בסוף 2010 פג תוקפה של הוראת השעה המאפשרת חילוף זכויות ב
מקרקעין בפטור ממס. נזכיר, כי חוק מיסוי מקרקעין כולל הוראות המאפשרות חילוף של זכויות מסוימות במקרקעין בפטור ממס שבח, בעת רכישה של נכס אחר (הנכס החלופי). העיקרון הוא מקובל ומוכר במדינות שונות בעולם - בעת שאדם מבקש למכור לא על-מנת לממש רווח אלא על-מנת לרכוש נכס אחר, יש לאפשר לו מקורות כספיים לכך, ולכן ראוי לדחות את המס עד למועד המכירה של הנכס החלופי בעתיד.
הפטור חל ביחס לחילוף מבנה עסקי, חילוף קרקע חקלאית, חילוף זכויות בדירת מגורים וכן ביחס למכירת
דירה לשם רכישת זכות בבית אבות, כאשר תנאי משותף חוזר (בנוסף לתנאים ספציפיים נוספים) הוא שפער הזמנים בין מכירת הזכות ורכישת הזכות החלופית אינו עולה על 12 חודשים (לכל כיוון). משמעות החילוף היא למעשה דחיית מס (ולא פטור מלא), שכן בעתיד ימוסה השבח ממועד הרכישה של הנכס המקורי.
עם זאת, היתרון הוא בכל-זאת גדול, במספר מישורים: ראשית - דחיית מס השבח עשויה להיות למשך שנים ארוכות, ותשלום מס מאוחר על פני היום שווה כסף. שנית - שיעורי המס יורדים: כך הוא המצב לגבי חברות (ירידה הדרגתית עד 18% ב-2016), וכך גם לגבי יחידים שרכשו נכסים לפני 7.11.01 ואשר חלק מהשבח חייב לפיכך בשיעור מס שולי. שיעור המס השולי יורד משנה לשנה, וכמו-כן החלק היחסי החייב במס מופחת של 20% גדל, ככל שחולף הזמן. שלישית, היתרון הנוסף בחילוף הוא פטור של 50% ממס הרכישה, וזוהי הקלה מוחלטת ולא דחייה.
נושא החילוף נותר במהלך השנים בגדר הוראת שעה, כאשר רשות המיסים התלבטה מעת לעת האם יש מקום לבטל חלק מההוראות. כתוצאה מכך, במהלך השנים אירעו מספר מקרים בהם ההוראות פקעו, ורק לאחר מספר חודשים הוארכו רטרואקטיבית. לאור העובדה שהנושא לא הוסדר בטרם סיום שנת 2010, ולאור חוסר הוודאות הקיימת, ייתכן שהוראות החילוף יוארכו כלשונן לתקופה נוספת (הארכה שתחול רטרואקטיבית מתחילת השנה), ורק לאחר מכן תבוצע רפורמה בתחום ואולי אף הפיכה של ההוראות שיוותרו להוראות קבע.
עם זאת, הדברים אינם ברורים וודאיים, ועד כה אין אפילו הצעת חוק בנושא. חוסר הוודאות עלול להוביל להמתנה בביצוע עסקות ובכך לפגוע בפעילות, בניגוד למטרה בבסיס הוראות החילוף. לפיכך, אנו בהחלט סבורים, כי יש לתת משקל גדול לקידום המטרה הראויה, על פני הרצון לנסות ולסגור הרמטית פרצות מס (ולו תיאורטיות). חקיקה המנסה לסגור פרצות תוך הטלת מגבלות רבות ותנאים לא פשוטים, סופה שתפגע במטרה המרכזית, ושכרה יצא בהפסדה. האמור יפה כמובן גם ביחס לנושאים נוספים העומדים על הפרק, ובכלל זה הצעת החוק העומדת על המדוכה שנועדה להגדיל את היצע הדירות, בין היתר על-ידי הענקת פטורים נוספים ממס שבח.
