ראשית דבר - גילוי נאות: כבודו הואיל לחבר דברי פתיחה לספרי המשותף עם ש' ספקטור "בקורת איכות בבנייה", שראה אור בהוצאת "שי - ספרות משפטית" בשנת 1999.
הפניה לכב' השופט צבי א' טל, והזמנתו להקדיש הקדמה, נעשתה לאור קריאה ועיון בפסקי דינו, בהם השכיל להבהיר הבהרות חשובות ביותר בנושא זכויות הדיירים במאבקם למגורים הולמים, ולחובות הקבלנים לבנות כחוק ויותר מכך, כפי שיובהר.
כבר בשבתו כשופט בבית המשפט המחוזי בירושלים, הוציא תחת ידו אחד מפסקי הדין החשובים בתחום ליקויי בנייה וזכויות דיירים. מדובר בת"א 469/88 זעפרני ניסים ואח' נ' רמ"ט בע"מ, לא פורסם, מובא בספר "עדות מומחה" מאת א' בן עזרא בהוצאת "שי" עמ' 505.
זכויותיהם של בעלי דירות מעבר ל"קו הירוק"
השופט טל קבע בפסק דינו הנ"ל (זעפרני) כי חוזה יש לפרש לפי אומד דעתם של הצדדים, וכאשר הנתבעת היא חברת בניה ישראלית, המצרפת לחוזה המכר מפרט הערוך במתכונת של חוק המכר (דירות), אזי ברור לכול כי כוונת הנתבעת הייתה להחיל את התקנים הישראלים על הדירות אותן מכרה ובמצב זה אינה רשאית להתנער מהתחייבות זו. זאת ועוד, כל עוד לא מתבררת מהותו של החוק אשר לטענת הנתבעת כן חל על ה"שטחים", תחול חזקת "שוויון החוקים", וכל עוד לא הוכח אחרת, ההנחה היא כי התקנים הישראלים חלים גם לגבי שטחים שמעבר לקו הירוק. ראה פסק דין זעפרני סעיף 5.
שיעורו של נזק לא ממוני (עגמת נפש)
בפסק דין זעפרני לימדנו השופט טל כי הנזק אינו בהכרח פונקציה של עלות תיקוני הליקויים, שכן יכול להיות כי ליקוי שעלות תיקונו זעומה, גורם נזק רב לדיירים במשך תקופת זמן ממושכת. זו גם הסיבה שהשופט קבע בפסק דינו פיצוי אחיד לדיירים - התובעים באותו תיק, למרות שהיו הפרשים של עשרות אחוזים בין עלויות התיקונים הנדרשים בכל דירה. ישנה שיטה לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש כאחוז מסוים וקבוע מעלויות תיקוני הליקויים, ואכן יש פגם בשיטה זו.
להלן התייחסותו הקצרה של בית המשפט לכך בתיק זעפרני:
"והריני מחייב את הנתבעת לפצות את התובעים בגין צער ועוגמת נפש בסך 15000 שקלים לכל אחת משש הדירות. פסקתי סכום אחיד, כי לא מצאתי הבדלים משמעותיים בסיבלותיהם".
המדד לשיעור הפיצוי בראש נזק זה צריך להיות מידת הצער והסבל, ולא עלות התיקון הנדרש.
הקבלן חייב לבנות ברמה גבוהה ולא רק על-פי התקן החל.
להלן ציטוט מתוך פסק דין זעפרני בעניין הנדון:
"הנה כי כן, מדובר בחסרונות "שאינם כתובים", לא במפרט הטכני ולא בתקנות התכנון והבניה. מהנדס הנוטה לצד הקבלן, יאמר: אין כל חובה למלא חסרונות כאלה, ולכן אין הם בגדר ליקויים.
מהנדס הנוטה לצד הדייר יאמר: אם החיסרון מהווה פגם אסתטי ואקוסטי, (מדובר בחיפויו של צינור ביוב בחדר שירות - אב"ע) כי אז יש למלאו ולתקנו גם אם "זה לא כתוב בשום מקום". במובן זה ברגמן נוטה - כעדות עצמו - לצד הדיירים ונטייתו זו מקובלת גם עלי. לא הכול ניתן להיכתב ושום תקנות ושום מפרטים טכניים אינם מסוגלים לפרוט הכול. (כמדומני שאין המפרט או התקנות מפרטות מנעולים ומפתחות בדלתות, או זגוגיות בחלונות, או סיוד הקירות).
כמו ברגמן סבור גם אני, שהקונה זכאי לקבל מוצר מוגמר כראוי, בלי פגמים אסתטיים, אקוסטיים ואחרים, גם אם אין לכך ביטוי בתקנים.
התקנים נועדו שלא יפחתו מהם. אבל אין פוטרים את הבונה על פיהם מתיקון פגמים שלא נימנו.
דוגמה אחרת היא דיפון האמבטיה. אמבטיה העשויה פח (בניגוד לברזל יצוק) משמיעה רעשים בשעת השימוש כדרך פח על גבי מקום חלול וגם צורתה עלולה להתעוות והאמייל שמצפה אותה עלול להינזק. תקנתה של אמבטיה כזו - דיפון וסתימת החלל בחול. זוהי הוצאה קלה בשעת הבניה, אך יקרה יחסית לאחר גמר הבנייה. והנה, לא המפרט ולא התקן מחייבים דיפון אמבטיה, והמהנדס שדעתו קרובה אל הקבלן יאמר שאין כאן חיסרון. אבל בפועל המפגע הוא מפגע".
