במדינת ישראל בה חסרות דירות רבות וההיצע קטן מהביקוש, עומלים במשרד האוצר והשיכון למציאת פתרונות להעלאת כמות הדירות הנבנות בכל שנה בישראל . כפועל יוצא, רבות מהדירות שנמכרות בישראל בכל שנה הן דירות "על הנייר" - שנקנות ע"י הרוכשים כאשר בניית הדירה טרם הושלמה ובמקרים רבים כאשר טרם החלה הבנייה כלל. לאחר שסוכם עם נציג המכירות על מחיר הדירה, גודל וקומה וכן לוח התשלומים העתידי על-מנת להתאימו לתזרים המזומנים וההלוואות שלנו - רבים מאתנו ידלגו על סעיפי המפרט באלגנטיות ויחושו לקראת המו"מ החוזי וחתימתו.
התייחסו לכל סעיפי המפרט הטכני:
הצמדות הדירה:
חנייה - שימו לב כי ישנה התייחסות במפרט למס החנייה וכי התסריט תואם את האמור במפרט. חנייה כפולה- אם הובטחו לכם 2 חניות שימו לב למיקומם! כיום בשוק נמכרות דירות רבות עם חניות עוקבות (חנייה טורקית), חנייה במכפיל (בעיקר בפרויקטים של
תמ"א 38), מתקן חנייה אוטומטי ועוד. במידה ויש לכם מחסן ודאו כי המחסן יהיה בקרבת החנייה, דבר שיקל עליכם בעתיד לפריקה וטעינה לרכב.
מחסן - אם העסקה כוללת מחסן, ודאו כי מס' המחסן מופיע בתסריט וכי המספר המופיע במפרט תואם. כדאי לוודא קרבת המחסן לחנייה ו/או לדירה ו/או למעלית.
גינה - במידה וחפצה נפשכם בדירת גן, וודאו כי גודל הגינה המוצמד כתוב במפרט. התעניינו על מחיריהם של כל דירות הגן בפרויקט במקרים רבים תגלו כי הופניתם לרכישת דירה בעלת גינה קטנה יותר מדירות אחרות בפרויקט להם גינות גדולות יותר ובאותו המחיר. שימו לב!
מטבח - המטבח הינו אחד מהתוספות המשמעותיות והיקרות בדירה. ברבים מהמקרים המטבח המדובר במפרט הטכני נקרא בפי הקבלנים ואנשי המקצוע בתחום "מטבח קבלני", הוא מתקבל באיכות נמוכה יחסית וכולל את הפרזול, הפורמיקה וחומרי הבסיס הזולים יותר הקיימים בשוק.
כדי לדעת אם להסתמך על המטבח המדובר כדאי לבדוק מי ספק המטבחים של החברה ולתת קפיצה לאחת מחנויות הרשת כדי לתת את הדעת על החומרים, הסוגים והצבעים האפשריים לבחירה בהתאם לסיכום המוקדם עם הקבלן.
כמו-כן, במידת האפשר להתמקח על גודל המבטח, סוג הפרזול, הפורמייקה סוג העץ, סוג השיש, עובי השיש קלאפות ועוד. סוגי הכיורים הקיימים בשוק - כדאי לקבוע את סוג החומר ממנו יהיה עשוי הכיור. שומרי כשרות המעוניינים בכיור כפול, כדאי ויעלו זאת על הכתב. גם אם בסופו של תהליך לא נבחר במטבח האמור נוכל להזדכות עליו, וככל שיהיה לנו יותר מ"ר נקבל זיכוי גדול יותר.
חשמל - במפרט הטכני מצויה טבלה המפרטת את כמות נקודות החשמל בכל חדר. למרות האמור בטבלה, יש להתעקש על כמות נקודות חשמל מקסימלית (לדירת 4 חדרים 100 מ"ר מומלץ כ-80 נקודות) אותה תוכלו לפרוס בשלב מאוחר יותר בדירתכם. לאחר החתימה על החוזה וככל שמס' הנקודות יהיו נמוכות יותר תצטרכו להוסיף מאות שקלים להוספת נקודות נוספות.
