שוק הדיור בישראל מזה למעלה מעשור הוא מחזה אבסורד על-פי כל קריטריון רציונלי. מספר המתיימרים לעסוק בו ולפתור את בעיותיו הולך ותופח במהירות, וככל שהוא תזזיתי יותר, התוצאות עלובות יותר. עוד מעט ניתן יהיה לחשוב שמדובר בגזירת גורל; כמעט כמו מצב המלחמה עם הערבים... . אולם שוק הדיור כולו בידינו, וחוסר המעש בו, גם הוא בידינו. לשלום דרושים שני צדדים, לטיפול בבעיות הפנים, תהיינה קשות ומורכבות כאשר תהיינה אנו זקוקים רק לעצמנו; אני מסרב לקבל טענה שפשוט איננו מסוגלים לכך. "עוז לתמורה בטרם פורענות", שנה לנו מזכיר ההסתדרות הידוע יצחק בן אהרון ז"ל, בשעתו. דומני ששוק הדיור בישראל כיום זקוק לקריאה דומה. מה שהדהד בציבור לשנים רבות אז, ראוי לשימוש גם כיום.
נכון הדבר שלעליה בפועל לישראל וליהודים שעדיין אינם עולים אך מכינים לעצמם כאן "מקלט בטוח", יש השפעה על
הביקושים לדירות ומכאן גם על מחיריהן. אולם, באותו אופן ממש הם מגדילים את היצע הדירות להשכרה ובולמים עליה חדה יותר במחירי השכירות. הואיל והשוכרים, ברובם, הם אלה שאינם מרשים לעצמם או אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות, הגדלת הזמינות לשכירות משרתת דווקא את היותר חלשים במשק. פיזור הדירות הנרכשות במסגרת השיקולים הנ"ל הוא כבר שאלה אחרת. דירות היוקרה, שהן המיעוט, נרכשות באזורי הביקוש החמים ביותר. דירות אלה גם אינן משמשות להשכרה משום שהן מעל ליכולתם של רוב השוכרים. דירות מסוג זה גם אפשר למסות במיסוי גבוה יותר מפני שלרוכשים אותן יש אמצעים לשלם תוספות אלה.
בין העולים, לרבות אלה מצרפת, לא כולם עשירים גדולים. למען האמת רבים שייכים למעמד הבינוני והבינוני הגבוה. הם באים אומנם ממדינה אירופית מפותחת וחסכונותיהם ומשכורותיהם ששולמו שם ביורו, מתורגמים כאן לסכומים נאים בשקלים. אולם, באזורי הביקוש הכבד במרכז, מחירי הדירות הבינוניות והגדולות הגיעו כבר לסכומים כאלה, שגם עבור העולים זו איננה "מציאת-המאה".
שיקול שלישי הוא שהעלייה אינה קבועה, היא עשויה לגדול אבל גם לקטון משנה לשנה (כך היה גם השנה, כאשר מספר העולים מצרפת קטן בעשרות אחוזים בהשוואה לשנת 2015) כלומר בטווחי-זמן קצרים יחסית. בניגוד לכך, לריבוי הטבעי מגמת עליה קבועה לאורך זמן, ואם מתחוללים בו שינויי מגמה, הם איטיים וניתנים לחיזוי טוב למדי.
