דייר בבית משותף אשר ניכס לעצמו שטחים מן הרכוש המשותף בכך שעשה שימוש במקלט המשותף לשם אחסנת חפצים בתוכו, התכוון לבנות פרגולה ומרחב מוגן דירתי על חשבון חלק מהרכוש המשותף, גידר חלק משטח המגרש והשתמש בשטח זה כאילו הוא שלו - חויב על-ידי המפקחת על רישום מקרקעין בעכו, עידית וינברגר, כדלקמן:
- להימנע מלבנות מרחב מוגן בשטח הרכוש המשותף.
- להימנע מלבנות פרגולה בחזית דירתו.
- להרוס גדרות ושער התוחמים שטח השייך לרכוש המשותף, תוך צירופו של שטח זה לדירה הפרטית.
- להרוס משטח מרוצף שבוצע בשטח המשותף של הגינה, כיור ומתקן הצלייה, אשר בוצעו על ידו לשימוש פרטי.
- לפנות את המטלטלין שלו מהמקלט.
- לשלם את החוב שלו לוועד הבית - דבר שנהג לא לעשות זמן רב.
- לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טירחת עו"ד בסך 10,000 שקלים.
חשיבותו של פסק דין זה, היא רבה לאור תופעה חברתית אלימה במדינת ישראל - תופעה של השתלטות עבריינים מתוך כלל הדיירים על שטחי רכוש משותף ו/או על שטחים וחלקי בניין שלא שייכים להם אלא לאחרים, השתלטות בכוח הזרוע, ללא משפט וללא דין. לעתים הדבר נעשה בשילוב עם בניה ללא היתר וקביעה של מצב עובדתי בשטח; לאחר שנים של התנגדויות ומאבק - נטען לגבי השטחים שנשדדו, כי יש לעבריין חזקה בדין עליהם. לעתים הפעולה האלימה של השגת גבול וניכוס נכסים, מתבצעת תוך איומים נגד הנעשק ונגד מוסדות הרישוי,
ובעת כתיבת מאמר זה אני עוסק בייעוץ מקצועי לגבי שלושה אירועים נפרדים מהסוג המתואר.
מדובר בתיק מספר 71/10
נציגות הבית המשותף - שד' קק"ל 39 קריית מוצקין ואח' נ' אזולאי יעקב ואזולאי חנה, את התביעה ייצגה עו"ד סמדר בן-דור ואת הנתבעים ייצג עו"ד בועז סטלקול, פסק הדין ניתן ביום י"א חשוון תשע"ב (8 לנובמבר 2011).
בעניין הממ"ד אותו ביקשו הנתבעים לבנות על חשבון השטח המשותף, הרי בחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 סעיף 71 ב' נאמר כדלקמן:
"שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה (תיקונים: התשנ"ה (מס' 3), התשס"ח)
71ב. (א) על-אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על-ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה".
רוב לאישור הבנייה
לפי חוק המקרקעין דרוש רוב כמפורט לעיל לשם אישור הבנייה, אך הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רשאית לאשר את הבניה גם כאשר אין רוב כנדרש בחוק המקרקעין, כי שיקוליה בהחלטותיה אינם שיקולי קניין אלא שיקולי תכנון. הדבר פועל לשני הכיוונים - גם כאשר הוועדה המקומית מאשרת את הבניה, עדיין יכול בית משפט לבטל את ההיתר, מטעמים שאינם שיקולי תכנון.
יש והמתנגדים לבנייה פועלים בחוסר תום לב ולא מעלים בהתנגדויותיהם שום נימוק תכנוני. במצב זה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לא תשעה להתנגדויותיהם. כאשר לא קיימת תופעה כזו של חוסר תום לב - והתנגדותם עניינית, ובנוסף, אין בידי מי שרוצה לבנות הרוב הדרוש מבין דיירי הבית לבנייה - יכול בית המשפט למנוע במו את בניית הממ"ד על-אף שאושר על-ידי הוועדה [לאמור: מבחינתה אין מניעה תכנונית לבניה], וזאת בנימוק קנייני - בהיעדר רוב כנדרש. כך ארע בתיק זה.
בעניין בניית הפרגולה - מצטטת המפקחת בפסק דינה את התקנון המצוי סעיף 2 (א) בו לפיו בעל דירה בבית משותף לא רשאי לבצע בניה הפוגעת ברכוש המשותף ללא הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, והרכוש המשותף כולל את חזותו החיצונית של הבית.
בעניין שימוש ייחודי בשטח הגינה - השתלטות בלתי חוקית במשך שנים על הגינה תוך תיחומה כולל הצבת שער כניסה לשטח מהרכוש המשותף שנוכס לטובת הנתבעים - ייאמר כי ההשתלטות של הנתבעים על הגינה נעשתה בהדרגה, בדרך הסלאמי, עד להגעה אל מצב סופי בו קיים גידור ושער כניסה וזאת לפי עדות דיירת ותיקה בבניין אשר העידה כי משנת 1984 ועד 1993 הייתה הגינה נחלת כלל הדיירים, ומאז 1993 בוצעו פעולות חד-צדדיות על-ידי הנתבעים אשר גם סילקו את הגנן מטעם ועד הבית שעבר שם מספר שנים בשירות וועד הבית...הטיפול בגינה וטיפוחה תוך סילוק הגנן - היא פעולה מאפיינת בעלים, כחלק מההשתלטות על הגינה.
אי-אפשר במקרה כזה לטעון להגנת הנתבעים טענה של נוהג שהפך לדין, והקנה לנוהג כך זכות וחזקת שימוש בקרקע, כי הנוהג הזה לא נעשה בהסכמה אלא בכפייה ובאופן חד-צדדי חרף התנגדות השכנים הנעשקים.
כאן הנוהג לא נהפך לדין, אלא נכפה בכוח ובניגוד לרצון הדיירים, תוך התרעתם עד כדי הגשת כתב תביעה זה.
בנושא המטלטלין מיותר לציין כי אלה יוצרים מהמקלט הציבורי - מחסן פרטי, ופוגעים בשימוש במקלט בעת חירום. המקלט הריק במשך שנים רבות הוא באחריות וועד הבית אשר חייב להחזיקו במצב שמיש לעת חירום, ואף שהוא עלול לקרוץ לדייר כלשהו כחלל ראוי לשמש אותו לתורך החסנה, ההשתלטות הפרטית על המקלט לא ראויה ומנוגדת למטרה של הקמתו ולייעודו.
