בתחילת השנה תוקן חוק מע"מ והוספה חלופה לעסקת אקראי במקרקעין במסגרתה הוטל חיוב במע"מ על אדם שאין עיסוקו במקרקעין שמכר קרקע לקבוצת רכישה. כפי שציינו בעבר, לא בכל המקרים בהם אדם פרטי מוכר לקבוצה מסווגת העסקה כמכירה ל"קבוצת רכישה" כהגדרתה בחוק, ובנוסף לטעמנו, קיימים מקרים בהם חרף הכניסה להגדרת עסקת אקראי במע"מ תהיה זו עסקה פטורה כך שלא תקום חבות במע"מ. אולם לא בכך תעסוק רשימתנו זו.
אחת השאלות המתעוררות ביחס ליישומו של החוק הינה במקרה בו אחד מחברי הקבוצה הינו עוסק במקרקעין. במקרה זה בראש ובראשונה יש להבדיל בין מקרה בו העוסק רכש את הקרקע בכובעו הפרטי לבין מקרה בו העוסק רכש בכובעו כעוסק ובמסגרת העסק (ר' לדוגמה עניין דרור פירר).
ככל שהרכישה הייתה בכובעו הפרטי יהיה דינו של אותו עוסק כדינם של יתר חברי הקבוצה הפרטיים. לעומת זאת, ככל שהרוכש רכש את הקרקע בכובעו כעוסק ברור שלא נכנסים בדרך המלך לאחת משתי החלופות הראשונות להגדרת עסקה, אלא המדובר בעסקת אקראי. עם זאת, במקרה זה מחד חלה על המקרה ההגדרה השנייה לעסקת אקראי - רכישה בידי עוסק ממי שאינו עוסק ברכישת מקרקעין. מאידך, אף ההגדרה השלישית החדשה לעסקת אקראי- מכירה לקבוצת רכישה, קיימת תחולה במקרה זה.
השוני בנפקות המעשית הינו שבעוד בחלופה השנייה החבות במס הינה על הרוכש-העוסק, בחלופה החדשה החבות במס הינה על המוכר. כמו-כן יש לזכור כי סעיף 21 המתוקן לחוק, אוסר להעביר את החבות לרוכש בעסקות שחלה עליהן ההגדרה השלישית.
על-אף האמור לעיל, עמדתנו היא שבעסקות מעין אלה כאשר חלה בנפרד החלופה השנייה יכול הקבלן הרוכש להוציא חשבונית עצמית ולקזז את המע"מ הגלום בה באופן עצמאי. עם זאת ידוע לנו כי רשויות המס רואות בחשבונית עסקת האקראי שיוציא המוכר כמסמך אחר המאפשר ניכוי מס תשומות בידי הקבלן. לטעמנו, עדיין השימוש בחלופה השנייה עדיף כיוון שמבוצע עצמאית, ללא תזרים מזומנים כלל ומפשט את ההליכים הפרוצדוראליים הקשורים לעסקה.