אני עדיין סבור
שהמחסור בדירות נובע בעיקר מפיגור בהתחלות בניה ומהתארכות משך הזמן הממוצע עד לסיום דירה (27.4 חודשים ב-2014, לעומת 25.6 חודשים ב-2013 וזמנים קצרים יותר בשנים הקודמות),
1 מתכנון לקוי של פיזור אתרי הבנייה ובעיקר מיעילות נמוכה של קצב הבנייה ומן הביורוקרטיה במתן אישורי בניה. בשנת 2014, סופקו כ-45,000 דירות חדשות למבקשי הדיור, ועם זאת, גדל הפער בין הביקוש הלא מסופק להיצע מכ-120,000 דירות ב-2013, לכ-130,000 דירות ב-2014. הצפי, התלוי בעליה לשנה זו הוא למעלה מ-140,000 דירות. כלומר הפער בין הביקוש להיצע נמצא בקו עליה. התחלות בניה מעטות מדי, התארכות משך הזמן לסיום דירה שהוחל לבנותה, וגידול טבעי בביקושים, נובעים בין היתר ממחסור בידיים עובדות בבניה. ב-2014 הועסקו בבניה כ-216,000 עובדים, מהם כ-173,000 אלף ישראלים, כ-37,000 עובדים מאיו"ש וכ-6,000
עובדים זרים מחו"ל. זהו ההספק הקיים בישראל וזהו גם יסוד הכשל הלאומי האמיתי.
כשל זה רובץ, בעיקר על שר האוצר ושר הבינוי והשיכון, שבידם כל הכלים הדרושים לזירוז התהליכים הללו, ועל ראש הממשלה שאינו מאיץ בהם כראוי, ואינו פועל במלוא עוצמתו וסמכותו לתיקון עיוות חמור זה ולהסרת המכשולים הביורוקרטיים הפיננסיים והתחיקתיים הקשורים בהאצת התהליך השלם. בין היתר נדרש טיפול בהקצאת קרקעות, בבקשות להיתרי בניה, בהתמודדות עם סרבנות מעצבנת במיוחד של רשויות מקומיות לא מעטות, מפער זמנים בלתי-מתקבל על הדעת בין הבנייה עצמה לבין השלמת התהליכים התשתיתיים הנלווים והחיוניים לאכלוס, שביצועם נתון בידי משרדים ממשלתיים אחרים.
לא חקרתי לעומק את הדבר, אבל לא אתפלא אם לצד השיקולים הגלויים שעל חלקם עמדנו לעיל, קיימים גם שיקולים נוספים, סמויים, שממלאים תפקיד חשוב בהתנהלות הממשלתית מול סוגיית המחסור בדיור ויוקר הדירות. כך, למשל, פעילות הבינוי לדיור במשק, מהווה קצת פחות מ-10% מהתמ"ג. פירוש הדבר אספקת נתח גדול משעורי המיסים שגובה הממשלה מהציבור. לירידת ערך הדירות, עשויה להיות משמעות נכרת גם בתחום זה, וראש הממשלה במיוחד אינו שש למצוא עצמו בגירעונות גדולים במאזן השוטף. במשק שאינו צומח במהירות - (ולא ברור עדיין מה עשוי להיות מקור ההכנסה החלופי לדיור), ובָמקום ש"חליבת" משק הרכב לרבות דלק וביטוח, סחוטה כבר עד סופה - קיים היסוס מובן לגבי האפשרות שמחירי הדירות ירדו. שהרי רוב ההתפתחויות הכלכליות, במיוחד בתחומי תגובות -היתר, קשורים ב"פסיכולוגיה של ההיסטריה", או באי-וודאות ותנודתית חריפות מאוד.
גורם "מרסן" ומעכב נוסף הוא האינטרסים של הבנקים. עליית מחירי הדירות, מגדילה את היקפי המשכנתאות שנאלצים לקחת רוכשי הדירות. הריבית על המשכנתאות הללו היא בלתי-סבירה בעליל, ומהווה מקור הכנסה מרכזי לבנקים. ההרפתקאות הפיננסיות של השנים האחרונות ובכללן ה"פשלות" בארה"ב, חייבו את הבנקים לשלם מאות מיליוני דולרים קנסות לרשויות המס האמריקניות. הוסף לכך את ה"תספורות הענקיות" של מרבית הטייקונים במשק שטרם הסתיימו, וכללו תמיד "מחיקת חובות אבודים" במאזני הבנקים. ברור שהונם העצמי נשחק, יציבותם נפגעה וכך גם חופש הפעולה הפיננסי שלהם. לפיכך ברור שהבנקים חותרים כיום לתיקון מהיר של המצב, בברכתו של בנק ישראל. ומאידך-גיסא, אם הבנקים מרוויחים היטב, גם האוצר נהנה מכך, וראש הממשלה יוצא נשכר בתמונת מאזן תשלומים חיובית שהוא יכול להציג בעולם. תוצאה זו איננה שלילית במהותה, אם היא אינה באה על חשבון הציבור הרחב ושחיקת מקורותיו הפרטיים, המצומצמים כבר בלאו הכי.
