחד עם מינהל מקרקעי ישראל צעד נוסף , אולי המשמעותי ביותר עד כה, להגדלת ההיצע. לפי דוברי המינהל קיימים קרקעות זמינות לבניית כ-12,000 דירות על קרקעות חקלאיות שהמחזיקים אינם מחזירים אותם למינהל לשם הוצאת מכרזים לבניה.
אני מניח כי רוב "המחזיקים" הם מושבים וקיבוצים. עתה מציע להם המינהל לרכוש בין 20%-25% מהקרקע ללא מכרז במחיר שיקבע במכרז על יתרת הקרקע.
כלומר: להמשיך ולהיות בעלים על חלק מהקרקע ביעודה החדש. מאחר ש"המחזיקים" יקבלו פיצוי מהמינהל על החזרת מלוא הקרקע הרי יש להניח כי התשלום על הקרקע שתוקצה להם ללא מכרז יהיה נמוך. תקנה זו עשויה להזרים תוך זמן קצר יחסית כמות גדולה של קרקע זמינה לבניה.
כל מי שבקיא בענף הבנייה למגורים יודע שהבעיה היא בצד ההיצע ולא בצד הביקוש. רק צעדים שיגרמו להגדלת היצע הדירות יגרמו לירידה במחירן. כיום המשתמשים, בלית ברירה, רוכשים את דירתם במרחקים גדלים והולכים ממרכז הארץ. הביקוש במרכז הארץ בא בעיקרו מהמשקיעים שהצעדים השונים שנקטו האוצר ובנק ישראל גרמו להם להרהר שנית בטיב ההשקעה וכך אנו מצויים כיום בשוק דירות המגורים בקיפאון של ביקושים ומחירים.
קיפאון הוא תמיד מצב ביניים. אני מניח שתוך מספר חודשים נראה לאן פונה השוק.
