הרחבת זכויות הדיירים על-פי חוק המכר

להלן ציטוט מתוך חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, סעיף 4 (א) הקובע באילו מצבים תהיה לדיירים עילת תביעה נגד המוכר:

אי-התאמה(תיקונים: התש"ן, התשע"א)

4. (א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:

(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;

(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשהאו מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון,בעבודה או בחומרים;

(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן - תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית), התגלתה אי-התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;

(5) התגלתה אי-התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי-התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;

(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.

עיון בסעיף קטן (3) מבהיר כי אי התאמה אינה מוגבלת לתקן, תקנה ומפרט, אלא מתפרשת על פני סדרה ארוכה של ליקויים בעקבות שימוש בחומרים גרועים, ביצוע תכנון לקוי ועבודה גרועה. אלא שליקויים אלו המנויים בסעיף קטן (3) אשר נגלים לקונה לאחר תקופת הבדק ותוך תקופת האחריות, כרוכים בהוכחה של הקונה: על הקונה להוכיח קיומם. כיצד יכול הקונה להוכיח את קיומם של הליקויים? הדרך פשוטה בידיו: באמצעות חוות דעת של מומחה, שכאשר היא נערכת ונמסרת כדין, הנטל לשלילת הליקוי עובר אל המוכר. החשיבות של הנושא הנדון היא כפולה: ראשית - אין הגבלה למסגרת המצומצמת של אי התאמה לתקנות התכנון והבניה, לתקן הישראלי ולמפרט, אלא כל ליקוי שמקורו בתכנון גרוע או בעבודה ובחומרים פגומים - נכלל וככל שיוכח מגיע בגינו פיצוי. שנית - ההוכחה של קיומו של הליקוי נעשית בדרך של הגשת חוות דעת, ומסירתה למוכר, ומרגע זה הנטל לשלול את ממצאיה עובר אל המוכר. ראה בעניין זה את דברי בית המשפט בת"א 175436-09 אורן בוקי ואח' נ' ארא חב' לעבודות הנדסה ובנין בע"מ ואח', בית משפט השלום בתל אביב, שופט: יאיר דלוגין: "גם לעניין הליקויים, הוכחה אחריות הנתבעות, הן לפי חוק המכר (דירות) והן לפי פקודת הנזיקין. לגבי ליקויים שהתגלו בתקופת הבדק, קיימת חזקה לפי חוק המכר (דירות) בדבר אחריות הנתבעות, אלא אם הוכח כי הליקוי נגרם על-ידי התובעים. הנתבעות לא טענו ולא הוכיחו לגבי יתרת הליקויים הנ"ל, כי אלה נגרמו על-ידי התובעים. לגבי ליקויים אשר התגלו בתקופת האחריות, על התובעים להוכיח כי אלה נגרמו כתוצאה מ"תכנון, עבודה או חומרים" [ס' 4 (א) (3) לחוק המכר (דירות)]. בכל הנוגע לעילת הרשלנות, גם כאן, מטבע הדברים, על התובעים להוכיח כי הליקוי מקורו בתכנון, עבודה או חומרים וכן עליהם להוכיח בנוסף, כי הליקוי נגרם כתוצאה מרשלנות של הנתבעות בתכנון או בביצוע העבודה או בבחירת החומרים. סבורני כי התובעים עמדו בנטל זה. כאמור, נטל השכנוע חל אומנם על התובעים, כמו גם נטל הבאת הראיות הראשוני, אולם, משהוכחו קיומם של הליקויים בחוות הדעת של המומחה בס, מועבר נטל הראיה לכתפי הנתבעות, להוכיח כי חרף קיומם של הליקויים, אלה לא נגרמו כתוצאה ממעשה או מחדל שלהן. מסקנה זו נובעת מכך שהשליטה על ביצוע העבודות הנה של הנתבעות באופן בלעדי ומוחלט וכך גם היכולת להביא ראיות כדי להוכיח ביצוע העבודות כדבעי ולפי כל כללי המקצוע המקובלים. מסקנה זו עולה גם נוכח אופי העבודות המדוברות, כלומר - כאשר עסקינן בבניית דירה, אין כל סיבה נראית לעין, בוודאי לא אפריורי, מדוע לא ניתן להביא לתוצאה מושלמת של העבודות המבוצעות. במקרה כזה, התוצאה עצמה, לפיה קיים ליקוי בפרט שנבנה או בעבודה שבוצעה, היא הנותנת כי סביר יותר להניח שהקבלן לא נזהר מספיק בביצוע העבודות מאשר כי פעל כדבעי. על כן, במקרה כזה, מועבר נטל הראיה לקבלן להוכיח כי לא כך פני הדברים. במקרה כזה, ישנה תחולה, אפוא, לסעיף 41 לפקודת הנזיקין שלפיו - "בתובענה שהוגשה על נזק והוכח בה כי לתובע לא הייתה ידיעה או לא הייתה לו היכולת לדעת מה היו למעשה הסיבות שגרמו למקרה אשר הביא לידי הנזק, וכי הנזק נגרם על-ידי נכס שלנתבע הייתה שליטה מלאה עליו, ונראה לבית המשפט שאירוע המקרה שגרם לנזק מתיישב יותר עם המסקנה שהנתבע לא נקט זהירות סבירה מאשר עם המסקנה שהוא נקט זהירות סבירה - על הנתבע הראיה שלא הייתה לגבי המקרה שהביא לידי הנזק התרשלות שיחוב עליה"." העברת נטל הראיה מהדייר לקבלן - כאשר הליקוי מתגלה בתקופת האחריות, ומקורו אינו בהכרח אי התאמה לתקן/תקנה/מפרט, אלא מקורו בתכנון/עבודה/חומרים לקויים - נעשית בדרך של הגשת חוות דעת של מומחה מטעם הדייר, הכולל בחוות דעתו את קיומו של הליקוי ומנמקו. ראה גם ת"א 5774/04 דניאל כרמי נ' העמותה לקידום ולפיתוח מכבים ישוב קהילתי - שלב ג' [ראל"צ], שופט: אברהם קסירר, פורסם בתקדין, להלן ציטוט רלוונטי:

"לתובעים אין היכולת לדעת וגם לא הייתה להם היכולת לדעת מה היו הסיבות והנסיבות שגרמו למקרה אשר הביא לידי הנזק... ...נטל הראיה עובר לחובתם של הנתבעים להוכיח כי לא התרשלו בתפקידם ובכך לא עמדו".

עינינו הרואות כי לא רק מטעמי פרוצדורה עובר נטל ההוכחה לקבלן כאשר מתגלה ליקוי בהתאם לפורמט דלעיל, אלא גם מהבחינה המהותית - יודע הקבלן, או שהוא חייב לדעת, מהו מקורו של הליקוי שגרם נזק לתובעים, בהיותו האחראי על התכנון והביצוע, על רכישת החומרים ויישומם באתר, בדרך כלל בשלבים בהם הדייר לא היה כלל מודע למה שקורה, ולא היה מעורב במה שקורה באתר הבנייה.