בעיסוק בדיור קיים העולם האמיתי, הגלוי לעין והמוכר לכל, אבל לידו קיים גם ה"עולם התחתון" שאינו גלוי לעין כול, ובדרך כלל לא נחשף לציבור. אחד המנגנונים החשובים ביותר ב"עולם תחתון" זה הוא "מנהל מקרקעי ישראל", מי ששולט ב-ומנהל-למעלה מ-90% מקרקעות המדינה. גם כאן פועלים חוקי היצע וביקוש קשיחים, ומשפיעים על שוק הדיור. לצד מנגנון פשוט יחסית שבו השמאי הממשלתי מעריך שוויה של חלקת קרע המיועדת לבניה ולאחר מו"מ מורכב, יותר או פחות, מעביר המנהל את הבעלות עליה או מחכיר אותה לקבלן לצורכי בניה תמורת סכום לא מבוטל - פועל מנגנון נוסף. מנגנון זה עוסק "בהתמרת ייעודן של קרקעות שבבעלות המדינה". התרגיל קשור בשני שיקולים מרכזיים: תוכניות מתאר (תמאו"ת), ושינויים בשווי הקרקע - לפני שינוי ייעוד ואחריו.
כדי לא לסבך מדי את התמונה, אציין רק שקרקע לבניה יקרה הרבה יותר מקרקע שלא אושרה או טרם אושרה לבניה. והמחיר תלוי במידה רבה גם בערך הקרקעות שבסביבה ובתכנון הפיתוח העתידי של האזור - עירוני, תעשייתי, חקלאי, ממשומר או אחר. בתחום הבנייה השאלה היא: בניה רוויה (מבנים גבוהים) או צמודת-קרקע.
כאשר אתה שולט בקרקע, בתוכניות המתאר וביכולת לשנותן, ביכולת לשנות את ייעוד הקרקע ובאישור תוכניות שימוש פרטניות ברמות שונות, אתה ניצב בפני פיתוי עצום.
אם תשחרר את הקרקעות במנות קצובות, לאט, ותוך מקסום ההכנסה מחלוקת האישורים לכל שלב, כשכל שלב מחכה להשפעות השלב הקודם, להתייקרות שתקרה בגינן ולגידול בהכנסה שתתקבל מכך, בידך מכשיר אדיר שבעזרתו ניתן לבקר ולנהל את הכנסות המדינה כמעט בכל שנת תקציב.
ע"י משחקים "קלילים" נוספים במיסוי הדלק (כ-55% מערכו כיום), מיסוי כלי הרכב, ושוק הביטוח - אתה מסודר. אולם, אם תשחרר בהווה קרקעות בהיקף נרחב, בתנאים "לא אופטימליים" מבחינת ניצול ההכנסות הפוטנציאליות מתהליך השחרור, תיטיב עם הציבור, אבל תקשה על עצמך.
במילים פשוטות:
שר אוצר גם זה שמדבר יפה ונראה "חברתי", פועל בתוך "הרשת" הטוויה לו מקדמת דנא בראש וראשונה כפוליטיקאי, ולא כמשרת הציבור. האינטרס הציבורי הבסיסי ממלא תפקיד חשוב במשחק זה רק כאשר מגיעים מים עד נפש, יש בחירות או משבר כלכלי מסוכן. לצערנו, גם אצל כחלון פועל מערך שיקולים זה כמערך העיקרי של קבלת החלטות בנושא הדיור.
