המיליארדר היהודי אמריקני וורן באפט ידוע באמירה שלו "כל משבר כלכלי הינו הזדמנות פז". באפט התכוון באמירה זו בעיקר למשברים שהיו בשוק המניות שאותם ניצל לקניית מניות בזיל הזול, אולם ניתן בהחלט ליישם אותה גם לגבי ענף הנדל"ן. במה הדברים אמורים? ובכן, נתונים עקביים, הן של למ"ס והן של חברות המתמחות בשוק המשרדים, מצביעים במהלך השנה האחרונה על משבר הולך ומחמיר בשוק המשרדים. על-פי הנתונים העדכניים ירד במהלך הרבעון האחרון שיעור התחלות הבנייה של משרדים ב-55 אחוזים, ירידה גדולה עוד יותר מאשר הייתה בהתחלות בנייה למגורים. לטעמי דווקא ירידה תלולה זו יכולה ליישם באופן מושלם את האמירה של וורן באפט אודות משבר כהזדמנות. זוהי שעת כושר יוצאת מן הכלל לשקול הסבת מיליוני מ"ר עודפים של משרדים לטובת המחסור הגדל והולך בדירות לגמורים, ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ.

נתחיל בניתוח הסיבות העיקריות למשבר בשוק המשרדים:

אחד, במהלך 4 השנים האחרונות, 2023-2019 נוצר עודף של התחלות בנייה למשרדים, כ-8.5 מיליון מ"ר, מתוך זה כ-2.65 מיליון מ"ר רק בשנה האחרונה. הסיבה העיקרית לכך הינה העובדה שהעיריות נהנות מארנונה גבוהה פי 3 ויותר עבור משרדים לעומת הארנונה למגורים הנמוכה הרבה יותר, מה שגרם לדיסוננס הזה של עודף משרדים. שניים, באופן פרדוקסלי עודף זה נוצר בעיצומם של מספר משברים עולמיים משמעותיים, מגיפת הקורונה, מלחמת רוסיה אוקראינה ובמיוחד משבר הייטק במרוצת השנה האחרונה. שלוש, נוסף לכך אי-היציבות הכלכלית, הפוליטית והחברתית המאפיינת את ישראל בחצי השנה האחרונה. ארבע, העודף של מיליוני מ"ר מתמקד רובו ככולו במרכז הארץ, היכן שהביקוש למשרדים בכלל ועל-ידי חברות היי-טק בפרט, ירד פלאים. חמש, 10 העלאות הריבית הרצופות תרמו משמעותית לקושי במימון פרויקטים בקרב היזמים. ובכן, דווקא עודף זה של מיליוני מ"ר משרדים ללא ביקוש, הינו הזדמנות בקרב מקבלי ההחלטות בממשלה ובעיריות לשנות ייעוד חלק נכבד ממתחמי המשרדים לטובת דירות מגורים. העובדה שמחד-גיסא מתחמי המשרדים הריקים ממוקמים ברובם הגדול ב"פריים לוקיישן" באזור הביקוש, דוגמת גוש-דן ומאידך-גיסא רוב המחסור בדיור מתמקד באזור זה, הופך את המהלך הזה למתבקש ביותר. יתרה מכך: על-פי נתוני למ"ס עיקר המחסור הקיים כיום הינו בדירות קטנות וקומפקטיות המהוות רק כ-15 אחוזים מהתחלות הבנייה למגורים, זאת שעה שהביקוש אליהן גדל במרוצת השנים האחרונות לכ-35 אחוזים ממבקשי הדיור, ביניהם רווקים-רווקות, להט"בים, משפחות חד-הוריות, גרושים-גרושות וכו'. בחלק מהמקרים ניתן יהיה לבצע הסבה כוללת של מתחמי המשרדים למגורים, כולל בניית מערך שירותים המתאימים לאזורי מגורים, דוגמת חנויות נוחות, גני ילדים, מרפאות, מרכזים מסחריים, מסלולי הליכה ואופניים וכו'. במקרים אחרים ניתן יהיה ללכת על המודל של עירוב שימושים, כלומר להפוך את אותם מתחמי משרדים, למשלבים בד-בבד מגורים, מסחר, חנויות נוחות, דיור מוגן ואפילו מלונות בוטיק שחסרים אף הם באזור המרכז. כך או אחרת, שומה על מקבלי ההחלטות בכל הדרגים לזהות את המשבר הזה כהזדמנות לאתחול מסלול מחדש ויפה שעה אחת קודם!