יש לשים לב כי מס' הנקודות האמורות מתייחסות לכל נקודה, בין אם זה מתג, נקודה לגוף תאורה, נקודת שקע, כל אלו נספרים בתור נקודה נפרדת. כמו-כן חשוב לבדוק מה מס' נקודות ה-"כוח" למכשירי החשמל הזללניים מייבש, מכונת כביסה, תנור, דוד חשמל ועוד. איכות המתגים והשקעים והיצרנים הרבים בשוק יצרו טווחי מחירים שונים ומומלץ לבדוק את איכותם וכי הם עומדים בתקן הישראלי.
מיזוג - על-פי רוב, יבצע הקבלן הכנה למיזוג מרכזי לדירה הכולל מיקום לתעלות, ניקוזים, נקודת חשמל ייעודית ועוד. מומלץ לבדוק כי הדבר רשום במפרט בפירוט. במקרים מסוימים מיקוח יוכל להוביל להתקנת המזגן עצמו, במידה והצלחתם במו"מ, כדאי לדרוש מזגן אינוורטר בעל שליטה עצמאית לכל אחד מהחדרים וכן לקבוע את זהות היצרן או היצרנים. לקביעת כ"ס המתאים לדירתכם כדי להיוועץ באיש מקצוע.
ריצוף וחיפוי חדרים רטובים - כמו בסעיף העוסק במטבח, במקרה זה כדאי לגשת לספק הריצוף והכלים הסניטרים ולבדוק את ההיצע . במידה ומתוך ההיצע הנכם יכולים לבחור את הריצוף התואם את מאווייכם מה טוב. במידה ותרצו לשדרג נסו לעשות זאת כבר בשלב המו"מ ו/או נסו להעלות את מחיר הזיכוי למ"ר. כמו-כן, במידה ותרצו פרקטים בחדרים הגדירו כעת את הסוגים השונים והאפשרויות לבחירתכם. במידה ואינכם בטוחים בכך השאירו לכם את זכות הבחירה לשלב מאוחר יותר.
נקודות גז ומים - וודאו כי במרפסות הבית יהיו נקודות גז ומים - עלות התקנתם לאחר מכן תהיה יקרה. כמו-כן, וודאו כי במקלחת יותקן ברז 4 לנוחיותכם.
דלתות פנים - עשו שעורי בית לגבי ספק הדלתות והאפשרויות, סוגי המילוי ומיגון מים וכן עובי וסוג המשקוף היכולים לשנות את המחירים בצורה משמעותית לאחר החתימה על החוזה.
חלונות - מיקום הבניין ביחס לכביש ומיקום הדירה וגובהה יכולים להשפיע על הצורך בחלונות כאלו או אחרים ורמת הבידוד הרצויה. במידה ודירתכם החדשה ממוקמת באזור סואן או רועש וודאו כי החלון המותקן עשוי מזיגוג כפול או משולש. איכויות האלומיניום וסוגי התריסים - ידניים, חשמליים, נגללים וכו בד"כ נקבעים מבעוד מועד על-ידי אדריכל הפרויקט אך כדאי לשים לב לדבר. כמו-כן, שומרי שבת כדאי שיוודאו כי תריס הגלילה החשמלי מגיע עם מנואלה ידנית לתפעול בשבת.
לסיכום, זכרו כי כל שינוי אפשרי אותו ניתן לבצע בהליך המו"מ כדאי וייעשה בשלב זה. לאחר מכן, היזם או הקבלן לא יעניק לכם מתנות חינם וכל שינוי יהיה מתומחר במאות עד אלפי שקלים לכל שינוי מזערי. העלו על הכתב את השינויים העתידיים אותם תרצו לבצע בקיזוז הזיכויים ותוכלו לקבל תמונת מצב מעודכנת לגבי העלות הכוללת של רכישת הדירה.
לרוב, החברות הגדולות בשוק אינן שועות לבקשות הרוכשים לביצוע שינויים ומפנות את הדייר למחלקת שינויי הדיירים לאחר החתימה על החוזה.
הניסיון מראה כי ככל שהחברה מולה נעמוד תהיה קטנה יותר והפרויקט יהיה קטן יותר כך יגדל כוחנו במו"מ. אך כוח המיקוח משתנה מפרויקט לפרויקט גם לפי כוחות השוק, ההיצע והביקוש באותו האזור וגמישות הקבלן לביצוע שינויים מעבר לסטנדרט הכללי.
