תמריצים לקבלנים לקיצור משך בניית דירות והנחות במס שבח על מכירת קרקעות שנרכשו לפני שנת 2000 - אלה שניים מהצעדים הבולטים שמתכנן משרד האוצר במסגרת המאבק בזינוק מחירי הדירות בישראל. בימים אלה מגבשים במשרד חבילת צעדים לפתרון בעיית הנדל"ן ולהגדלת היצע הדירות. באוצר נוטים לקבל את הצעתו של שר השיכון,
אריאל אטיאס, שמבקש לשחזר תמריצים לקבלנים לקיצור משך הבנייה - כנראה בדרך של החזר חלק מכסף ששילמו על הקרקע, אם משך הבנייה יפחת מזמן מסוים. תמריצים דומים ניתנו בהצלחה בזמן גל העלייה מברה"מ בתחילת שנות ה-90.
במשרדי האוצר והשיכון מתכוונים להכניס לתוך המכרזים של משרד השיכון ושל מינהל מקרקעי ישראל עדיפות לקבלנים שיבנו בזמן המהיר ביותר. בין תנאי המכרז תיכלל גם הנחה מובטחת, בצורה של החזר חלק מהתמורה שישלם הקבלן עבור רכישת הקרקע, למי שישלים את הבנייה בתוך פרק זמן קצוב. כך, בהצעות המחיר במכרז יוכלו הקבלנים לשקלל את ההנחה המובטחת להם, דבר שיאפשר להם גם להגיש הצעות מחיר גבוהות יותר במכרזים.
ההצעה צפויה לעלות לדיון בישיבת מועצת המינהל שתתקיים ב-15 בנובמבר. ההערכות הן כי באותה ישיבה תאושר ההצעה, המקובלת כאמור על משרד האוצר. לפי ההצעה תינתן הנחה בשיעור של 15% ליזמים שבונים תוך 30 חודש ומסרו טופס 4. במשרד הבינוי והשיכון הסבירו כי הדבר ייעשה כך: היזם ישלם 85% מגובה הקרקע ביום הרכישה, וימסור פיקדון בשיעור של 15% נוספים. במידה ויעמוד ביעדים - הפיקדון לא יחולט, וההפך.
צעד נוסף שמשרד האוצר מתכנן הוא שינוי בתכנון הקרקעות בפריפריה. במשרד מבקשים להגדיל את ההיצע של דירות איכותיות (בעיקר צמודי קרקע) על חשבון בנייה רוויה רגילה, במטרה להפוך את הפריפריה לאטרקטיבית למעבר של אוכלוסיה חזקה יחסית. כיום יש בפריפריה יחידות דיור לא משווקות, מאחר שמדובר בדיור לא איכותי (בנייה רוויה וזולה). ההערכה באוצר היא כי בני המעמד הבינוני, המתקשים לרכוש דירה במרכז ושוקלים לעבור לפריפריה, יעשו זאת רק בתמורה לשדרוג רמת החיים, כלומר אם יוכלו לרכוש בפריפריה דירה מרווחת ואפילו בית צמוד קרקע.
האוצר התייעץ עם הקבלנים
בכירים במשרד האוצר נפגשו השבוע עם כמה מבכירי הקבלנים בישראל וביקשו לשמוע את הצעותיהם לפתרון העלייה המהירה במחירי הדירות בישראל. הקבלנים העלו שורה של טענות והצעות, שרק לחלקן עשוי האוצר להיעתר.
מצד האוצר נכחו בישיבה, בין היתר, שר האוצר
יובל שטייניץ, מנכ"ל האוצר חיים שני ומנהל רשות המיסים
יהודה נסרדישי.
נציגי החברות שהשתתפו במפגש עם אנשי האוצר: מנכ"ל אפריקה ישראל, גיל דקל; מנכ"ל קרדן נדל"ן, יורם קרן; בעל השליטה בחברת י.ח דימרי, יגאל דימרי; בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאווי, סמי מצלאווי; הבעלים של חברת אלרוב נדל"ן,
אלפרד אקירוב; מנכ"ל א. דורי,
אורי דורי; נשיא התאחדות הקבלנים; ניסים בובליל; סגן נשיא ההתאחדות ובעל השליטה בחברת אלמוג כ.ד.אי, איציק אמסלם; ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין ארז כהן.
הקבלנים שבו וטענו כי עיקר הבעיה של שוק הנדל"ן בישראל היא בתחום ההיצע - מחסור בקרקעות - ותבעו כי המדינה תשווק קרקעות בקצב מהיר יותר. באוצר מסכימים כעת עם התפישה הזאת. עם זאת, אין בנמצא הצעות מעשיות לזירוז השיווק של הקרקעות המתוכננות - מעבר לרפורמה בחוק התכנון והבנייה, הנמצאת כיום בדיונים בכנסת.
