מחטף הקרקעות של הפטריארך היווני אורטודוכסי

כירה בישראל זה שם נרדף לחכירה ממנהל מקרקעי ישראל. למרות הקיטורים הרבים, וכפי שניווכח, המדובר בסך-הכל בתנאי חכירה דה לוקס, בעיקר בחכירות עירוניות. החל משנת 2015 מי ששילם דמי חכירה שנתיים תקניים (דח"ש) 7 שנים ולפעמים אף פחות, ללא בעיות (כלומר, שילם דמי חכירה שנתיים 1% משווי מרכיב הקרקע), יקבל היוון חינם, ככה, מתנה, בכיף. ואם הוא בבניה רוויה, כלומר לפחות 4 דירות ולפחות 2 קומות, יקבל במהרה גם בעלות בחינם על-פי הרפורמה במקרקעי ישראל שיצאה לדרך (לא כולל חכירות מקק"ל). יש מאושרים פחות, שהם חוכרים של כנסיות או חוכרי משנה של קק"ל של אדמות כנסיות בשכונות וותיקות רבות בארץ. כמה פחות? עד היום חשבנו שכנסיה, אתם יודעים, זה גוף מנומנם שמנהל כספים של אחרים, בעיקר כאלו שנתרמו על-ידי נוצרים השוכנים בעולם שכולו טוב. גוף שמחויב לכללי הגינות, מתינות וכיוצ"ב. אז זהו, שלא. הכנסיה היוונית אורטודוקסית מכרה למעשה את כל זכויותיה, ברובן כפופות לחכירה של קק"ל שהחכירה בחכירות משנה לבעלי אלפי דירות כיום. כל הזכויות כמובן בכפוף לחכירות קק"ל, חכירות שמסתיימות בשנים 2050-2052. מי הקונה/זוכה המאושרת? שותפות פרטי בשם "ניות קוממיות". מאיפה אני יודע על כל זה: נתונים שנמסרו אגב דיון משמים על מיסוי מקרקעין, אשר דן בשאלה האם הכנסיה מכרה זכות ניהול וגביה בלבד ולכן לא חייבת במס שבח והקונה לא חייבת במס רכישה, או שמא מכרה את כל זכויותיה במקרקעין דה פקטו וישלמו הצדדים את מיסוי המקרקעין בהתאם. נפסק שמכרה זכויות במקרקעין. שישלמו מיסי מקרקעין.

והנה הפרטים בהרחבה:

פסק דין של ביהמ"ש המחוזי ו"ע 49087-05-12 עסק בערר בענייני מיסוי שאינם מענייננו כרגע, לגבי חוזה שנערך בין העוררים, הפטריארך היווני האורתודוכסי של ירושלים תיאופיליוס השלישי (להלן - הפטריארך) ו"ניות קוממיות" שותפות מוגבלת (להלן - ניות או החברה) ביום 10.3.2011 (להלן - ההסכם) עסקה שנפסק כי היא עסקה במקרקעין החייבת במס שבח ובמס רכישה. ניות והכנסיה טענו כי מדובר בהסכם לגביה ולניהול של החלקות אליהן מתייחס ההסכם (להלן - החלקות או המקרקעין) ורק לגבי חלק קטן מהחלקות - 10% - יש לראות בעסקה עסקה במקרקעין. טענה נוספת שהועלתה רק בערר היא כי מדובר בהסכם הלוואה. הטענות נדחו. לפי חוזי החכירה בין הכנסיה לקק"ל, סעיף 7, נתונה לקק"ל הזכות לבצע פרצלציה חדשה במקרקעין. אין בהסכמים הוראה כי היא מוסמכת לחתום בשם הפטריארך על הסכמים לשנות את תוכניות הבנייה, או לקבל היתרי הריסה ובניה (סעיפים 5.2 ו-5.3 להסכם). לעומת זאת, ניות הוסמכה לחתום בשם הפטריארך על בקשות לתוכניות בניה והיתרי בניה, סמכות שלא הוקנתה לקק"ל. "החל מיום החתימה על ההסכם. תהא "ניות", רשאית לנהוג בקרקעות מנהג בעלים, בכפוף לזכויות קק"ל על-פי הסכמי החכירה והוראות ההסכם. להפיק פירות ותקבולים, לנקוט בהליכים משפטיים לעשות כל פעולה שבעלים של קרקע רשאי לעשות. להתקשר עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות הגשת תביעות...

