בבניין משותף המעלית שהתקין הקבלן – אינה פועלת ולא ניתן לעשות בה שימוש. עלות התיקון – עשרות אלפי ש"ח. בבניין מתגוררים 10 דיירים. שניים מהם רוצים לתבוע את הקבלן. האחרים – אינם מעוניינים לתבוע. האם הדיירים שתבעו זכאים לפיצוי בשווי תיקון הליקוי, או שיקבלו פיצוי רק בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף?
בהתאם להגדרה החוקית של חוק המקרקעין, "רכוש משותף" כולל את כל חלקי הבית המשותף, מלבד החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצ"ב המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו כאשר הם בתחומי דירה מסויימת.
במילים אחרות: רכוש משותף הוא כל החלקים בבניין שאינם "דירה", ואשר מיועדים לשמש לפחות את מרבית בעלי הדירות. כך למשל, לפי הגדרה זו, תקרה או רצפה של דירה אינם רכוש משותף, שכן אינם נמנים על חלקים המיועדים לשימושם של מרבית הדיירים.
כל הדיירים בבית המשותף חייבים לשאת בהוצאות האחזקה והניהול של הרכוש המשותף (כל דייר באופן יחסי לחלקו בבית המשותף, לפי שטח דירתו ביחס לכלל שטחי הדירות). הוצאות אלה נקבעות על-ידי הדיירים בהתאם לתקנון החל על הבית המשותף.
עקרונית, לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף (בהנחה שלא מדובר ברכוש משותף שהוצמד לדירה מסוימת, כמו גג). ובדוגמה שלפנינו, אם בבניין יש 10 דירות זהות – לכל דייר יש 1/10 משטח המעלית. חלק יחסי זה משתרע באופן בלתי מוגדר על פני כל שטח המעלית, כלומר לכל דייר 1/10 בכל אחד ואחד מחלקי המעלית.
כאשר התגלה במעלית ליקוי, ובהנחה שהקבלן אחראי לליקוי זה, ניתן לתבוע בגין הליקוי המשבית את המעלית.
אם שניים מהדיירים מנהלים תביעה לתיקון הליקוי, הרי כאשר יזכו הללו בתביעתם – מן הסתם ייהנו מהתוצאה גם דיירים שלא השתתפו בתביעה ולא נשאו בחלק כלשהו מהוצאות התביעה.
ואם התביעה היא לקבלת פיצוי כספי - האם שני הדיירים התובעים יקבלו פיצוי לפי סכום התיקון של הליקוי כולו, או רק לפי חלקם היחסי של התובעים ברכוש המשותף?
לכל דייר יש חלק ברכוש המשותף, ויש זכות ליהנות מכל הרכוש המשותף בשלמותו (ולא רק "לפי חלקו היחסי"). ואולם, אם שני הדיירים שתבעו יזכו לקבל פיצוי כספי בשווי מלוא העלות הכספית הנדרשת לתיקון הרכוש המשותף (במקרה שלנו – המעלית), מחד-גיסא - אין זה הגיוני ששני דיירים שתבעו יקבלו פיצוי כספי בשווי תיקון כל הרכוש המשותף בכל הבניין.
מאידך-גיסא - לא הגיוני ליתן לשני הדיירים התובעים פיצוי כספי בשיעור יחסי בלבד של חלקם ברכוש המשותף. למשל במקרה שלפנינו - אם הפיצוי הוא לצורך תיקון המעלית המושבתת, המהווה רכוש משותף, ולצורך התיקון נדרש הסך של 50,000 ש"ח, ובבניין 10 דיירים, מתוכם רק שניים תבעו פיצוי בגין הליקוי במעלית. אם שני הדיירים התובעים יקבלו פיצוי לפי חלקם היחסי, הרי שיתקבל רק הסך של 10,000 ש"ח (לפי שיעור חלקם היחסי), ובסכום זה לא ניתן יהיה לתקן את המעלית כלל. איך מתיישב הדבר עם זכותו של כל דייר ליהנות משימוש במעלית תקינה בפועל ?! אם תשלום הפיצויים אמור להביא לתיקון הליקויים – מה יועיל תשלום חלקי?!
מה קבע בית המשפט?
בישראל בתי המשפט השונים התחבטו בשאלה – מה קורה כאשר כמה מהדיירים תובעים פיצוי בגין ליקויים ברכוש המשותף, ובפסיקה נוצרו הבחנות בין מקרים שונים.
במקרה שדיירים תבעו פיצוי כספי, ללא כוונה לבצע תיקון של הליקויים ברכוש המשותף, ואינם דורשים ביצוע תיקונים בפועל – קבעו בתי המשפט, שכל תובע זכאי לפיצוי בשיעור של חלקו היחסי בלבד ברכוש המשותף.
אחרת עלול להיווצר מצב, בו כמה מהדיירים מקבלים פיצוי כספי בשווי תיקון כל הליקויים, אך בפועל מחלקים את כספי הפיצויים רק ביניהם לבין עצמם מבלי לבצע את התיקונים, ולמעשה נוטלים פיצויים גם במקומם של הדיירים האחרים, שלא תבעו.
לעומת זאת, במקרה שדיירים תבעו תיקון של הליקוי (להבדיל מפיצוי כספי) – קבעו בתי המשפט, שהאחראי לליקוי ברכוש המשותף יכול להיות מחויב לתקן את הליקוי בכל הרכוש המשותף הלקוי, אפילו אם מדובר בתביעה של כמה מהדיירים. כך, גם הדיירים שלא תבעו נהנים מתיקון הרכוש המשותף.
הדבר מחויב אף משורת ההיגיון. בדוגמת המעלית למשל – לא ניתן לתקן את המעלית רק בחלק יחסי של הדיירים התובעים, אלא מדובר בתיקון המעלית כולה, ובהשמשתה, לרווחת כל הדיירים, לרבות אלה שלא תבעו.
כך, בדוגמת המעלית המושבתת - אם מדובר בתביעה לקבלת פיצוי כספי בגין הליקוי במעלית, יש להניח, כי ייגרע מסכום זה חלקם של הדיירים שידעו על אי ההתאמה, ושל אלה שלא הגישו תביעה, ושל אלה שלא השתתפו בעלות התיקונים. בהתאם לפסיקה, במקרה בו כמה מהדיירים תובעים פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף – יש לפצות כל דייר שתביעתו הוכחה, לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף.
לעומת זאת, אם שני הדיירים תובעים סעד של ביצוע בגין של התיקונים, ותביעתם תתקבל, הרי מחובתו של הנתבע לתקן את כל הליקויים, ולא רק את חלקם היחסי של התובעים.
יחד עם זאת, ההבחנה אינה נקייה מספקות, ויש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.
לסיכום, מומלץ בתביעות בגין ליקויים ברכוש המשותף או לתבוע את תיקונו של הליקוי בפועל או לתבוע תביעה כספית כאשר התובעים הם כל דיירי הבניין.
