שטח פתוח בי-ם הפך לחמישה מגדלים

האם יזמי הפרויקט, בעזרת מסר, אכן הצליחו בדרך כלשהי לפעול בקרב צמרת העירייה כדי להוריד את היטל ההשבחה? מהתביעה שהגיש אסרף עולה כי סמווד לפחות פעלה נמרצות כדי לעשות זאת. במהלך התביעה שלח אסרף לבכר שאלון שבו נכללה השאלה הבאה: "מי ביצע מטעם סמווד את הטיפול בהפחתת דמי ההשבחה?" בכר ענה: "משה סטולר ואנוכי פעלנו לשם הפחתת היטל ההשבחה בגין הפרויקט בשיתוף עם ראש העיר ירושלים דאז, אהוד אולמרט". מעורבותו של ראש העיר בעניין היטל ההשבחה היא חריגה - מסביר עו"ד גלעד ברנע, לשעבר חבר מועצת עיריית ירושלים. "כל טיפול בהיטל ההשבחה מסור באופן בלעדי לאנשי המקצוע ובכללם גזבר העירייה", אומר ברנע. "אין לראש העיר כל רשות או סמכות לעסוק בנושאי קביעת ההיטל, שיעורו או כל עניין אחר הקשור לכך". בכך לא תמה סוגיית היטל ההשבחה. בניגוד לסיכום מפברואר 2000, עד עתה שילמה סמווד רק 6.3 מיליון שקל מתוך ההיטל שנקבע. מדוע? עיריית ירושלים מסבירה כי "בהתאם לחוק, היזם נדרש לשלם את ההיטל כתנאי להוצאת כל היתר והיתר בפרויקט. מאחר שטרם מומשה כל התוכנית בהיתרים, עדיין לא שולם כל ההיטל האמור". מתוך 300 הדירות שאושרו ליזמים, נבנו עד כה 135 דירות בלבד. במקביל לתשלום החסר של סמווד, המתנ"ס שנבנה בסופו של דבר היה בשטח של 2,000-2,500 מ"ר בלבד, במקום בשטח של 4,500 מ"ר, כפי שסוכם. האם יש קשר בין אי העברת מלוא היטל ההשבחה מצד היזם לבין הקיצוץ בגודל המתנ"ס? כל הסימנים מצביעים שכן. לפי עיריית ירושלים, "העירייה השקיעה 800 אלף דולר בבניית המתנ"ס, והיזמים השקיעו 1.5 מיליון דולר". כלומר, המתנ"ס נבנה בהשקעה כוללת של 2.3 מיליון דולר, ולא 4.5 מיליון דולר, כפי שסוכם בפברואר 2000. מעיריית ירושלים נמסר בתגובה כי אין קשר בין סוגיית היטל ההשבחה לבין בניית המתנ"ס.

כוכב הפרשה הוא איש העסקים משה סטולר - קבלן שחזר באותם ימים משהות ממושכת בקנדה, לאחר שבשנות ה-70 היה אחד הקבלנים הבולטים בתל אביב. סטולר התפרסם בישראל בחודש האחרון בהקשר בעייתי: מתנהלת נגדו חקירה פלילית, ולפי החשד העביר יחד עם בנו, אשר, שתי דירות בשווי מיליון וחצי דולר מרשותה של אשה חוסה במוסד סיעודי, ש', שהייתה אהובתו מאז שנות ה-70, לרשותו. אבל אלה "עסקי הנדל"ן" הקטנים של סטולר. ב-1995 הוא רכש קרקע בגבעה הצרפתית בשטח של 25 דונם מהכנסייה היוונית טרה די-סנטה. הקרקע הייתה מיועדת לשמש שטח פרטי פתוח, ולא למגורים. מיד לאחר הרכישה החל סטולר לקדם תוכנית לבניית חמישה מגדלים במקום בגובה של כ-20 קומות. התוכנית זכתה להתנגדויות רבות מצד תושבי השכונה, הן בשל גובה המגדלים והן בשל החשש מצפיפות תחבורתית בשכונה. התוכנית הייתה כרוכה בשינוי ייעוד של הקרקע לאזור מגורים מיוחד - אישור שאכן התקבל מעיריית ירושלים. העירייה (כלומר, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בראשות לופוליאנסקי) אישרה את התוכנית ב-1998 במקביל לסיכום שהגיעו היזמים עם מינהלת שכונת הגבעה הצרפתית, שייצגה תושבים רבים בשכונה. לפי הסיכום, סטולר יבנה מתנ"ס חדש עבור תושבי השכונה, לפני שהוא מתחיל בבניית הדירות שאותן אישרה העירייה לבנות. תושבים שהתנגדו להסכם הקימו את קבוצת "צופים על הגבעה" והגישו 400 התנגדויות לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. פרוטוקול דיון ההתנגדויות בוועדה המחוזית, שהתקיים בינואר 2001, מגלה את ההשפעה שהייתה לפרויקט הולילנד על מדיניות הבנייה לגובה בירושלים. כך למשל, התבטא אדריכל התוכנית בגבעה הצרפתית, יצחק מולכו: "לא המצאנו את הבנייה לגובה. אני יכול להגיד שיש לנו את פרויקט הולילנד - שזה פרויקט ידוע שאתם טיפלתם פה בוועדה". העובדה המעניינת השנייה שעלתה באותה ישיבה היא הבטחה שעל-פי הנטען נתן ראש העיר דאז, אולמרט, ליזם סטולר. "כיזם, גאלתי ב-1995 את הקרקע הזאת מכנסייה, והובטח לי שתוך שנה אני אבנה פה", אמר סטולר בדיון. כאשר נשאל מי הבטיח לו שהוא יבנה, הצהיר סטולר: "ראש העיר".

אחד הנושאים המעניינים שבהם היה מעורב מסר הוא היטל ההשבחה. בעירייה דנו בעניין כבר בשלבים הראשונים של אישור הפרויקט. בפברואר 2000, לאחר שהעירייה אישרה את הפרויקט ולפני שהגיע לדיון בוועדה המחוזית, נערכו לפחות שלוש פגישות בצמרת העירייה בעניין המתנ"ס. בכל הפגישות הללו עלה הקשר בין המתנ"ס לגובה היטל ההשבחה. באחת הפגישות השתתף גם אולמרט. בפגישה שנערכה ב-22 בפברואר 2000 בלשכת מהנדס העיר ירושלים דאז, אורי בן-אשר, נכח ברוך אדלר, שותפו של מסר ובעבר גם שותפו של אולמרט (השלושה ייסדו יחד משרד עורכי דין בשנות ה-70). בסיכום הפגישה, שנכתב על-ידי בן-אשר, נכתב: "בהמשך לסיכום מ-11 בפברואר 2000, שהתקבל בלשכת ראש העיר, מימון בניית המתנ"ס ייעשה מהמקורות הבאים: 1.5 מיליון דולר הם התחייבות ישירה של היזם ועוד 3 מיליון דולר הם התחייבות היזם על חשבון תשלום היטל השבחה. לפיכך שתאושר התוכנית סופית יעביר היזם סך של 4.5 מיליון דולר לעירייה". כלומר, באותו שלב הסכימה עיריית ירושלים כי 3 מיליון דולר "על חשבון" היטל ההשבחה יופנו למתנ"ס (בשער הדולר של פברואר 2000 - 12.1 מיליון שקל). השבוע מסרה עיריית ירושלים ל-TheMarker כי השומה המקורית שביקשה העירייה עבור הפרויקט הייתה 28.4 מיליון שקל, בעוד שהיזמים ביקשו שתוטל שומה של 5.6 מיליון שקל בלבד. ואולם באוקטובר 2002 נקבע היטל השבחה סופי של 13.4 מיליון שקל בלבד - גבוה ב-1.3 מיליון שקל בלבד מהסכום שהוזכר "על חשבון היטל ההשבחה" בישיבה ב-2000 עבור המתנ"ס, ונמוך ב-50% מסכום ההיטל המקורי שאותה ביקשה העירייה להטיל. עם זאת, לטובת העירייה ייאמר כי השמאי המכריע קבע שסכום השומה אמור להיות 10.3 מיליון שקל.

