"לאור כל האמור לעיל, המסקנה היא כי התובעים הוכיחו שנגרם להם נזק כתוצאה ממעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת, ועל כן ניתן לקבוע כי הנתבעת ביצעה כלפיהם את עוולת הרשלנות שבפקודת הנזיקין. מכאן חבותה בתשלום נזקיהם המוכחים, כפי שפורט לעיל וכפי שיתומצת להלן". כך קבע (יום ג', 2.3.10) שופט בית המשפט השלום בחדרה, חננאל שרעבי, בתביעת רשלנות שהגישו רוכשי נכס
מקרקעין נגד עורכת דינם לשעבר, יאמפולסקי אלנה, בסך של 165,599 ש"ח.
באותה פרשה, שכרו התובעים את שירותיה של הנתבעת לצורך רכישת דירת מגורים בפרדס חנה מבני הזוג ריבקלין, וזאת באמצעות כונס נכסים (עקב קשייהם הכלכליים של הזוג ריבלקין). ההסכם נחתם ביום 14.12.00 והעברת הזכויות על-שם הקונים הסתיימה ביום 14.1.04. התובעים טוענים כי עיכוב רישום הזכויות על-שמם, נובע ממעשיה ו/או מחדליה של הנתבעת כעורכת-דינם המייצגת אותם בעסקת המכר נשוא ההסכם. לטענתם, עיכוב זה גרם להם לנזקים כספיים וכלליים (עוגמת נפש), בגינם הם תובעים את הנתבעת, כמפורט בכתב התביעה, בסכום של 165,599 שקל, נכון ליום הגשת התביעה. מאידך-גיסא, גורסת הנתבעת כי הנתבעים לא המציאו עבורה את אישור המועצה המקומית הנחוץ לרישום הזכויות על-שם התובעים, למרות בקשות חוזרות ונשנות מצידה אליהם.
בבואו של השופט חננאל שרעבי לבחון את הסיבות לרישום זכויות הרוכשים בנכס, הוא מצא כי אישור המועצה המקומית הושג אך ורק ביום 12.06.03, כי ויכוח בין הנתבעת לגריגורי על אודות החזר תשלום ששלמה מכיסה למנהל מקרקעי ישראל בגין חוב דמי חכירה נטען בסך של 8323 ש"ח, עיכב עוד יותר את המשך הטיפול בהעברת הזכויות של שם הקונים במינהל, וכן כי עקב עיכובים אשר היו קשורים לחובות בגין מס רכישה של המוכרים, לא ניתן היה לרשום את הנכס על שם הקונים עד ליום 18.08.02.
"לא נשאר שוט כלפי הכונס"
לאחר שקבע השופט חננאל את הסיבות לרישום המאוחר של הנכס על שם הרוכשים הוא נפנה לבדוק מה חלקה של עורכת הדין בעיכוב זה. הוא מצא כי חרף העובדה כי המוכרים לא המציאו אישורים נדרשים מן המועצה המקומית, שקטה הנתבעת על שמריה ולא עשתה דבר כדי לזרז את הצדדים.
הנתבעת נסתה לתרץ זאת בכך שגריגורי שילם את התשלום האחרון עפ"י החוזה מבלי ידיעתה ומבלי שייוועץ בה קודם לכן. זו הסיבה שגם לא נותר בידיה "שוט" כלפי הכונס (היינו - עיכוב התשלום האחרון), שיחייב אותו להמציא את מלוא האישורים כנדרש עפ"י ההסכם. השופט חננאל קבע כי עצם העובדה שגריגורי שילם את התשלום האחרון מבלי לדרוש המצאות של אישורים מן הרשויות המקומיות נובע מנסוח רשלני של הנתבעת את החוזה, שלא הבטיחה בעצם ניסוח החוזה את הערובות המתאימות.
השופט חננאל מסכם וקובע כי:
- "המסקנה העולה מכל אלה היא כי אם הנתבעת הייתה פועלת בזהירות ובמיומנות המקצועית הנדרשת מעו"ד זהיר וסביר המייצג צד בעסקת מקרקעין, כי אז הייתה מתנה לפחות את התשלום האחרון בהמצאת כל האישורים ו/או הקבלות הנדרשים מהכונס עד ליום מסירת החזקה, וכמפורט בסעיף 6(א) להסכם".
עוד קבע השופט חננאל כי "הנתבעת איננה יכולה להסיר אחריות מעל עצמה תוך שימת יהבה על הלקוח שיבצע טיפול כלשהו הנובע מעסקת מכר, במקומה". על כן נפסק כי מחדליה של התובעת בנדון, כמפורט לעיל, היוו סיבה מרכזית, ואולי אף מכרעת, לעיכוב בהשגת אישור המועצה המושלם שהיה נדרש להעברת הזכויות בנכס על שם התובעים.
