עסקת דירה היא אחת העסקות הגדולות, המשמעותיות המורכבות והיקרות ביותר בחיי אדם מן השורה. בעסקת מקרקעין טמונות התחייבויות חוזיות וקנייניות בעלות משקל רב המחייבות בדיקות משפטיות, מיסויות ותכנוניות נרחבות ומקיפות, ומכאן חשיבות ההיוועצות בעורך דין.
חובותיו של עורך דין נובעות משלושה מקורות שונים: חוזי, נזיקי ואתי. בשלב המקדמי, על עורך הדין לבדוק את הנכס מבחינה משפטית, רישומית וקניינית. במסגרת זו, עורך הדין יבדוק עבור לקוחו את זהות המוכר וזכויותיו בנכס, ובכלל זה את פרטי הרישום במשרדי רישום המקרקעין ובמוסדות הרלוונטיים הקשורים לנושא, לפי העניין, לרבות הוועדה לתכנון ובנייה ומחלקת ההנדסה של העירייה.
עורך הדין נדרש לבחון את זהות הנכס: האם מדובר במגרש, דירה בבית משותף, בית צמוד קרקע או שמא בנכס מסחרי, נכס מניב ועוד; את מצב הזכויות בנכס, האם עסקינן בזכויות בעלות או חכירה, האם מדובר בחכירה מהוונת, האם שולמו דמי היוון והאם חלים תשלומים נוספים על בעל הנכס בהתאם להסכם החכירה, או שמא מדובר בהערת אזהרה מכוח התחייבות חוזית לזכויות בנכס בלבד. כמו-כן, האם הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת.
אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, ייתכן שעדיין לא בוצע הליך פרצלציה, ולכן לא יהיה רישום בטאבו והרישום מתנהל אצל חברה משכנת. אם מדובר בדירה בבית הרשום כבית משותף, נדרש עורך הדין לבדוק את תשריט הבית המשותף, התקנון הרשום ועוד. עליו לבדוק אם ישנם עיקולים או שעבודים על הנכס, הערת אזהרה לטובת צד שלישי, משכנתא, זיקת הנאה, צווים, הערות אחרות, קנייניות ו/או תכנוניות וכיו"ב. בהתאם לנתונים הספציפיים, יערוך עורך הדין בדיקה מיסויית, אגרות והיטלים ותשלומים נוספים שעשויים להשפיע על העלויות.
על עורך דין המייצג בעסקת מקרקעין חלה חובת אזהרה בדבר סיכוניה, הנובעת מחובת הזהירות של עורך הדין כלפי לקוחו. עליו לערוך את הבדיקות הנדרשות לצורך התקשרות לקוחו בעסקת מקרקעין או להפנות אותו לבעל המקצוע המתאים (שמאי מקרקעין, אדריכל וכדומה), להסביר ללקוחו את מהות העסקה וההתחייבויות אשר הוא נוטל על עצמו, הבאות לידי ביטוי בנוסח ההסכם וכפי שסוכם בין המוכר לרוכש, וזאת על-מנת לעמוד בסטנדרט המומחיות והזהירות הנדרש והמצופה ממנו.
ישנם הסכמים בהם מתיימר עורך הדין להעביר לאחרים את בדיקות המצב התכנוני, אולם אין בכך כדי לפטור אותו מאחריות: "גם אם אניח, לצורך הדיון, כי הנתבע הנחה את התובע לבצע בדיקות בעצמו, הרי הנתבע כלל לא ביקש לדעת מה העלו אותן הבדיקות, לא בדק שום מסמך נוסף, למעט נסח טאבו, ולא עשה כל בדיקה או פעולה נוספת כדי להבטיח כי הנכס נשוא החוזה אכן עומד בכל הדרישות. התובע אינו יכול להסתפק אך ורק במסמכים שמציג לו הלקוח, אלא עליו, לכל הפחות, להנחות אותו, מה הם המסמכים הדרושים, ולאחר מכן לוודא קבלה של אותם מסמכים ובדיקתם, (ת"ק 66907-03-17).
