בימים אלו, תחת מעטה סודיות, עומלים באגף התכנון על ניסוח התיקון הרביעי ל
תמ"א 38 המוכר לכולנו. רבים מנסים לנחש מה יהיו השינויים העתידיים שיכלול התיקון הרביעי אך טוב "מראה עיניים ממשמע אוזניים" ולכן נאלץ להתאזר בסבלנות עד לצאתו של התיקון באופן רשמי.
מדינת ישראל המשוועת לבנייה חדשה במרכזי הערים תהנה ככל הנראה מההקלות הצפויות אותם אמור להעניק התיקון הרביעי אשר אמור לדחוף אזורים ובניינים רבים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38.
כפועל יוצא, תהנה המדינה מהכנסות בעקבות הבנייה החדשה ותושביה ייהנו מהורדת מחירי הדיור בטווח הבינוני והארוך. בטווח הקצר ייהנו מכך התושבים, המתגוררים בבניינים ישנים ומסוכנים, בצפיפות גדולה ובתנאים קשים במקרים רבים. הפרויקטים הרבים הנמצאים בהליכי אישור בימים אלו יעניקו לתושבי הערים שדרוג וודאי באיכות חייהם ובהעלאת שווי דירותיהם.
חשוב להדגיש, פרויקט התמ"א 38 הוא בראש ובראשונה פרויקט חברתי ורק לאחר מכן פרויקט כלכלי. ההון האנושי המרכיב את נציגות הדיירים והדיירים בכלל, ההון האנושי של החברה היזמית ושלוחותיה וכן עוה"ד מטעם הדיירים אלו הגורמים שיקבעו לבסוף אם הפרויקט יצא לפועל או אם לא.
אין ספק כי כלל הגורמים האמורים לעיל מעוניינים לבצע את הפרויקט בזמן הקצר ביותר וביעילות הרבה ביותר. אך בבואנו להניע את התהליך מגלים אנו כי ישנם מכשולים רבים העומדים בדרכנו. חלק מהמכשולים, הנובעים מבחירות שגויות, ניתן למנוע בשלבים הראשונים.
ההון האנושי:
- נציגות הדיירים: נציגות הדיירים היא הלב של הפרויקט ותפקידיה מגוונים וחשובים לאין שיעור. חשוב שנציגות הדיירים תמנה נציגים אמפטיים ובעלי כישורים חברתיים, מומלץ כי נציגות הדיירים תמנה נציגים דומיננטיים שיהיו מוכנים להשקיע ממרצם וזמנם עבור הקמת הפרויקט. אופיים ואיתנותם יעמדו למבחנים רבים וקשים במהלך הקמת הפרויקט. במידה ויש אגפים שונים לבניין (מס' כניסות) ו/או מס' סוגי וגדלי דירות יהיו הנציגים מחולקים כך שיהיה נציג לכל אגף ו/או סוג דירה על-מנת לדאוג לאינטרסים של כלל בעלי הדירות בבניין.
- עו"ד הדיירים: עו"ד היושב ב"מגדל השן" איננו מתאים לייצג בפרויקט מעין זה. עוה"ד הנבחר לייצג את הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 חייב להיות נגיש לדיירים, בעל יכולת הסברה ושכנוע וסבלנות אין סופית. עוה"ד צריך לדבר בגובה העיניים ולשדר אמינות וניקיון כפיים בפני הדיירים.
- היזם: בדיקת היזם צריכה לבדוק מוטיבים שונים וזאת בכל הנוגע לניסיונו, איתנותו הכלכלית והמוניטין שצבר, ביקור באתרי בנייה ו/או בפרויקטים שהסתיימו יעשירו את ידיעותיכם, שוחחו עם דיירים בבניינים אלו וקבלו רשמים ממקור ראשון, בקרו במשרדי היזם והיעזרו בעוה"ד לביצוע בדיקות מהימנות ומעמיקות לבחינת איתנותו הכלכלית, בדיקה מול רשם החברות וכיוצ"ב. כמו-כן, מוטב לתהות על קנקנם של צוותו המקצועי של היזם, אלו האנשים אשר ילוו אתכם לאורך הדרך.
