1. אני מאשים את ממשלות ישראל - לדורותיהן, את ח"כ היום ובעבר, המפקחים על הבנקים בבנק ישראל בעבר, ואת רשם הקבלנים במשרד השיכון!
בקצרה - אני מאשים את אלו שיכלו למנוע הרס חייהם של מאות רוכשי דירות מקבלני בניין, שיכלו לעצור באיבו את חוסר ההגנה המובנה בחוק, על רוכשי דירות, ואת הדיספרופורציה בין רוכש ובין הקבלן, "הנטועה" חזק בחוק מכר דירות!!
אף אחד מהגורמים הנ"ל לא דאג לשנות את החוק, ולגרום לכך כי רוכש דירה לא יאלץ לחיות בפחד, כאשר קבלן פשט את הרגל, או הפסיק את הבנייה.
2. אני כתבתי על חוסר האיזון הנ"ל, כבר לפני 20 שנה, לח"כ דאז ובמיוחד ליו"ר ועדות הכלכלה; אך, אף אחד לא התייחס ברצינות לבעיה; מאידך, גורמי האכיפה לא התערבו בנעשה "בשטח", ועצמו עיניים כאשר רוכשים נאלצו לפנות לבתיהמ"ש ולהתמודד בעצמם מול סוללות עו"ד שייצגו קבלנים. אך כעת כאשר בבת אחת כ-500 משפחות נפלו במלכודת "החוק", כולם התעוררו והחלו לחפש את האשם בחצרו של האחר!
3. מהן המלכודות הטמונות בחוק מכר דירות, אשר רוכשי דירות מקבלן עלולים ליפול בהן, וחלקם נפלו (ולא רק רוכשי הדירות מחברת "חפציבה"):
א) רוכש דירה אמור לקבל "מהקבלן" אחת משלוש בטוחות: הערת אזהרה או ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. מזה שנים אף מבטח אינו מנפיק פוליסות ביטוח לעניין זה, ונותרנו עם שתי החלופות האחרות.
ב) גם אם תירשם הערת אזהרה לטובת רוכש, קבלן חייב לרושמה, רק כאשר סכום הכספים שקיבל עולה על 15% ממחיר הדירה (כנקוב בהסכם המכר).
ג) הערת האזהרה חייבת להיות "ראשונה במעלה"; דהיינו, אף זכות אחרת לחובת הקבלן (כגון: שיעבוד, עיקול או הערת אזהרה אחרת), אינה אמורה לגבור על הערת האזהרה לטובת הרוכש!
בפועל, רוב הקבלנים מממנים בניית פרויקטים באמצעות "ליווי פיננסי" של בנק, ואז כל הקרקע בפרויקט משועבדת לטובת בנק זה!לכן, הערת אזהרה שנרשמת לטובת רוכש דירה, לאחר רישום שיעבוד לטובת בנק כנ"ל, הינה חסרת ערך! אלא אם הבנק המלווה, הסכים כי הערה לטובת רוכש תהא עדיפה על פניו, וזה לא קורה לעולם!
ד) יש מצבים, שהקבלן המוכר אינו הבעלים של הקרקע (אלא יש לו זכויות בה מכוח "עסקת קומבינציה"; קרי - בנייה נגד דירות לבעלים של הקרקע); ואז, לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש דירה, אלא בהסכמת הבעלים!
תתכן בעיה עתידית, אם הסכם הקומ' יבוטל, עקב דרישת הבעלים, ואז מה דינן של הערות האזהרה, שנרשמו לטובת רוכשי דירות? עד כה, נפסק כי לא ניתן למוחקן (אך זה לא מעוגן בחוק).
ה. ממועד כריתת הסכם מכר דירה ועד לרישום צו בית משותף, חולפות כ-6 שנים; לכן, מה עושה רוכש אם ברצונו למכור את דירתו, לפני רישומה בספרי רשם המקרקעין? עליו לדאוג (בעת כריתת הסכם רכישת דירתו), כי בידי הקבלן הסכמת הבעלים של הקרקע, לרישום הערות אזהרה עתידיות, לטובת רוכש בכוח של דירה מאת הרוכש הראשון, ולטובת בנק למשכנתאות שילווה כספים לרוכש- בכוח.
