ועדת השרים לענייני חקיקה החליטה אתמול (א', 14.2.16) לדחות לתקופה של כחודשיים ימים, לאחר חג הפסח בחודש מאי, עם שובה של הכנסת, מפגרת חג הפסח, הדיון בהצעת החוק של ח"כ אורלי לוי-אבקסיס מסיעת "
ישראל ביתנו", לפיה תינתן ערבות המדינה למימון רכישת דירת מגורים יחידה על-ידי זכאי, בגובה ההפרש בין סך ההלוואות שקיבל הזוג מכל מקור שהוא לבין מחיר דירת המגורים - ובלבד שכלל סכומי הקרן של ההלוואות שלא נפרעו לא יעלה על 90% מערך ה
דירה. הצעת חוק זו קובעת עוד, כי ערבות מדינה זו תינתן בתנאים שהמלווה הוא מלווה מורשה. המדובר בהלוואה למימון דירת מגורים יחידה, כאשר הכנסתו של הזכאי לא תפחת מ-10 אלף
שקלים בחודש, או סכום נמוך יותר שיקבע בצו על-ידי שר האוצר.
קיימת הסכמה בין משרד האוצר לבין בנק ישראל בנוגע למשכנתאות שיינתנו לרוכשי דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. על-פי ההסכמות שהתגבשו בין שר האוצר,
משה כחלון ונגידת בנק ישראל,
קרנית פלוג, הרי הפיקוח על הבנקים יאפשר לבנקים להעניק לרוכשים הזכאים משכנתא,
לפי שווי השוק של הדירה הנרכשת ולא על-פי שווי הרכישה של הדירה המוזלת. משמעותם של דברים הינה, כי קיימת אפשרות לזכאי מחיר למשתכן להפחית, באופן ממשי ומשמעותי כאחת, ההון העצמי שיידרשו הם להעמיד לבנק כתנאי לקבלת משכנתא.
באוצר ובבנק ישראל קבעו מגבלות על החלטת מימון משכנתה זה. האחת - לא יתקיים מימון בשיעור 100% משווי הנכס, שלכאורה יכול לקרות, בעקבות ההחלטה. השנייה - כי ההון העצמי המינימאלי שיידרש מהרוכשים יעמוד על 100 אלף שקל.
במצב דברים שכזה, אם מחיר דירה מוזלת יעמוד על 800 אלף שקל, לאחר הנחה לזכאי מחיר למשתכן, אולם שמאי
מקרקעין יקבע כי מחיר השוק שלה הוא קרוב למיליון שקלים, הרי נכס המקרקעין שישועבד לבנק ישועבד לפי שווי של כמיליון שקל, ולכן המשכנתה שהבנק יעניק עבורו (עד 75%, לפי ההנחיות של בנק ישראל לדירה ראשונה), תהיה בגובה כ-750 אלף שקל. בעקבות החלטה זו עשוי לגדול הביקוש לקבלת משכנתאות ובמעגל הביקוש יכללו - מעתה ואילך - גם מי שלא היה ברשותם עד כה עצמי הוו מספיק בתנאים הקיימים, כיום, לצורך קבלת משכנתא.
העיתונים
הארץ ו"
כלכליסט" נדרשו לשאלת שווי הדירה המוזלת והיקף המשכנתה שהבנק יוכל להעניק, כאשר מפרסומיהם עולה, כי עד כה לא היה ברור כיצד יראה הבנק הדירה המוזלת. אילו היה הבנק מחשב המשכנתה על-פי מחיר הדירה הסופי שבו רוכש הזכאי הדירה, הרוכש היה מחויב לשלם הון עצמי, כנדרש היום, בשיעור 25% משווי הנכס. מסיבה זו עלו טענות שהיקף ההון העצמי שיידרש יהיה גבוה מדי, לחלק ניכר מציבור הזכאים למשכנתא, דבר מה שיהפוך התוכנית לקבלת משכנתה זו, לבלתי רלוונטית, בעליל, לציבור זכאים נרחב.
