כלל ביטוח תשקיע 330 מיליון שקל באפריקה התחדשות עירונית (חברת בת של אפריקה מגורים) לפי שווי של 1.3 מיליארד לפני הכסף. מה יש באפריקה התחדשות עירונית? - צבר של 5,700 יחידות דיור בפרויקטי התחדשות, מתוכן בסך-הכל 140 דירות בביצוע, 320 בתכנון והשאר בחתימות - הון עצמי ש פחות מ-20 מיליון ש"ח. כלומר, הפעילות של אפריקה התחדשות גדולה בערך ב-50% מהיקף הפעילות של אב-גד (מחזיק) ועם הון עצמי נמוך יותר בהרבה (פחות מ-20 מיליון לעומת 70 מיליון). אז למה כלל מוכנים לשלם על הפעילות יותר מפי 10 מהערך שהפעילות של אב-גד (שווי שוק מינוס הון עצמי) מקבלת? ניתן להשוות גם לאאורה עם צבר גדול פי 5 מאפריקה התחדשות שנסחרת ב-2 מיליארד עם הון עצמי של 700 מיליון - כלומר שווי פעילות זהה (1.3 מיליארד) על צבר בסדרי גודל אחרים. איך נוצר פער כזה? נראה שמדובר בפער עקבי בין השוק הפרטי לשוק הציבורי. כשאין שווי שוק ציבורי להתייחס עליו בונים מודל אפילו עם שיעור היוון נדיב מגיעים לשווי גבוה מאוד לפעילויות התחדשות. לכן כמו בעסקות פרטיות אחרות בשנה האחרונה אנחנו רואים פער עצום בין התמחור בשוק הפרטי לבין התמחור המתקבל בשוק הציבורי. ברור שעם הזמן הפער ייסגר ואני מאמין שככל שהזמן יחלוף ופרויקטים ייכנסו לביצוע השוק הציבורי ילך לכיוון הפרטי יותר מאשר בכיוון ההפוך.