הדיור הלאומי: ניצול השקט לקראת הסערה

התמתנות נמשכת במחירי-הדיור בשוק עסקות הנדל"ן בישראל מוצגת לאחרונה ע"י גורמים ממשלתיים כהישג המלווה בטפיחת-שכם עצמית, אך מנגד - טענות גורמים מקצועיים על פרשנות שגויה של הנתונים והשלכותיהם. בין העידוד העצמי לבין הביקורות החריפות מתבקשות תזכורות והערות אחדות, בגישה מעשית "בונה" ( תרתי-משמע ).

מחירי-הדיור - "תשקיף-עזר" חלקי

ה"ים" הרחב והמתרחב של נזקקי דיור וצרכיהם איננו נמדד רק על-פי מחירי הדיור, אלא במכלול ממשי של מרכיבים שעל "קרקע המציאות" (תרתי-משמע), אשר עיקרם: היקף ההיצעים לפתרונות דיור מול היקף הביקושים, בכל זמן נתון. גם אם המרכיב של "מחירי הדיור" נמצא בימים אלה בשלב של מעין קיפאון ואף של נסיגה קלה, הרי בדומה לגלי צונאמי המכים בחוף בעוצמה גם במקרה של נסיגת הים קודם לכן, כך עלול לקרות גם בתחום הדיור הלאומי. מחיריהדיור נוצרים ונותרים במישור הכלכלי, ונקבעים על-פי עסקות שנעשו בפועל בדירות קיימות או על סף בנייה. ברם, הנושא הלאומי-חברתי של מצוקת הדיור איננו מצטמצם רק למישור העסקי-הכלכלי, והצרכים והפתרונות השלובים בנושא, חייבים להיבחן על-פי מספר יחידות הדיור הנדרשות ואשר צפויות להידרש בעתיד - אף מעבר לעתיד קרוב. במילים אחרות: מחירי הדיור משקפים "ערך שוק" למועד נתון, על בסיס עסקות שנעשו; לעומת זאת, את מצוקות הדיור יש לבחון על-פי היקף הצרכים, אשר בבסיסם, כמובן, מה שעדיין לא נעשה! מחירי-הדיור הינם רק מרכיב-עזר חלקי, המסייע לבחון השפעות ונטיות בשוק הדיור, ואת מידת הצלחתם של צעדים שננקטו; אך גם כל הצלחה הינה מוגבלת בהיקפה וזמן השפעתה, ואין בה כדי למנוע את הגידול המתמיד, הטבעי, בצורך לספק פתרונות דיור למשפחות חדשות או מתרחבות, המתווספות כל העת ובהיקף של רבבות לשנה!

השקט הזמני הקיים - מול הסערה הצפויה

אם ברור מראש כי היקף הביקושים הולך וגדל מטבע הדברים, הרי פער מתרחב מול היקף הפתרונות הזמינים עלול לפרוץ בעוצמה על פני המציאות, עם השלכותיו המעשיות והתדמיתיות הפוגעות. הרגיעה המסתמנת בתחום מזה זמן, מעידה על יכולות ועל אפשרויות באופן מעודד, אך אסור שתביא לידי שאננות! הקולות הרבים המזהירים כיום מפני פרשנות שגויה של המצב, אינם צריכים לעורר מחלוקות, אלא לעורר לפעולות נוספות בהמשך לקיים ולפעולות חדשות (גם אם ניסיוניות בחלקן), כניצול השקט הנוכחי להכנת פתרונות לקראת ה"סערה" הצפויה לבוא, בצעדים לבלימת עוצמתה. המרכיב העיקרי בנושא הדיור הלאומי, הקיים באופן מתמיד ובהיקפים אשר יגדלו בהדרגה - ביקוש חדש לדיור, המתווסף כל העת, עם הקמתן המבורכת של משפחות ועם התבגרותם הטבעית של צעירים, המבקשים לצאת ממגורי הוריהם או מנטל המימון של דמי שכירות מכבידים. מצוקת הדיור הלאומית הנמשכת, משלבת בתוכה "מצוקות-משנה" של שכבות אוכלוסין שונות, הראויות כולן להתייחסות, אם כי בדרכים ובמידות שונות. גם משפרי דיור (אשר רובם זקוקים לכך בהקשר להרחבת המשפחה) הינם חלק מהציבור הראוי לאפשרות סבירה של מימוש הרצון והצורך, בצד חסרי הדיור הראויים להעדפה ולקדימות. בנוסף, אין להתעלם ממרכיב הזמן המחריף את כלל המצוקות, ומלאי המקרקעין בישראל רחב דיו לצעדים אשר יקדמו בזריזות פתרונות לכולם, אף בו-זמנית. מול הצרכים הגדלים נוצר בסיס לפתרונות עם ריכוז הסמכויות היעיל הקיים ועם מלאי הקרקעות הזמין לבנייה, וכל אלה מכתיבים את הצורך בגיבוש וביישום של "מודלים" נוספים חדשים לפתרון מצוקות-הדיור; זאת לפחות כניסיון, במסגרת של תקופה או של אזור ואף במסגרת ניסיונית "כפולה" (לאזור ולתקופה).