בהמשך מבהיר השופט טל כי נטייה לטובת הדיירים היא לגיטימית ואינה מוציאה את המומחה מאובייקטיביות.
יש לדעת כי התקנים והתקנות אינם יכולים להתייחס לכל הנושאים ולתת פרטי ביצוע לגבי כל הפריטים. התקנים והתקנות הם בגדר הוראות מחייבות, אולם ביצוע דקדקני על פיהם, אף שהוא חובה, אינו מספיק. אם למשל הריצוף בדירה לקוי - ואינו מתאים לתקן החל - וודאי שהריצוף פסול ומזכה את הדיירים בפיצוי. אם הריצוף לקוי ואי-אפשר לאתר אי-התאמה לתקן - עדיין הליקויים שבריצוף ייבחנו לפי מהותם ותיתכן פסילה של הריצוף בגלל הפגמים שנפלו בו גם ללא כל קשר לתקן.
עמידה בהוראות התקן ובהוראות התקנות היא תנאי הכרחי אך לא מספיק.
ראה את שנאמר בע"א 86/86 אחד העם שפירא נ' לשם, בית המשפט המחוזי בחיפה, פס"מ תשמ"ח 1 מעמ' 3 סעיף 8 א בעניין הריצוף.
קבלן המכחיש את קיומם של הפגמים
בע"א 472/95 ביחד עם ע"א 553/95 דיור לעולה בע"מ נ' זכריה זלוצין ואח', בית המשפט העליון, שופטים: ת' אור,צ' א' טל וי' טירקל, ניסח את פסק הדין השופט טל וחבריו הסכימו עמו. בפסק דין זה הבהיר בית המשפט כי קבלן המכחיש את קיומם של הליקויים באמצעות מומחה מטעמו - מאבד בכך את זכותו [ככל שקיימת] לתקן פגמים בדירה. להלן ציטוט מפסק הדין בעניין זה:
"זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש".
יובהר כי לפעמים הכחשת הליקויים באמצעות מומחה מטעם הקבלן מתבצעת בטרם הוגשה תביעה, ואז, התובעים יכולים להישען על הלכה זו של בית המשפט העליון ומלכתחילה לא להסכים לביצוע התיקונים על-ידי הקבלן הנתבע שכבר התכחש לקיומם של הליקויים והכחשתו זו ידועה לתובעים, שקיבלו את חוות הדעת של מומחה הקבלן משהמציאו לקבלן את ריכוז טענותיהם.
פסק הדין פורסם, גם בפדאור.
זכותו של דייר שמוכר את הדירה במהלך התביעה
יש ודיירים מוכרים את דירתם במהלך התביעה מבלי לגרום להמחאת זכויות מהקונה צד ג' אליהם. דיירים אלו זכאים למלוא הזכויות בגין ליקויי הבניה, ללא כל קשר עם זכויותיהם של הקונים החדשים, שככל הנראה כבר התיישנו אף שאין וודאות כזו.
סוגיה זו נדונה בתיק זלוצין וכה נפסק:
"לאור האמור נראה לי שהמיצוי הכושל של ניסיונות תיקונים על-ידי דיור לעולה, מחד-גיסא, וכישלון הניסיון המעשי, מאידך-גיסא, בצירוף עמדתה של דיור לעולה בהגנתה, מחייבים את קבלת ערעור הדיירים, במובן זה שהם זכאים לפיצוי כספי על הליקויים בדירותיהם. זכות זו לפיצויים עומדת גם לששת הדיירים שבינתיים הספיקו למכור את דירותיהם. בית המשפט קמא סבר, שביצוע התיקונים בעין ייעשה גם בדירות שנמכרו, "למרות שאילו נפסקו פיצויים, היו אלה נפסקים רק לתובעים שבפניי שלא מכרו דירותיהם". נראה לי שבעניין זה צודקים באי-כוח הדיירים, שעילת התביעה, גם של מוכרי דירותיהם, התגבשה כאשר נמסרו להם דירות פגומות. אין זה מתקבל על דעתי, שקונה ששילם במיטב כספו את מלוא מחירו של מוצר פגום, לא יהא זכאי לפיצוי, רק מפני שבינתיים המוצר כבר אינו ברשותו, כגון שמכר אותו. מה גם שניתן להניח שהפגמים שבדירות נתנו אותותיהם במחיר שנתקבל בעדן. בע"א 669/86 שכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' ידין ואח' [3] נדונה שאלת חבותה של המערערת (שכון ופיתוח) לפצות קונה שרכש ממנה דירה פגומה, ובינתיים הספיק למוכרה. אומר שם בית המשפט, בעמ' 354:
"השאלה, אם זכויותיהם האובליגטוריות של המשיבים נותרו בעינן עם העברת הדירה, תלויה בנסיבות".
בענייננו לא צוינו בפסק הדין קמא כל נסיבות המצביעות על ויתור אותם דיירים על זכויותיהם, או על העברת זכותם לקונים שקנו מהם. ניתן גם להניח שהשנים הרבות שעברו מאז נתגלו הליקויים, ימנעו תביעה בנזיקין מצד הקונים החדשים נגד הקבלן.
יש אפוא לקבל את הערעור גם לגבי בעלי שש דירות אלה, שגם הם זכאים לפיצוי בשיעור עלות התיקונים בדירותיהם".
מכאן נלמד כי גם דיירים שמכרו דירותיהם והרוויחו מהמכירה, זכאים לפיצוי כמו אלה שלא מכרו את הדירות, כי לו היו הדירות נטולות ליקויים, היה צפוי כי מחיריהם היו יותר גבוהים והמוכרים היו מרוויחים יותר.