אבל לא רק סוגיית היטל ההשבחה מעלה תהיות קשות. גם ברכישת הקרקע הייתה מעורבות של מסר, ומנגד אולמרט מתגלה שוב כשחקן מרכזי בפרשה. למעשה, הבעלים של הקרקע הייתה עיריית ירושלים, שב-1979 חכרה את השטח מהכנסייה לתקופה של 120 שנה לטובת הקמת גן ציבורי שמעולם לא הוקם. ב-1994 ראתה הכנסייה שדבר לא נעשה בשטח, וביקשה לבטל את הסכם החכירה עם העירייה. באוגוסט של שנה זו חתמה הכנסייה, באמצעות עו"ד מועין חורי על הסכם ייפוי כוח עם סטולר, שלפיו הוא יכול לפעול בשמה מול העירייה לביטול הסכם החכירה. לפני שנתיים התגלע סכסוך משפטי בין חורי לסטולר בנוגע לדמי הטרחה. בתיק, שהסתיים לפני חודשיים בפשרה, מתגלים פרטים מעניינים לגבי אופן רכישת הקרקע על-ידי סטולר. מהתיק עולה שסטולר התקשר עם הכנסייה כדי להקים על הקרקע שבבעלותה פרויקט מגורים. כך כותב חורי בתצהירו: "על-מנת לשכנע את הקסטודיה (הכנסייה - ש.ש.) בכדאיות העסקה עמו, הפליא סטולר לתאר את כישוריו ואת קשריו, אשר בעזרתם, כך הבטיח, הוא יכול להביא לביטול הסכמי החכירה ולחלופין להסכמת העירייה להיקשרות בין הקסטודיה לבין סטולר ושותפיו". בתשובה לטענות חורי בנוגע לשכר הטרחה המגיע לו, הסביר סטולר בתצהיר שהגיש כי עורך דין אחר הוא שפעל למען ביטול הסכם החכירה עם העירייה. כך כתב סטולר בתצהירו: "על-מנת שניתן יהיה להתקשר עם הקסטודיה בעסקת מקרקעין, היה צורך בביטול הסכם החכירה עם העירייה. מי שעמל על ביטול ההסכם, בידיעת התובע (חורי), היה משרדו של עו"ד אורי מסר". כלומר, נטען כי מסר היה מעורב בפרויקט מהרגע הראשון, ב-1994, אז החלו המגעים בין סטולר לעירייה. היה זה זמן רב לפני ששינוי ייעוד הקרקע בוצע בפועל - הליך שהעירייה אישרה רק ביוני 1998. מתברר שאולמרט היה מעורב במגעים בין העירייה לסטולר בנוגע לביטול הסכם החכירה, ב-1994-1995, שבהם ייצג מסר את היזמים. במארס 1995 אולמרט גם חתם, כראש עיר, על מכתב שבו הוא מצהיר כי העירייה שוקלת בחיוב את ביטול הסכם החכירה, וכי הוא מצפה מהיזמים להקים במקום פרויקט מגורים. בנובמבר 1995 אישרה מועצת העירייה את ביטול הסכם החכירה. מהלך זה סלל את הדרך לקניית הקרקע על-ידי סמווד. סטולר כתב בתצהיר מי עזר לביצוע המהלך: "בסופו של דבר... בוטל הסכם החכירה בין הקסטודיה לעירייה בתיאום עם המינהל (מקרקעי ישראל - ש.ש), בסיועו וטיפולו של עו"ד אורי מסר". והנה עוד עדות לכך שלכל המעורבים בפרשה היה ברור כי לא תהיה בעיה להשיג את שינוי הייעוד: ביולי 1996 חתם סטולר על עסקת קומביניציה עם הכנסייה - עסקה שבה חולקים המוכרים והקונים את ההכנסות העתידיות מהפרויקט. לפי ההסכם, הכנסייה הייתה אמורה לקבל 22% מההכנסות. העסקה מעלה שוב תמיהות: באופן חריג, שני הצדדים ידעו מראש שייעוד של קרקע שבבעלות פרטית ישתנה, וביססו את ההסכם על עסקת קומבינציה. כשמסר בשטח, ואולמרט ראש עיר, כנראה שלא שואלים יותר מדי שאלות.