4. כאשר קבלן מתחייב למתן ערבות בנקאית (במקום הערת אזהרה), נוצרות בעיות אחרות, והן:
א) כתבי ערבות אינם אוטונומיים; קרי - במקום ערבות ללא כל תנאי, הבנק (עושה הערבות) מסייגה בתנאים דרקוניים (שלא כאן המקום לפרטם), ואז אין לפנינו ערבות אמיתית אלא ערבות מותנית, שספק רב אם ניתן יהא לממשה. נוסח כתבי הערבות שכל הבנקים בישראל עושים, מנוגד לחוק מכר דירות!
ב) בנק עושה הערבות הינו גם הבנק המספק ליווי פינאנסי לפרויקט, ובגין כך נרשם לטובתו שיעבוד ראשון על כל הקרקע נשוא הפרויקט.
לפיכך, בעת כריתת הסכם מכר בין קבלן לרוכש, הוא מקבל מסמך מאת בנק זה, כי "שחרור" השעבוד מהדירה ייעשה בכפוף לתנאים כדלקמן: תשלום כל התמורה, נעשה באמצעות חשבון בנקאי של הקבלן אצל בנק המלווה; נמסרה החזקה בדירה - לרוכש; כתבי הערבות הבנקאית - הושבו לבנק.
וכאן נוצר כשל, שכן נגד השבת כתבי הערבות, הרוכש זכאי לרישום הערת אזהרה ראשונה במעלה - לטובתו (ולא, הוא נותר ללא בטוחה); לצורך רישום זה, הוא אמור לקבל מאת הבנק המלווה, כתב "שחרור" לא מותנה; אך, הבנקים לא נוהגים ליתן כתב שחרור לא מותנה, ואז הערת האזהרה שנרשמת- חסרת ערך!!
5. במצב דהיום, אין לרוכשים בטוחה שתבטיח רישום צו בית משותף בבוא היום, ותיקון ליקויים שיתגלו (ותמיד מתגלים) בדירה וברכוש המשותף.
התוצאה, אם וכאשר קבלן פושט את הרגל, וטרם שילם חיובי מס לרשות המיסים (מס שבח או מס הכנסה), רוכש דירות יאלצו להוציא כסף מכיסם, כדי להגיע להסדר עם שלטונות המס, כדי לקבל האישורים הנדרשים לצורך רישום ב"מ בספרי רשם המקרקעין.
6. העולה מהאמור, כי לרוכשי דירות מקבלן אין הגנת אמת, ולכן חובה על המחוקק לתקן את חוק מכר דירות, כדלקמן:
א) על הקבלן ליתן ערבות אוטונומית ללא כל סייג.
ב) קבלן מנוע מלקבל את כתבי הערבות שנמסרו לרוכשי דירות, אלא אם נגד כך נרשמה הערת אזהרה ראשונה במעלה לטובת רוכש (קרי - ניתן כתב "שחרור" לא מותנה מאת הבנק המלווה את הפרויקט).
ג) עם מסירת החזקה, יוותר בידי הרוכשים כתב ערבות בסכום של 10% מהתמורה, שנועד להבטיח רישום צו בית משותף ותיקון ליקויים שיתגלו; או שכתב הערבות יוחזר עם רישום ב"מ, ואם עד אז טרם חלפה תקופת האחריות, הקבלן ימציא פוליסת ביטוח להבטחת התיקונים.
ד) עד לרישום צו בית המשפט, ב"כ הקבלן יחזיק יפוי כוח בלתי חוזר מאת הבעלים של הקרקע (אם זה הקבלן, או צד ג' שעשה עסקת קומ' עם הקבלן), לפיו עוה"ד רשאי לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשים בכח של דירה, מאת רוכשיה הראשונים, ולטובת בנק שילווה כספים לרוכש בכוח.
ה) בעסקת קומ', בעלים של הקרקע לא יהא זכאי למחוק הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות!
ו) אי מתן בטוחה ע"פ חוק, מהווה עבירה פלילית של מנכ"ל הגורם המוכר וסמנכ"ל לשיווק.
7. במאמר מוסגר אציין, כי בפרשת "חפציבה", טעו פרשנים רבים, בכך שהאשימו את הרבנים בויתור על כתבי ערבות בנקאית; גם אם היתה הנחיה של הרבנים, אזי חובה היה על "חפציבה" ליתן בטוחה (הערת אזהרה "נקייה" או ערבות בנקאית), ואי מתן אחד מאלו מהווה לדעתי עבירה פלילית.