קטעים מפסק הדין

"רקע עובדתי הפטריארך הנו בעלים של המקרקעין נשוא הערר והוא החכירם לקק"ל ל-99 שנים במסגרת שלושה חוזי חכירה שנחתמו בשנים 1952-1951. החוזה החכירה הראשון נחתם ביום 6.11.1951, ותוקפו החל מיום 1.1.1952 עד ליום 31.12.2050. ההסכם השני נחתם ביום 6.11.1951, והוא חל מיום 1.4.1952 עד ליום 31.3.2051. שני החוזים כללו תקופות הארכה שלא נקבע להן מועד לסיומן. החוזה השלישי נחתם ביום 25.8.1952 ואמור לפקוע ביום 24.8.2052. בחוזה ניתנה אופציה לתקופת שכירות נוספת שלא תעלה על 49 שנים נוספות. בכל שלושת החוזים ישנה הוראה האומרת כי תקופת הארכה ושיעור דמי השכירות בתקופה זו ייקבעו בהסכמה בין הצדדים, ובהיעדר הסכמה על תקופת הארכה ועל שיעור דמי השכירות, יקבע זאת אדם שימונה על-ידי הצדדים, ואם לא יסכימו על זהותו הוא ייקבע על-ידי נשיא בית המשפט העליון. בחוזה הראשון נקבעו דמי השכירות עבור התקופה הראשונה בסך 18,600 ל"י; בחוזה השני נקבעו דמי השכירות עבור התקופה הראשונה בסך 31,400 ל"י. דמי השכירות לפי החוזה השלישי עבור התקופה הראשונה עומדים על הסך 24,250 ל"י (מבחינה משפטית הכוונה לתשלום דמי חכירה, כאמור בסעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין), שלא היה אז בתוקף). הזכויות שרכשה קק"ל מהפטריארך היא של חכירה לדורות והתשלום שקק"ל חבה לפטריארך הוא, לפי האמור בחוק זה, דמי חכירה). ..... פרשנות ההסכם עיון בלשון ההסכם בענייננו מעלה בעליל כי מדובר במכירה של זכות חכירה, שהיא זכות הקרובה למכירת זכות בעלות. הפטריארך העביר לניות את כל הזכויות שנותרו בידיו עד לשנת 2160. כך נאמר בסעיף 2 להסכם, המגדיר את המונח "מוחכר": "כל הזכויות המוענקות לחברה לפי הסכם זה". עמדנו על כך כאשר אמרנו כי ההבחנה בין בעלות לחכירה תיבחן על-פי השאלה מה נותר בידי הבעלים על-פי חוזה החכירה. אם למחכיר לא נותר הכוח לשלוט בשימושים, בעשיית עסקות הנעשות במקרקעין ובבנייה - הרי לפנינו חכירה הקרובה לבעלות. אינדיקציה להענקת זכות הקרובה לבעלות היא מתן זכות לחוכר "לנהוג כבעלים" .... ניות קיבלה יד חופשית לעשות במקרקעין כל מה שהפטריארך היה רשאי לעשות במקרקעין, בכפוף לזכויות קק"ל. כמו-כן, היא קיבלה עליה את חיוביו ואת זכויותיו של הפטריארך על-פי ההסכם. היה לה הכוח לפעול במקרקעין, ככל שהדבר אינו פוגע בהסכמים עם קק"ל. מרכיב חשוב בזכות הבעלות, הוא הזכות לגבות דמי שכירות, שהיא, כפי שראינו, מסממני ההגדרה של שכירות (סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971; סעיף 3 לחוק המקרקעין; ויסמן, שם, עמ' 329). למסקנה כי מדובר בזכות הקרובה לבעלות, ניתן גם להסיק מאורך התקופה ומהתמורה ששולמה בגינה בהתחשב בזכויות קק"ל שהוקנו לה בשלושת ההסכמים. הפטריארך מכר לניות את זכויות הבעלות שנותרו בידיו, ככל שנותרו בידיו זכויות נוספות על-פי הסכמי החכירה. ניתן לומר שהפטריארך העביר לידי ניות את הספוג המצומק שנותר בידיו, ספוג שביום