ועדת הערר בתל אביב החליטה לאחרונה, כי היטל ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית יוטל על בעלי הדירות. היזם אומנם יכול לשלם את ההיטל, אולם לצורך בחינת ההיטל אין מקום לבחון מה התמורה שהוא מקבל, שכן הוא משמש כ"קבלן ביצוע" בלבד. כלומר: היזם הוא אך ורק בתפקיד בונה הדירות עבור בעליהן, שהם הנהנים מהדירות החדשות. משמעויות חשובות עולות מהחלטה זו.
העררים הוגשו בגין שומה של שמאי מכריע שניתנה בפרויקט פינוי-בינוי של חברת אשדר ברחוב רקאנטי בתל אביב. התוכנית קבעה הריסת שלושה מבנים ובהם עם 96 יחידות דיור, ובנייה במקומם של שלושה מגדלים ובהם 198 יחידות דיור. כידוע, את היטל ההשבחה גובה הוועדה המקומית בעקבות אישור תוכניות, הקלות ושימושים חורגים כפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לעומת מלוא הזכויות במצב החדש, ובהתאם להוראות התוכניות החלות בשני המצבים ומחושב כמחצית מההשבחה. אלו הם סכומים בלתי מבוטלים שיש להם השפעה ניכרת.
המחלוקת הייתה לגבי אופן חישוב היטל ההשבחה. לגבי השווי החדש אשדר טענה, כי יש לחשבו בהתאם לתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, אשר בוחן את רווחיות הפרויקט מנקודת המבט של היזם. כלומר: אם לפי בדיקה זו יימצא, כי רווחיות הפרויקט קטנה מזו שנקבעה בתקן, התוכנית תהיה פטורה מתשלום היטל השבחה. אשדר טענה, כי הפרויקט נמצא כלא רווחי מספיק על-מנת שיטילו עליו היטל השבחה (תקן 21 בעיקרון הוא כלי בו בוחנים את כלכליות התוכנית על-מנת לבחון, כי התוכנית בפינוי-בינוי כלכלית ותיושם בפועל ולא יאושרו זכויות מוגזמות שאין צורך בהן ליישום הפרויקט).
ועדת הערר בחנה, בהחלטה תקדימית, מהי הגישה השמאית הראויה במקרה של תוכנית פינוי-בינוי. לא הייתה מחלוקת, כי את השווי ערב התוכנית יש לחשב לפי שווי הדירות הישנות הבנויות (המקרקעין), בתוספת זכויות לא מנוצלות, כלומר: זכויות שהיו וטרם נבנו. אולם לגבי השווי במצב החדש היו שתי שיטות. שיטה אחת היא שווי זכויות הבנייה החדשות (הקרקע), הנגזר משווי הדירות החדשות כולן בפרויקט בקיזוז כל העלויות להוצאת הפרויקט לפועל (במקרה זה מדובר בעלויות רבות הכוללות עלויות מימון, פינוי הדיירים, דיור חלוף, עלויות הריסה, רווח יזמי וכו'). גישה אפשרית שנייה היא לבחון רק את התמורה שמקבלים בעלי הדירות - דהיינו הדירות החדשות עצמן.
ועדת הערר קבעה, כי הוודאות, היציבות והפשטות שיובילו לגביית מס אמת, מחייבות שההשבחה תחושב לפי התמורה שמקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט. זו משקפת לדעתה בצורה נכונה את "עליית ערכם של המקרקעין עקב אישור תוכנית", כפי שדורש החוק, וכן את העובדה, כי מבחינת המחוקק - בעל המקרקעין הוא שמחויב בהיטל, למרות שהוא כמובן יכול לגלגל אותו לכתפי היזם.
ועדת הערר קבעה, כי כדי להוביל לגביית מס אמת, ההשבחה תיבחן לפי התמורה שמקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט לעומת הדירה הישנה, שמשקפת נכונה את "עליית ערכם של המקרקעין עקב אישור תוכנית" - כפי שהחוק דורש. תוצאת ההחלטה היא, כי בחינת ההשבחה בתוכניות פינוי-בינוי תיעשה באופן בו ההשבחה תיבחן רק ביחס לבעלי הקרקע, ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו. יוזכר גם, כי בחלק נכבד מהמקרים בעלי הדירות זכאים לפטור קיים בגין דירת מגורים שהמחוקק אפשר להרחיב דירה עד 140 מ"ר וממילא סביר, כי במקרים רבים פטור זה ינוצל ויפחית ההיטל.
אין ספק שוודאות היא חיונית לעסקת פינוי-בינוי וייתכן שהחוק הקיים לא נתן דעתו למקרים מורכבים ולהשלכות. אולם במקרה זה, התמורה שמקבלים הדיירים הייתה ידועה ועל כן ועדת הערר הייתה יכולה לבחון את ההיטל ההשבחה.
שאלות חשובות שעולות בעקבות ההחלטה ומדגישות את החשיבות בבהירות ואולי אף בתיקון החוק: מה קורה במצב בו התוכנית אושרה אבל לא קיימת הסכמה עם יזם? או מקרה בו היזם ביטל את ההסכמים, כי גילה שהעסקה אינה כלכלית? לשאלה זו משמעות קריטית, כי לאחר אישורה של תוכנית ובעת מימושה (מכר או הוצאת היתר בנייה), קמה החבות לתשלום היטל ההשבחה, ומאותו המועד קיימת גם חבות בריבית גבוהה. לפיכך, מה דינו של בעל דירה שמכר את דירתו לאחר אישור התוכנית אבל אין עסקה עם היזם? האם הוא יידרש לשלם היטל השבחה בגין דירה חדשה שהוא לא קיבל בפועל? האם ישלם ריבית?
כאמור, היטל השבחה בוחן אם יש השבחה בעקבות אישור תוכנית, אך יש לשים לב, כי אישורה של תוכנית לא מחייב שהיא תהיה משביחה, אלא יש לבחון כל תוכנית לגופה. יש לקחת בחשבון שייתכן שתוכנית תהיה בלתי כלכלית, ולכן אי-אפשר לקבוע קטיגורית שתמיד זו תהיה שיטת החישוב.
אין ספק גם שהיטל ההשבחה בפינוי-בינוי יחול בפועל על היזם, וככל שההיטל יגדל, כך תקטן היכולת של היזם להציע לדיירים תמורה נאותה. עוד ברור, כי מעתה יקפידו היזמים ביתר שאת על כך שבעלי הדירות ינצלו את אפשרות בקשת הפטור עד 140 מ"ר ולא יאפשרו להם לשמור פטור זה לעתיד.
לסיכום, החלטה זו אינה עושה חיים קלים לעוסקים בתחום. מדובר במצב בעייתי ועל המחוקק לתקן את החוק במצבים אלו. בין היתר, יש לשקול לדחות בחקיקה את מועד המימוש אך ורק לעת הוצאת היתר בנייה ולא למועד אישור תוכניות, שאז באמת אפשר יהיה לדעת האם ועד כמה התוכנית משביחה לעומת המצב קודם. כן מוצע לתקן בחוק את האפשרות לקבל פטור כללי/חלקי מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית, פטור שנכון להיום קיים בתור המלצה בלבד, ותלוי בחסדי הרשויות.