צעדים מעודדים חדשים - להרחבה ולגיוון נדרשים

בהקשר זה, התבשרנו לאחרונה על כוונה להפשיר ולהתיר - תכנונית - בנייתן של מעל חצי מיליון דירות חדשות עד שנת 2020. יש לברך על ראייה זו, שמעבר לשנה אחת מראש, אך גם בכך אין די; זהו צעד חדש וחשוב במאבק הלאומי בנושא הדיור, אשר יש להניח כי הינו סימן לצעדים נוספים, ולצעד הדומה הבא בזמן קרוב ומבעוד מועד. בנקודה זו, לא למותר להפנות למאמר קודם של כותב שורות אלה: "בסיס לפתרונות דיור - גם לעתיד רחוק" ("ניוז 1", 15.12.16); זאת בהמשך ובהקשר למאמר "שיכון מזורז לרבים - בדרך הנכונה", אשר הועלה באתר זה ב-31.5.16, עם הפנייה למאמרים קודמים. הדברים שם יפים גם כיום. בין היתר: גם במישור התכנוני, החיוני וההכרחי כשלעצמו, אין די - הפשרה והתרה תכנוניים לא יועילו לפתרון מצוקות ריאליות, אלא במידה שיתאפשר איכלוס משתכנים בפועל. לשם איכלוס אין די בבנייה גרידא, אלא בתוספת תשתיות המאפשרות חיים ראויים למשתכנים, לרבות קיום מענה לצרכי יום-יום (כולל מוסדות חינוך ושירותי בריאות) ולתעבורה סבירה למקומות תעסוקה קיימים (כל עוד אין מקומות כאלה בסביבה הקרובה). שני מרכיבים שלובים אלה - בנייה ותשתיות - חייבים בהתייחסות תואמת ומתואמת, כדי ליתן מענה למצוקות הריאליות "בשטח", מעבר לתוכניות ש"על הנייר".