לפיכך, אין היצע דירות מספיק במשק ולפיכך עם גידול, מסיביות טבעיות או ספקולטיביות בביקוש, עולה מחירן. לפיכך, אם לשמחתנו תגדל העלייה או יגדל הריבוי הטבעי או שניהם, המצב רק ילך ויחמיר. כל עוד ממשיך כחלון להתנהל כפי שהוא מתנהל כיום, לא ישתנה דבר בטווח הזמן הקרוב או הבינוני.
הבטחתו שעד סוף 2017 יהיה שינוי מהותי בשוק הדיור, היא סיפור בדים. אין בצנרת הביצועית שום דבר שתומך באמירה זו. "משחק" המיסוי של דירה שלישית, שהוא שערורייה בפני עצמו, אינו משנה מהותית שום דבר בשוק הדירות. שיח זה בדומה לשיח "מע"מ אפס" מימיו העליזים של לפיד כשר אוצר, כבר משפיע לרעה על שוק השכירות, ואם לא ייעצר מיד גם יהיה לבלתי הפיך. "משחק" זה רשלני וחסר מחשבה רצינית, משום שאולי יביא עימו גביית 500 או 800 מיליון שקלים מחלק מהציבור, אבל במדינה שיש לה עודף של מיליארדים במאזן מגביית-יתר, הדבר משול "לנעיצת אצבע בעינו של הציבור" וסיבובה להכעיס ולהכאיב. במקרה הטוב כמה ימכרו כמה מאות דירות.
המוכרים יהיו דווקא אלה שהדירות מהוות עבורם מקור הכנסה משלים למקורות ירודים אחרים. אלה שלהם דירות רבות במקומות היקרים ביותר, יספגו בנקל את הנטל ולא ימכרו להערכתי אפילו דירה אחת. בשוק שחסרות בו למעלה מ-100 אלף דירות, כבר היום, זו מדיניות נלוזה.
לסיכום:
ללא פרויקט בינוי לאומי מוצהר, עם יעדים מספריים שנתיים ברורים, מינהלת פרויקט במשרד השיכון או האוצר וועדת-שרים מפקחת בראשות ראש הממשלה,
לא נראה בתנאים הקיימים פתרון לבעיית פער הביקוש-היצע בטווח הנראה לעין, ושום "גימיק" לא יסדיר את תופעת ההתייקרות הנמשכת של הדיור בישראל.
עם פער היצע-ביקוש מצטבר של 140,000 דירות בקירוב לשנת 2016, עם גידול רב-שנתי ממוצע של כ-7,000 דירות לשנה בפער ההיצע-ביקוש, וקצב שנתי ממוצע של אספקת דירות ב-5 השנים האחרונות של כ-45,000 דירות לשנה, ידרשו למשק כ-6 שנות אספקה עם גידול שנתי ממוצע של 30,000 דירות לחיסול הפער ביקוש-צריכה. הואיל ומשך השלמת דירה כיום הוא כ-28 חודשים (כמעט שנתיים וחצי), אם נתחיל היום נגיע ליעד בעוד כ-9 שנים לפחות, כשהשנה הראשונה של הפרויקט מוקדשת להסדרת הביורוקרטיה ולהבטחת התנאים התכנוניים, פיננסיים וניהוליים הדרושים לעמידה ביעדים.
בשנים אלה, יוזרמו למשק כ-75,000 דירות לשנה, ולאחריהן יוכל להתייצב על כ-50,000 - 55,000 דירות לשנה, עם גורם תיקון דמוגרפי נייד. כלומר, יש לבסס את ההערכות לפרויקט על פרק זמן של כ-10 שנים, ועל הסדרים זמניים, שפרושם העסקה זמנית של עובדים או חברות קבלניות מחו"ל בביצוע חלק ניכר מהעבודות "המיוחדות", בפיקוח ישראלי צמוד ותנאי התקשרות קשיחים במיוחד.
אם שר האוצר אינו רוצה למצוא עצמו בנושא זה במצבים מביכים ביותר בסוף שנת 2017, מוטב יתפכח כבר עתה.