בית המשפט העליון נדרש בשבוע שעבר (5.8.14) לשאלה האם יש לכלול בשומת היטל השבחה שיקולים שעניינם סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין "במצב חדש", לאחר נקיטת פעולה תכנונית על-ידי הרשות.
פסק הדין עוסק בתוכנית פת/מק/77/1232 אשר יצרה את חלקות 254-255 בגוש 6354 ולאחריה אושרה תוכנית פת/מק/82/1232, במסגרתה אוחדו החלקות הנ"ל וייעודן שונה מייעוד חקלאי לתחנת דלק. לאחר אישורן של שתי התוכניות התגלעה מחלוקת באשר לסכום היטל ההשבחה, שעיקרה עסקה בשאלה האם שיקולים כגון סוג והיקף הפעילות העסקית בתחנת דלק (מיקום, היקף התנועה ורמת הנגישות) ואשר בעקבותם עלה ערך המקרקעין, חיצוניים להיטל ההשבחה; או שמא מדובר בשיקולים שיש לשקול כחלק בלתי נפרד מחישוב היטל ההשבחה.
המחלוקת החלה להתגלגל אצל שמאי מכריע, דרך ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז. בסופו של יום עמדתם של אלה הייתה כי יש לכלול את השיקולים הללו, חרף היותם עסקיים, כחלק מהשבחת המקרקעין.
על החלטה זו הוגש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז אשר קיבל את הערעור וקבע, כי השמאי המכריע שגה כאשר שם את המקרקעין על בסיס השבחת "העסק", שעה שהשבחה הנובעת מהפעילות העסקית ולא מתוכנית שאיננה בת חיוב בהיטל השבחה. עוד קבע ביהמ"ש המחוזי, כי צריך להתקיים קשר סיבתי בין השינוי התכנוני לבין ההשבחה, כי ההשבחה כולה צריכה לנבוע מהתוכנית וכי לא יכול להיות קשר בין סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין לבין חישוב ההשבחה.
ביהמ"ש המחוזי ציין, כי ניתן ללמוד לעניין זה מהסימטריה שבין היטל השבחה לבין פיצוי בשל פגיעה על-ידי תוכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, שניתן במנותק משאלת הפעילות העסקית. לפיכך, היה על השמאי המכריע להעריך את המקרקעין בדומה לאופן שבו היה מעריכם אילו היה נדרש לשאלת הפיצוי לפי סעיף זה. בעניין אחרון זה הפנה בית המשפט לע"א 650/83 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זבולון נ' קורן, פ"ד מ(3) 640 (1986), בציינו, כי נפסק שם שאין בתוכנית המקטינה את נפחי התנועה בקרבת תחנת דלק כדי לזכות את בעל התחנה בפיצויים.
שיקולים עם קשר סיבתי
על פסיקת ביהמ"ש המחוזי הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, אשר דן בבקשה כבערעור. העליון קבע, כי ככל שהשיקולים הנוגעים לסוג ולהיקף הפעילות העסקית בתחנת הדלק - כגון מיקום, היקף התנועה ורמת הנגישות - הם כאלה המשפיעים על שומת הקרקע לפי שיטות שמאיות מקובלות, ושיש ביניהם ובין הפעולה התכנונית קשר סיבתי, הרי שמדובר בשיקולים שרשאי היה השמאי המכריע לכלול בשומת היטל ההשבחה. בעניין זה מציין בית המשפט, כי כאשר תוכנית משנה את ייעוד המקרקעין ומתירה בהם שימושים חדשים, יכול הדבר להיחשב ל"דרך אחרת" להעלאת הערך ולהקים חבות בהיטל השבחה.
לבסוף ציין בית המשפט, כי לא היה מקום לכך שביהמ"ש המחוזי יגזור גזירה שווה מהכללים שעניינם קביעת זכאות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק לשומת היטל השבחה. זאת, הן משום שמדובר בהסדרים שכל אחד מהם עומד בנפרד, והן משום שלא היה מקום להקיש מהוראת סעיף 197 לחוק שעניינה קביעת עצם הזכאות לפיצויים, לשאלה השונה בתכלית שעניינה הערכת השווי לעניין היטל השבחה, מקום שנמצא, כי למשיבים קמה חבות בגין השבחת המקרקעין והמחלוקת נסבה על גובה הסכום שעליהם לשלם למבקשת. על יסוד כל האמור לעיל, קיבל בית המשפט העליון את הערעור.
פתח - לכל הכיוונים
לדעת כותבי שורות אלו, בכל הכבוד הראוי נראה, כי בפסק דין זה "התפספסה" הנקודה, שכן בית המשפט בחר לאמץ את הדרך היצירתית בה נוקטת הרשות לגבות היטל השבחה בגין "השבחה עסקית" שלא בהכרח נובעת מ"תוכנית" במובנה הרגיל וכפי המתחייב בדין. מעניין לדעת האם גם כשהיה מדובר על תביעת ירידת ערך, היה נשמע אותו "קול" מצד הרשות.
עוד תמוה, שאנו עדים לכך שפסיקות שנוגעות לגביית היטל השבחה הולכות לכיוון הרשות, ולעיתים בדרכים יצירתיות ביותר, על-אף שאין להן כל עיגון בחוק. במקביל, האזרח נדרש להתמודד עם סיטואציות שונות בסוגיות אחרות, כגון פגיעה בגין ירידת ערך (כמו פסק הדין בעניין תחנת הדלק שאוזכר לעיל) או הפקעות וכדומה, פועלים בתי משפט במגמה דווקנית ובצמידות ללשון החוק, ובציינם שהמציאות אינה נוחה, אולם אלו דברי המחוקק וכל עוד לא נקבע אחרת אין מנוס מלהורות כאמור.
נראה, כי יש להגיע לתוצאה הצודקת בכל מקרה ומקרה, ובוודאי שלא לתת פתח לקביעות שאין להן כל זכר בחוק. אם מוצאים את הפתח - אזי עליו לחול באופן מאוזן ולשני הכיוונים.