"בזבזה זמן על ויכוח יקר"
לאחר שהכריע השופט חננאל בדבר אחריותה של הנתבעת לעיכוב רישום הזכויות בנכס, עקב חובות המוכרים לעירייה, הוא נפנה לבחון את מידת אחריותה לעיכוב הרישום בנכס עקב חובות למנהל מקרקעי ישראל:
- "לא רק שהנתבעת בזבזה זמן יקר בויכוח עם התובע ו/או בא-כוחו האחר על אודות תשלום דמי החכירה ו/או סכומו, אלא שמתברר כי ויכוח זה היה עקר. לו הנתבעת הייתה פועלת בנדון במקצועיות הנדרשת, היא הייתה דורשת מהכונס עובר לקבלת החזקה ו/או סמוך לאחריה, אישור על היוון הנכס ממינהל מקרקעי ישראל ו/או קבלה על תשלום דמי היוון. במידה והייתה עושה כן - לא היה נוצר כל חוב דמי חכירה למינהל. דא עקא - לא רק שהנתבעת לא עשתה כן, אלא שהיא לא ידעה כלל כי הנכס צריך היה להיות מהוון. היינו - הנתבעת לא קראה בעיון את ההסכם ו/או לא הייתה מודעת להוראותיו או לפחות לאחת מהוראותיו בכל הקשור להיוון הנכס".
והשופט ממשיך:
- "אם אכן לא שמה לב לסעיף 6(ז) להסכם עובר לחתימה, בדבר חובת היוון הנכס ע"י המוכר, כי אז מדובר ביצוג רשלני ללא ספק. הראיה - שלא דרשה מהכונס בכל שלב שהוא, עד היום למעשה (לא הוכח לי אחרת), להוון את הנכס. אם שמה לב לסעיף 6(ז) להסכם עובר לחתימה, מדוע דרשה מהתובעים באמצעות גריגורי, לשלם חוב דמי חכירה שלא הם מחויבים לשלם אותו?! גם אז מדובר ביצוג רשלני, ופעולה בניגוד לאינטרס של הלקוח".
לא טעות בשיקול דעת. חוסר מיומנות
לאחר שקבע השופט חננאל כי עיכוב רישום הנכס על שם הקונים עקב עיכוב באישורים ממנהל מקרקעי ישראל ומן הרשויות המקומיות נובע ממחדלים של הנתבעת, הוא נפנה לבחון את הסיבה השלישית לעיכוב-אישור מרשויות המס - האם גם זה נבע ממחדל של הנתבעת?
"הנתבעת לא דאגה לוודא עובר לחתימת ההסכם עם הכונס, כי אכן קיימים בידיו כל אישורי המיסים בגין העסקה הקודמת בנכס זה, שבין יזרייב לריבלקין, הגם שעסקה זו טרם נסתיימה כאמור ברישום הזכויות בנכס על שם ה"ה ריבלקין. הנתבעת הסתפקה בנדון באישור כללי ולקוני של הכונס, שהופנה לבנק טפחות למשכנתאות, כי בידיו כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שם הקונים/התובעים. לו הייתה הנתבעת בודקת בפועל את כל מסמכי הכונס - הייתה ודאי מגלה כי לא היה בידי הכונס, ביום חתימת ההסכם, אישור מס רכישה בעסקת המכר יזרייב-ריבלקין.
השופט חננאל שלל מכל וכל את עמדת הנתבעת כי מדובר בטעות בשיקול דעת שאינה עולה כדי רשלנות וקבע כי:
- "גם במקום בו ניתן לבצע רישום במישרין משם מוכר קודם לשם קונה נוכחי (למשל בנכס הרשום בטאבו), אי-אפשר להתעלם מהעסקה הקודמת שבוצעה, ויש לצרף לתיק הטאבו גם אישורי מיסים על אודות עסקה זו. לשון אחרת - גם לו היה ניתן לדלג על רישום הזכויות בנכס בעסקה שבין יזרייב לריבלקין, ולרשום את הנכס במישרין מיזרייב על שם התובעים (הקונים מריבלקין), עדיין היה צורך להמציא לצורכי רישום, את אישורי המיסים (מס שבח, מס מכירה ומס רכישה) בעסקה שבין יזרייב לריבלקין. במקרה הנדון, אישור מס הרכישה בעסקת יזרייב-ריבלקין לא היה עד חודש אוגוסט 2002. היינו - עד מועד זה בכל מקרה לא היה ניתן לבצע רישום על שם התובעים, גם במצב של "דילוג" רישום עסקה קודמת. על כן, אין מדובר בטעות בשיקול דעת אלא באי מיומנות ו/או ידע מקצועי מתאים של הנתבעת,כנדרש מעו"ד זהיר וסביר המייצג צד בעסקת מקרקעין".
חרף ההתרשלות, הנזק שנגרם לתובעים מזערי
לאחר שקבע השופט חננאל כי הנתבעת - כעורכת דינם, התרשלה כלפיהם, הוא נפנה לבחון את הנזק ואת הקשר הסיבתי בין התרשלותה לבין הנזק; חרף ניסיונות התובעים להפריז בשיעור נזקם מצא השופט חננאל כי ערך הנכס לא ירד בשנים שבין ההתקשרות בחוזה לרכישת הנכס לבין היום שבו הנכס נרשם על שמם. כן נמצא כי העיכוב בקבלת משכנתה מבנק טפחות עקב עיכוב רישום הנכס ע"ש התובעת לא היה רב. היות והשופט מצא כי חלק מן הנזקים שהתובעים טענו להם לא היו אמיתיים (סיכול עסקת מיועדת למכר הדירה), הגם שהוא סבר שנגרמה לתובעים עגמת נפש, עקב ההתרוצצויות הרבות שנדרשו להן, הוא מצא לנכון שלא לפצותם בראש נזק זה. הנתבעת חויבה לשלם לתובעים סך של כ 17,684 בגין עיכוב רישום הזכויות בנכס.