- מפקח בנייה מטעם הדיירים: פיקוח בנייה מטעם הדיירים במהלך תקופת הבנייה ייתן חיזוק ודגש על תוספות הבנייה לדיירים בפרויקט, על איכות החומרים הייעודיים, על ההתאמה בין התוכניות לבין הביצוע בפועל וכן לקבלת החומרים והתמורות שסוכמו עם היזם במפרט הטכני המצורף לחוזה בין הצדדים. המפקח יכול אף לתת ייעוץ וליווי לדיירים בשלב המו"מ בכל הנוגע לעיקרי המפרט הטכני, חומרים ותכנון.
מתנגדים וסרבנים:
דירת המגורים היא לרוב הנכס היקר ביותר שלנו. רובנו עשינו כברת דרך לרכישתו ועוד נמשיך שנים רבות לשלם את תשלומי המשכנתה בגינו. משום שדירת המגורים הינה העוגן הכלכלי היחיד היציב ביותר שלנו (ברוב המקרים), מובן מדוע חוששים בעלי דירות להכניס את דירתם היחידה אל תוך הרפתקה בדמות פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי.
בשיחותיי הרבות עם בעלי דירות, בבניינים העתידים לעבור תהליך של התחדשות עירונית כזו או אחרת, אני נתקל במקרים רבים בפסימיות רבה, בחששות לגבי אובדן ערך או אובדן הדירה, חששות מפני החתימה על החוזה המשפטי הארוך והמסובך להבנה ועוד..
כאשר סיבת הסרבן הינה חשש כזה או אחר, ניתן לספק לאותו דייר חיזוקים ופתרונות יצירתיים לחששותיו. כאשר סיבת הסרבנות נובעת מניסיונות סחטנות הדבר קשה ומסובך יותר ולעיתים רבות מגיע הדבר לתביעה אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולעיתים בערכאות גבוהות יותר.
כאשר נשמעות התנגדויות שאינן נובעות מחשש ו/או מסחטנות מוטב לבדוק היטב מי אלו העומדים מאחורי ההתנגדויות ולברר איתם את המניע להתנגדותם.
בהירות, שקיפות ושוויון:
- בבואנו לפעול למען הקמת פרויקט תמ"א 38 כדאי לכל הצדדים לנהוג בשקיפות, בניקיון כפיים ובאחריות. כאשר פועלים "BY THE BOOK" נמנעים מתקלות והתגוששויות בהמשך הדרך.
- חובה להעניק לכל בעל דירה מענה אישי וספציפי לשאלות ופתרון בעיות אישיות והתאמות הקשורות בדירת המגורים, ברישום ובבעלות.
- כדאי לפעול בשקיפות אל מול הדיירים ולהציג בפניהם את האינפורמציה ופרטי המו"מ לעיתים תכופות. במקרים רבים קמה חשדנות מצד בעלי הדירות כלפי חברי הועד. חשוב לזכור כי חברי הועד שווים בזכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע לפרויקט וחשוב לומר זאת באזני בעלי הדירות חזור ושנן.ככל שיובהר כי התמורות בפרויקט הנם שוות בין כל בעלי הדירות, אין ולא תהיה "איפה ואיפה" כך יגבר אמונם של בעלי הדירות בוועד, בעוה"ד המלווה ובחוזה המשפטי.
לסיכום:
אלו הפעולות על-פי סדר כרונולוגי אותם יש לבצע:
- מינוי ועד ע"י החתמת מירב הדיירים על הסכמתם לוועד מייצג.
- מינוי עו"ד מומחה במקרקעיןובתמ"א 38 לליווי הדיירים.
- מינוי יזם ראוי בעל רקורד, ניסיון ואיתנות כלכלית.
- מו"מ עסקי - תמורות הדיירים ותכנון.
- מו"מ משפטי - חוזה משפטי המגן על זכויות הדיירים, ביטחונות, לוחות זמנים, ביטוחים וכדומה.
לסיכום, פרויקט מעין זה הוא משחק חברתי רווי יצרים ואינטריגות. אלו הנכנסים אל תוך המשחק מוטב כי ידעו לאן פניהם מועדות.