כעת, אם תאושר הצעת החוק הנזכרת הרי תחושב המשכנתה לפי שווי שוק של הדירה. לכן, ההון העצמי שיידרשו הזכאים להביא יהיה נמוך יותר, שכן שווי הדירה שתשועבד לבנק, יהיה גבוה יותר. עם זאת חשוב לזכור כי במקביל, המשמעות הינה שהזכאים יקבלו מינוף גבוה יותר מהבנק, בעקבות בקשתם לקבלת המשכנתא.
משרד האוצר ובנק ישראל הגיבו בהודעה לפיה: "בהמשך לשיחות בין בנק ישראל לשר האוצר, התקיימה הבוקר ישיבה בבנק ישראל בהשתתפות נגידת בנק ישראל ד"ר קרנית פלוג, המפקחת על הבנקים ד"ר חדוה בר, ויו"ר מטה הדיור הלאומי מר
אביגדור יצחקי. לאחר הישיבה, במטרה לתמוך ביכולת של זכאים להשתתף בפרויקטים של מחיר למשתכן, החליט בנק ישראל כי גובה המשכנתה לזכאים בפרויקטים של מחיר למשתכן, ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (באמצעות הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה בפועל, ובלבד שההון העצמי של הרוכש לא יפחת מ-100 אלף שקל ושווי הדירה אינו עולה על 1.8 מיליון שקל". בהודעה זו צוין עוד, כי: "משרד האוצר יפעל להסרת חסמים הקשורים לדירות אלו ויאפשר לבנקים למכור את הדירות של הזכאים, במידה ואלו לא יעמדו בתשלומי המשכנתא, בשוק החופשי ללא מגבלות נוספות".
מאחר שהמחיר למשתכן קובע שהרוכש לא יוכל למכור הנכס במשך חמש שנים, שאם לא כן, יעמוד הוא בפני קנס של מאות אלפי שקלים, עלתה השאלה מה דינה של דירה שתעבור לבנק לפני תום חמש השנים. ההחלטה של בנק ישראל והאוצר המצוטטת לעיל, קובעת למעשה ובפועל כי אם הדירה המוזלת תעבור לבנק, קודם שהסתיימו חמש השנים, הרי יוכל הבנק למכור אותה במחיר שוק ללא שיחויב בתשלום הקנס.
יש להדגיש, כי מחד-גיסא מדובר בהטבה משמעותית לזכאי מחיר למשתכן שיוכלו להביא הון עצמי נמוך יותר, ממה שמקובל עד עתה בתחום זה, ומאידך-גיסא עניין לנו ברשת ביטחון של הבנקים שיוכלו בשלב מאוחר יותר, אם לא יעמוד נוטל המשכנתה בתשלום תשלומי המשכנתה כסדרם למכור הדירה, על-פי מחיר השוק המלא. יש לציין עוד, כי מדובר בהערכה שמאית שיערכו שמאים מטעם הבנקים להעריך למוצר שטרם קיים בפועל, שכן טרם נבנו כל דירות שהן, במסגרת התוכנית החדשה. יש להמתין ולראות כיצד יחשבו השמאים מחירי הדירות ואם מחיר השוק של דירות מחיר למשתכן יהיה זהה למחיר שוק רגיל של דירות, באותו אזור.
הצעת החוק של ח"כ אורלי לוי-אבקסיס מוגדרת
כ"צעד פופוליסטי ומזיק", בידי מי שהיה הכלכלן הראשי במשרד האוצר והממונה על הכנסות המדינה, ד"ר מיכאל שראל, המונה ארבע טעויות משמעויות בהצעה זו, במאמר מפורט שפרסם בעניין זה, הניתן לקריאה באינטרנט. ח"כ אורלי לוי-אבקסיס מתכוונת, מחרתיים, להעלות במליאת הכנסת הצעת החוק שלה, להצבעה טרומית, כהצעת חוק פרטית ואם תיכשל בכך, הרי תוקפא הצעת החוק למחצית השנה.