הקשר בין סטולר לאולמרט לא התמצה רק בהבטחה שלכאורה ניתנה למתן היתרי בנייה. מי שייצג את סטולר (ואת החברה שבבעלותו, סמווד) במגעים מול עיריית ירושלים היה מסר - מקורבו של אולמרט. בעניין זה עולים סימני שאלה לגבי הדמיון לכאורה באופן הפעילות של מסר בפרויקט הגבעה הצרפתית לאופן הפעילות שלו בפרשה אחרת שבה נחשד אולמרט - מרכז ההשקעות. גם בגבעה הצרפתית, כמו בפרשת מרכז ההשקעות, ייצג מסר יזם שהיה צריך אישורים מהגוף שעליו היה ממונה חברו הטוב ושותפו לשעבר במשרד עורכי הדין - אהוד אולמרט. מעורבותו של מסר בפרויקט הגבעה הצרפתית מפורטת בכתב תביעה שהגיש אבי אסרף, חבר הנהלה במינהלת שכונת הגבעה הצרפתית, נגד חברת סמווד ושני בעליה - סטולר ואיש עסקים בשם יעקב בכר, שהיה בכיר בדיסקונט בתחילת שנות ה-90. אסרף נטל חלק במשא-ומתן בין מינהלת השכונה לבין היזמים, כאשר מינהלת השכונה התנגדה לפרויקט. לאחר שהפרויקט אושר בוועדה המחוזית והתוכנית קיבלה תוקף, נשכר אסרף, לטענתו, על-ידי סטולר ובכר - כדי לקדם את התוכנית בעירייה. מאוחר יותר התגלע סכסוך בין אסרף לסטולר ובכר, שטענו כי הוא לא נשכר על ידם. בינואר 2010 הגיעו הצדדים לפשרה שלפיה קיבל אסרף 250 אלף שקל. בתביעה שהגיש אסרף ב-2008 הוא פירט שורה של עניינים שבה טיפל עבור חברת סמווד בעירייה, כדי להוציא את הפרויקט לפועל. עבודה זו, לטענת אסרף, נעשתה באופן צמוד למסר. אסרף כותב בתביעה: "במשרדו של עו"ד אוריאל (אורי) מסר, עורך דינה של סמווד, נפגשו התובע (אסרף) והנתבעים (סטולר ובכר) מספר רב של פעמים, במטרה לקדם את הפרויקט: היטל השבחה, ערבויות, המרת הפקדת כספים במזומן בהפקדת ערבות בלבד, פטור מתשלום אגרות נגד עבודות שביצעה הנתבעת עבור העירייה ופטור לנתבעת מחובת מכרז לביצוע כביש הגישה והמתנ"ס". במקום אחר מפרט אסרף מה היה תפקידו של מסר: "התובע הוציא מכתב מטעם סמווד ובידיעת הנתבעים, הממוען אל ראש העיר ירושלים דאז, בבקשה לקדם את ההגעה להסכמות בין סמווד לבין העירייה - שיאפשרו את בניית הפרויקט. מכתב זה נמסר לעו"ד מסר והועבר באמצעותו ישירות אל ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית (לופוליאנסקי - ש.ש.)". המכתב נשלח בינואר 2003, בשלהי כהונתו של אולמרט כראש העיר. במשפט, שני הצדדים - סטולר ובכר מצד זה ואסרף מצד זה - ביקשו להזמין את מסר לעדות בעל פה, לאחר שסירב להגיש תצהיר. סטולר ובכר כינו בהקשר זה את מסר: "בא כוחם של הנתבעים בעניינים שונים של הפרויקט". בתצהירים שהגישו השניים הם אישרו שמסר ייצג את החברה במגעים מול העירייה. הפרט המעניין ביותר בנוגע למעורבותו של מסר עולה משיחה שערך אסרף עם בכר וסטולר. אסרף הקליט את השיחה והגיש את התמליל כראיה לבית המשפט. בשיחה דנו השלושה בשאלת החוב לכאורה של סטולר ובכר לאסרף. בשלב מסוים התלונן בכר על עומס ההתחייבויות הכספיות שלו ושל סטולר, והזכיר גם את החוב הקיים כלפי מסר. הכסף למסר, כך לפי בכר, הגיע מכספם האישי של סטולר ובכר, ולא מהחברה - מה שמעורר תמיהה. בכר לאסרף: "יש חוב של תכנון מתנ"ס. וזה מה? יש חוב של תכנון המתנ"ס הקודם, יש חוב של תכנון המתנ"ס החדש, יש חוב של אגרות ששולם וצריך לשלם, יש חוב למשה סטולר וליעקב בכר ששילמו מכספם עבור מהלכים של גמר התכנון הזה של מסר, ויש חוב אליך של 20 אלף דולר... אם אתה אומר תן לי 50 אלף דולר מההתחלה... מאיפה אוציא אותם?"