לאחרונה ניתן פסק דין נגד עורכת דין שייצגה את הרוכשים התרשלה וגרמה להם נזק ישיר כאשר לא בדקה את מצבה הרישומי-תכנוני של הדירה, ובין היתר את תיאור הדירה בהיתר הבנייה וזכויות הבנייה באותה החלקה והאם קיימת התאמה בין תיאור הדירה בתשריט הבית המשותף להיתר הבנייה. בית המשפט קבע, כי קיומו של תנאי מהותי הקובע פטור לעורכת הדין מאחריות ומטיל את חובת עריכת הבדיקות על התובעים, חייב להיות במסגרת הסכם נפרד ולא בהסכם הרכישה. חובתו של עורך הדין לבדוק את תיק הבניין בו נמצאים נתונים רלוונטיים על הנכס. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה, ואם היה צורך בבדיקות, על הנתבעת כעורכת דין היה לבצען או להפנות את התובעים לעשות כן (ת"א 30880-03-17).
השאלה הנשאלת היא מהו היקף החובה אשר נושא בה עורך דין המייצג בעסקת מקרקעין באשר לבדיקות שנדרש לערוך במישור הקנייני, התכנוני והרישויי, ומהן השלכות משמעות החלת חובה זו. הנושא נדון בפסק דין שניתן לאחרונה (ת"א 24687-02-19). שם דובר בהסכם משנת 2014 לרכישת דירה שטרם נבנתה. התובעת טענה, כי הדירה אינה עונה על ציפיותיה.
שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, עודד מאור, קבע, כי תפקידו של עורך דין איננו מתמצא בעניינים טכניים של הסכמי מכר. עורך הדין "יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על-ידי הלקוח. הוא אינו נשכר לעשות תיקוני הגהה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות... חובתו הינה חובה מוגברת לעניין זה. מהמדובר בנכס מקרקעין, לרוב אחד הנכסים המשמעותיים שאדם רוכש בחייו. המדובר בסכומים בדרך כלל מאוד גבוהים, ולא ניתן להקל ראש, כפי שמבקשת הרוכשת, במחויבותו של עורך הדין".
בין היתר ציין השופט מאור את אחד הסעיפים מההסכם, ולפיו "הקונה מסכים וראה, בדק את המקום ואת הסביבה ואת התב"ע ואת המפרט ואת יתר המסמכים, ואת המצב הפיזי, התכנוני והמשפטי". המפרט המצוי בתיק עליו חתמה הרוכשת (התובעת), קבע, כולל את כל הפרטים המהותיים, וכי משעה שהתובעת הייתה מיוצגת על-ידי עורך דין "חזקה עליה שבדקה את כל המסמכים לרבות היתר הבנייה".
פסק הדין מעורר דיון ואף ביקורת בקרב חלק מעורכי הדין העוסקים בליווי עסקות מקרקעין. לדידם, הוא מהווה חלק ממגמה של בתי המשפט להרחיב יתר על המידה את האחריות המוטלת על כתפיהם לבצע בדיקות תכנוניות. לא ברור היכן עובר הגבול להיקף הבדיקות התכנוניות הנדרשות מהם והדבר מוביל לחוסר בהירות. ייתכן, כי בדיקות מסוימות אשר האחריות בגינן, בהתאם לגישת בית המשפט, רובצת על עורך הדין - היא בכלל בתחום מומחיותם של שמאים, מהנדסים, אדריכלים ואחרים.
אנו סבורים, כי מצד אחד, הדבר יחזק את עורכי הדין העוסקים בליווי עסקות מקרקעין הבקיאים גם בדיני התכנון והבנייה. מצד שני, הוא עלול להוביל לעלייה בשכר הטרחה, שכן ייתכן שהם יידרשו לשכור אנשי מקצוע חיצוניים וישקללו את החבות בשכרם. ייתכן עוד, כי עורכי הדין יחייבו את לקוחותיהם לשכור שירותים מקצועיים לבדיקות תכנוניות נפרדות ומקיפות, כתנאי לייצוגם בעסקה. מכל מקום, לטעמנו, וכפי שבא לידי ביטוי במגמת הפסיקה, רמת המקצועיות והמומחיות הנדרשת מעורך דין המלווה עסקות מקרקעין, רק מדגישה ביתר שאת את החשיבות והצורך בבחירת עורך דין מתאים.