מהימים יתרחב שוב. ... ניות נטלה על עצמה את התחייבויות הפטריארך על-פי חוזי החכירה, וכל חיוב אחר, בשל היותו הבעלים של המקרקעין וקיבלה את מלוא הזכויות והפירות על-פי הסכמים אלה. ניות יכולה לנהוג במקרקעין מנהג בעלים. ..... לפי חוזי החכירה, סעיף 7, נתונה לקק"ל הזכות לבצע פרצלציה חדשה במקרקעין. אין בהסכמים הוראה כי היא מוסמכת לחתום בשם הפטריארך על הסכמים לשנות את תוכניות הבנייה, או לקבל היתרי הריסה ובניה (סעיפים 5.2 ו-5.3 להסכם). לעומת זאת, ניות הוסמכה לחתום בשם הפטריארך על בקשות לתוכניות בניה והיתרי בניה, סמכות שלא הוקנתה לקק"ל. "החל מיום החתימה על הסכם זה, תהא זכאית החברה לנהוג בקרקעות מנהג בעלים, בכפוף לזכויות קק"ל על-פי הסכמי החכירה והוראות ההסכם. להפיק פירות ותקבולים, לנקוט בהליכים משפטיים לעשות כל פעולה שבעלים של קרקע רשאי לעשות. להתקשר עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות הגשת תביעות ... וקבל תמורה או פיצויים מכל סוג שהוא בגין הפקעות ו/או בקשר לפגיעות תכנוניות שנגרמו בעבר ו/או ייגרמו לזכויות בקרקעות שהוקנו לחברה לפי הסכם זה, לפעול לצורך שינוי מצבן הפיזי ו/או התכנוני של הקרקעות, לעשות כל פעולה מכל מין וסוג שהוא בקשר לקרקעות אשר רשאים בעלים של קרקע לעשות על-פי דין, להתקשר בהסכמים עם צדדים שלישיים בקשר לקרקעות, לרבות השכרה ו/או העברה ו/או המחאה ו/או הרשאה וכיו"ב הסכמים, בכפוף לזכויות הקק"ל על-פי הסכמי החכירה - והכל בשמה של החברה בעצמה והן בשמו של הפטריארך. .... מבלי לגרוע מכלליות האמור, תהא החברה זכאית לחדש את הרישום בפנקסי הקרקעות בנוגע לקרקעות, לרשום את הקרקעות בתור בית משותף ולעשות כל פעולה בהתאם לחוק המקרקעין, (תשכ"ט-1969 לתקן כל מיני רישומים בנוגע לקרקעות, לבקש ולבצע חלוקה, פרצלציה, הפרדה, קומבינציה, איחוד ובדרך כלל כל טרנזאקציה ורישום בפנקסי הקרקעות בנוגע לקרקעות. כמו-כן תהיה החברה זכאית לתבוע חלוקה, פינוי, חזקה, הסרת עקול, תשלום שכר דירה, דמי חכירה וכל מיני זכויות ושינויים בנוגע לקרקעות, להתנגד לחלוקה, לפרצלציה, הפרדה, שומת מיסים וכל מיני תביעות או דרישות הנוגעות בקרקעות, לוותר על שיעבודים וכל מיני זכויות הנוגעות בקרקעות, להתפשר, לבוא לכל מיני הסכמים, בעניינים הנוגעים לקרקעות. ... ניות מודה, בהודאה מן החוץ, בטיוטת המרצת הפתיחה שהכינה נגד קק"ל, כי קיבלה את כל זכויות הפטריארך, למעט זכות הבעלות: "ביום 10.3.2011 רכשה המבקשת מהפטריארכיה את מלוא זכויותיה במקרקעין (למעט זכות הבעלות) עד ליום 31.12.2160. במסגרת העסקה, העביר הפטריארך לידי במבקשת, בין היתר - ומבלי שיש בכך בכדי לפגוע בכלליות העברת הזכויות כאמור - גם את זכויותיו לגביית חובות כספיים מהמשיבה בקשר למקרקעין...". כך, בסעיף 33 להמרצת הפתיחה נאמר: "... כפועל יוצא מן ההסכם שנחתם ביום 10.3.2011 נכנסה המבקשת בנעלי הפטריארכיה בכל הנוגע לזכויות וחיובים הנוגעים להסכמי החכירה...".