בית המשפט העליון אימץ וקבע כי לפי תקן 11 של הוועדה לתקינה שמאית שליד מועצת השמאים כי "בשוק מעורב של פרטיים ועוסקים לא תכלול שומת השווי לעניין היטל השבחה מע"מ".
כדי לרדת לשורשו של פסק דין עקרוני זה, נחזור ונבחן את האמור בתקן 11 ביחס לשוק מעורב. להלן הציטוט מהקטע הרלוונטי של תקן 11:
-
התייחסות למרכיב המע"מ בנכסים אחרים
שומת זכויות במקרקעין בנכסים אחרים, ששוק הרוכשים אותם מעורב (מורכב הן מפרטיים והן מעוסקים מורשים), לא יכללו מע"מ והשמאי ינקוב בשווים כמפורט בסעיף 3ב'.
עם זאת, באותם המקרים שבהם מצא השמאי מקום לנקוב בשווי כולל מע"מ, ינקוב בשווים כמפורט בסעיף 3א' לעיל (ראה קריטריונים שיובאו בחשבון לעניין זה בסעיף 4 לדבר ההסבר).
התקן מדבר, אם כך, על שומות נכסים בכלל בשוק מעורב של פרטיים ועוסקים ומטרתו להזהיר את קורא השומה לעניין המע"מ.
לדוגמה, אם דירת מגורים הרשומה על-שם אדם פרטי תימכר אין הוא חייב במע"מ הואיל והאדם הפרטי אינו עוסק. לעומת זאת, אם הדירה הנמכרת רשומה על-שם עוסק יש לנכות מהשומה את גובה המע"מ שהרי בד-בבד עם מכירת הדירה יועבר המע"מ לשלטונות מע"מ.
בית המשפט העליון אימץ תקן זה למקרה של שומת היטל השבחה דבר שכותבי התקן כלל לא התכוונו אליו. התקן נועד, כאמור, להגן על המשתמש בשומה ולהגן עליו.
טוען בית המשפט בפסק דינו (בר"ם 1621.19):
-
"במישור העקרוני... יש לנהוג לפי תקן 11 בשאלה שעניינה הכללת רכיב המע"מ בחישוב היטל השבחה".
ובדיוק בנקודה זו החמיץ בית המשפט העליון את הנקודה החשובה ביותר. התקן לא דן בהיטל השבחה אלא בשומת מקרקעין רגילה למכר או לבטוחות.
בשומת היטל ההשבחה לא מדובר בשומת מקרקעין רגילה אלא בשומה לצורך מיסוי. שם מס "היטל השבחה" מהווה מחצית מגובה עליית השווי.
אם-כך, יש לבדוק מי חייב בהיטל השבחה. את זהות החייב בהיטל קובעת התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:
-
א) חלה השבחה במקרקעין... ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו." (ההדגשה לא במקור א.ב.).
כלומר, היטל ההשבחה מוטל אישית על מי שהיה הבעלים של הקרקע בעת אירוע ההשבחה.
יש לזכור כי שווי השוק כולל תמיד את מרכיב המע"מ. הבעלים יכול להיות אדם פרטי ואז אין הוא חייב במע"מ. הבעלים יכול להיות עוסק מורשה ואז הוא חייב במע"מ, ואין זה נכון וצודק להטיל עליו היטל השבחה על מרכיב המע"מ.
במילים אחרות: לפי פסיקת בית המשפט העליון, מכל הנכסים אשר מתקיים לגביהם שוק מעורב ומבלי לבחון מיהם בעליהם (פרטי או עוסק) יש לנכות מע"מ. מדובר בהשפעה רוחבית על כל ענף המקרקעין של הפחתה במרבית שומות היטל ההשבחה של לפחות 17%. הפשרת קרקע חקלאית למגורים בבניה רוויה זכאית להפחתת 17% מהשווי החדש לחישוב היטל ההשבחה. זו רק דוגמה אחת מני רבות דוגמאות אחרות.
במהלך עיסוקי נתקלתי לאחרונה אף במקרה קיצוני אף יותר כאשר בשווי הקודם כלל השמאי המכריע מע"מ ובשווי החדש ניכה מע"מ בדיוק לאותם הבעלים מבלי לבחון אם הם עוסקים אם לא (ההחלטה טרם פורסמה לעת כתיבת כתבה זו).
לסיכום: רווח אדיר לבעלי הקרקעות הפרטיים מול נזק אדיר לוועדות המקומיות.
