שחזור מחודש

ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז דנה (26.1.16) בשאלה האם ניתן לערוך שחזור זכויות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. ואלה עובדות המקרה. בשנת 1995 פורסמה למתן תוקף תוכנית פת/15/1223 שמטרתה העיקרית שינוי ייעוד מאזור חקלאי לדרך חדשה, המוכרת כדרך רבין. תוכנית זו לא כללה הוראה בדבר שחזור זכויות בתוכנית איחוד וחלוקה עתידית (להלן: "תוכנית דרך"). בשנת 2011 פורסמה למתן תוקף תוכנית לשינוי ייעוד לבנייה פת/1601, שהורתה בין היתר על הכנת תוכנית איחוד וחלוקה מכוחה בסמכות הוועדה המקומית. אף תוכנית זו לא כללה הוראה בדבר שחזור זכויות (להלן: "התוכנית המשביחה"). מכוח הוראה זו הוכנה תוכנית איחוד וחלוקה על-ידי הוועדה המקומית, אשר במקור כללה שחזור זכויות של הדרך במסגרת טבלאות האיזון (להלן: "תוכנית איחוד וחלוקה"). העוררים טענו, כי טבלאות ההקצאה נערכו תוך שחזור זכויות בניגוד לדין, כך שהובאו בחשבון ב"מצב הנכס" שטחים שהופקעו בתוכנית העבר שאושרה לדרך, וזאת בניגוד לדין. כתוצאה מכך נפגעו זכויותיהם, כאשר קיבלו פחות זכויות, שכן אלו חולקו בין יותר בעלים. המשיבים גרסו, כי נמנעו מנקיטת הליכים כנגד תוכנית הדרך ונמנעו מלתבוע פיצויי הפקעה או פיצויים בגין ירידת ערך, מאחר שהובהר עוד בשלב אישורה של תוכנית הדרך, כי יבוצע שחזור זכויות במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה עתידית ועל כך הסתמכו.

קביעת ועדת הערר

על-פי המדיניות התכנונית בימים אלה ובניגוד לעבר, אין לערוך שחזור זכויות. עם זאת, אין משמעותה של מדיניות זו פסילה אוטומטית של שחזור זכויות גם ביחס לתוכניות שאושרו בטרם התגבשה ופורסמה המדיניות הנוכחית (עמדת משרד הפנים ותקן 15) ובהתאם למה שהיה נהוג באותה העת. לפיכך, יש לבחון האם בנסיבות דנן קיימת הצדקה לביצוע שחזור זכויות במסגרת תוכנית האיחוד והחלוקה. ועדת הערר הסתמכה על עת"מ 17184-09-13, אשר דן בשאלה זהה, וקבעה: ראשית, הוועדה המחוזית דחתה במפורש את הדרישה לכל סעיף שחזור זכויות וקבעה, כי ערכי הקרקע שייכללו בתוכנית האיחוד וחלוקה יהיו לפי מצבם הסטטוטורי ערב אישור התוכנית המשביחה. שנית, תוכנית הדרך לא כללה הוראה בדבר שחזור זכויות בתוכנית איחוד וחלוקה עתידית, וכך גם התוכנית המשביחה. שלישית, לא הוכחה הבטחה שלטונית כלשהי או הסתמכות של בעלי הקרקעות בתחום הדרך על המדיניות שנהגה בעבר. ככל שהייתה הסתמכות כזו, הרי שעליהם היה לעתור כנגד החלטת הוועדה המחוזית במסגרת ההתנגדויות לתוכנית המשביחה, או לפחות להגיש בקשה להארכת מועד להגשת תביעת פיצויים בגין ההפקעה. לפיכך נקבע, כי מקרה זה אינו נופל בגדר החריגים לגביהם יש להחיל את שחזור הזכויות, אשר ככלל הם שהשחזור הוא מתוך מטרה וקשר תכנוני וכי קיימת הסתמכות של הבעלים.

הערת הכותבים

בימים אלו ממש נבחנה סוגיה זהה גם על-ידי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, במסגרת תוכנית להקמתן של 7,000 יחידות דיור בהוד השרון. לתוכנית זו צורפו בעלי מקרקעין בתחומי גן לאומי מתוכנן ונופש מטרופוליני לטבלאות ההקצאה והאיזון, מה שגרע מבעלי הקרקעות במתחם המיועד לפיתוח. המשנה ליועץ קבע, כי אין הצדקה משפטית להעמסת אינטרס ציבורי רחב, בוודאי בגדר צרכים לאומיים ארציים, אך גם כלל-עירוניים, על בעלי קרקע שהם מקבוצה מסוימת, אשר רצה הגורל והם בעלי הקרקעות, שמוסד התכנון סבור, כי ראוי לשנות את הייעוד שלהן לייעוד סחיר. וכך נכתב: "צורכי העם והמדינה לחוד והבעלות על קרקעות פרטיות לחוד". באותו מקרה נקבע, כי נוכח היבטי הסתמכות, גודלה של התוכנית והשפעתה על העיר מחד-גיסא, ונוכח הקושי המשפטי המשמעותי לכלול בעלי קרקע המיועדים לגן לאומי - שהוא צורך כלל-ארצי - יחד עם בעלי קרקעות הנדרשות לצרכים מקומיים מאידך-גיסא, יש מקום לאיזון מיוחד לנסיבות. שם הוחלט לאפשר הכללה במתחם איחוד וחלוקה של השטחים המשמשים לפארק עירוני, אך לא לכלול במתחמי האיחוד והחלוקה קרקעות המיועדות לגן לאומי. עם זאת, בחינת החלטת ועדת הערר ועמדת המשנה ליועץ מגלות, כלשונן, כי "רוחות של שינוי נושבות בעורפם של דיני הקניין המסורתיים". על כך יש מי שיברך, ויש מי שלא יראה זאת בעין יפה. נראה, כי טרם נאמרה המילה האחרונה בעניין שחזורי הזכויות.