משילוב קרקע ותכנון - לתשלובת בנייה ותשתיות

הקמת יחידות דיור חדשות במישור ההתמודדות הלאומית, היא בידי אותם העוסקים בבנייה, אשר בידיהם הידע, היכולת והאמצעים (לרבות אמצעי-מימון) לבנייה בהיקף נרחב. ברם, גם אלה תלויים בכך באפשרויות סבירות של השגת קרקעות לבנייה, כוח עבודה וחומרי בנייה, ומבלי להתעלם מכדאיות כלכלית מבחינתם, לגבי כל פרויקט. במאמצים ההכרחיים לספק מענה הולם לכל גורם ב"משוואה" המורכבת, לקראת השגת המטרה המעשית-הסופית של איכלוס משתכנים בהיקפים ארציים, יוזכרו ויובהרו כאן הצעות אחדות: 1. העמדת קרקע הלאום להקמת שיכונים, תוך דחייה של גביית התמורה בעבורה, כ"אשראי קרקעי" - לפי המלצות ועדה מקצועית מיוחדת, אשר תוכל לנהל גם מו"מ עם המציעים (קבלנים ו/או יזמים), בדרך של מכרז. מכרז כאמור יזמין בעלי יכולות בנייה מוכחות להתמודד על התקשרויות רווחיות מבחינתם, עם שילוב של הטבות הדדיות. 2. במסגרת התקשרויות עם מקימי שיכונים, ניתן לשלב הטבות במתכונת דומה לתמ"א/38, עם תוספת אחוזי בנייה לקבלן וזכות מכירה מסחרית של דירות בקומות עליונות, כנגד מימון תשתיות חלקי ו/או כנגד הקמת דיור ציבורי-ממשלתי בקומות-קרקע. הטבות כדוגמת תמ"א/38, הכרוכות במטרד לדיירים - אפשר וצריך להציע כאן כבר בשלב... טרום-בנייה. 3. ניצול הקמת שכונות חדשות לשדרוג ערכן של קרקעות לאום סמוכות, עם שיווק מסחרי-רווחי של חלקים מאלה - למימון תשתיות לכל הסביבה המתאכלסת. קרקע פנויה עולה בערכה עקב בנייה סמוכה למגורים - מדוע לא לנצל זאת לצרכי הפרויקט הלאומי של אותה בנייה!? 4. חסרה כבר מזמן הקמת בנק ממשלתי לאשראי דיור למקימי שכונות מגורים ולמסגרות הזכאים השונות: חסרי דיור ומשפרי דיור. בנק כזה יוכל גם לגייס כספים נוספים לפעילותו מציבור של משקיעים, על-ידי הנפקת מניות ואגרות-חוב נושאות תשואה - ככל שיובטח ויופנה ייעודם של הכספים ה"מגויסים" לצרכי הלוואות לקבלנים ולמשפרי דיור, למשל, היכולים לשאת גם בריבית תואמת. בהקשר זה, יוזכר שוב: בנק ממשלתי דומה הוקם ב-1953 לענפי החקלאות וההתיישבות החקלאית ("בנק החקלאות לישראל בע"מ"), עם תרומות מוכחות לתועלת הלאומית והמיגזרית בעשרות שנות פעילותו. 5. בכל זמן, ומזה זמן, דרושות שיטות בנייה חדשות ויעילות עוד יותר. בנייה מתועשת חלקית להקמה מהירה וזולה של מבנים הינה צורך חיוני, במיוחד בעשייה לטווח ארוך וכאמצעי להתמודדות בצרכים בהיקף לאומי: לפיזור אוכלוסין, לשיקום מבנים (אם ייפגעו, חלילה, עקב רעידות-אדמה או עקב פעולות מלחמה), וכמובן, להסדרת מגורים למשפחות שקמו או התרחבו. פעולות מחקר, פיתוח וניסוי בתחום חשוב זה יתבצעו, לבטח, לפחות בעשור הקרוב. אך מדוע להמתין עד אז!? מדוע לא לצפות את העתיד, לקדם פני צרכים ידועים מראש, ולראות את ההווה כמצדיק את תחילתה של פעילות לאומית לפתרון!? מו"פ בישראל מקדם ענפים חשובים, זה עשרות שנים - מדוע ייגרע מהם ענף הבנייה החיוני, שהוא מעניינם הדוחק של מאות אלפי משפחות!?

צעדים נוספים לקראת העתיד - בקרוב

לבעלי התפקידים הממשיכים במשימה הלאומית, הצטרף בצמרת "מטה הדיור הלאומי" ראש "עיריית רעננה" לשעבר, ומצופה כי יתרום, גם הוא, "ראש פתוח" ועירנות רעננה, לקידום הנושא הלאומי ולמען ציבור בעלי-העניין: נזקקי הדיור (לרכישה או לשכירות), משפרי הדיור, קבלנים ויזמים - כולם יחד, אך גם בהתייחסות לכל אחד מהם לחוד. כל ציון דרך חיובי בנושא העזר של "מחירי הדיור", משמש וישמש, מדי פעם, אות וסימן, כי הדברים מתנהלים בדרך הנכונה אל היעד: פתרון המצוקה הכללית של מחסור בדיור (בהווה וכן גם לעתיד), המצריך המשך מיידי של צעדים מעשיים, במסלולים מגוונים ובכל מישור נדרש. השקט היחסי הנוכחי הינו זמני, מטבעו, וניצולו לקראת הצפוי - כבכותרת המאמר - מחייב תנופה מזורזת של צעדים נוספים, במסלולים קיימים וחדשים גם יחד.