בתחום המסים, הקבלנים הביעו התנגדות להצעות השונות הנבחנות להגדלת המיסוי על משקיעים בנדל"ן - שנועדו להקטין את הביקוש של משקיעים, וכך להקטין את הלחצים לעליות מחירים. הקבלנים מעוניינים כמובן למכור במחיר המרבי את מלאי הדירות הקיימות שבידם ואת הדירות הצפויות להיבנות על קרקעות שכבר נרכשו במחיר גבוה, ולפיכך התנגדו להצעות, בטענה שלא יפתרו את הבעיה היסודית של מחסור בהיצע של דירות. לדבריהם, המיסוי רק יביא להסטת הרכישות מקונה אחד לאחר, אבל לא יפתור את הבעיה המבנית בשוק הנדל"ן.
במשרד האוצר, שבו מעוניינים לשפר את מצבם היחסי של הזוגות הצעירים באוכלוסיית רוכשי הדירות על חשבון המשקיעים (בעלי שתי דירות ויותר), נראה שיעדיפו להמשיך בצעדים שפוגעים ברווח ההשקעה של משקיעים בנדל"ן בלבד.
לעומת זאת, בין הקבלנים לאוצר שוררת כנראה הסכמה בהיבט מיסויי אחר: ההצעה להפחית את מס השבח על קרקעות היסטוריות (קרקעות שנרכשו לפני שנות ה-2000). מס השבח על מכירת קרקע כיום הוא 20%. עם זאת, עד לפני עשור שיעור מס השבח היה שיעור המס השולי החל על בעל הקרקע (עד 46%). ועדת רבינוביץ' קבעה כי מס השבח על קרקע שנקנתה לפני שנת 2000 ונמכרת כיום יהיה הממוצע של שני שיעורי המס, בשקלול של משך ההחזקה. הדבר יוצר תמריץ לדחות את מכירת הקרקע, משום שככל שממשיכים להחזיק בקרקע, כך גובר הנתח של המס הנמוך (20%) בשקלול שיעורי המס. הקבלנים המליצו לאפשר מכירת קרקעות תוך תשלום מס שבח של 20% - דבר שיעודד מכירת קרקעות כבר היום.
באוצר שוקלים את ההצעה הזאת בחיוב, אף שלא התקבלה עדיין החלטה בעניין. ההערכה היא כי כמות הקרקעות שאינה משתחררת לשוק בעקבות השינוי במס שבח היא קטנה, ותספיק לכמה אלפי יחידות דיור לכל היותר. כמו-כן, מדובר בקרקעות שיימכרו ממילא בסופו של דבר - והשאלה היא רק עיתוי המכירה. באוצר מתלבטים אם כדאי לאבד את ההכנסות ממסים לשם הקדמת הבנייה של כמה אלפי יחידות דיור.
הקבלנים רוצים עוד עובדים זרים
במפגש הלינו הקבלנים על החלטת הממשלה לבטל את ההיתרים להעסקת עובדים זרים בבניין. כיום נותרו בענף הבנייה כ-8,000 עובדים זרים חוקיים אחרונים, בעיקר בתחומים שנחשבים קשים פיסית (בנייה "רטובה"). הקבלנים טוענים כי הפחתת מספר העובדים הזרים, וכן הכוונה לבטל את ההיתר לאחרונים שבהם, מעכבת את הבנייה בישראל - ובהכרח מאיצה את עליית המחירים. משך הבנייה הממוצע בישראל אכן התארך בשנים האחרונות.
עם זאת, כמה ועדות מקצועיות בדקו כבר את טענות הקבלנים וגיבשו מדיניות כוללת בתחום העובדים הזרים בישראל, ובכללם בענף הבנייה. לפיכך, אין במשרד האוצר כוונה לסטות מהמדיניות המוצהרת בנוגע לעובדים זרים דווקא בתחום הבנייה. למעשה, ההערכה באוצר היא כי היתרון של העסקת עובדים זרים מקצועיים הוא בעיקר בתפוקה הגבוהה שלהם, ופחות בתחום השכר - שכרם של העובדים הזרים המקצועיים דומה לזה של הישראלים - ולכן מניחים כי תמורת התמריצים המתאימים יהיה כדאי לקבלנים להחליף את העובדים הזרים במספר גבוה יותר של עובדים ישראלים.
צעד אחר, שלקוח מתקופת הבנייה הקדחתנית של תחילת שנות ה-90, הוא הוועדות לבנייה למגורים (ול"ל), שקיצרו מאוד את ההליך למתן אישורי בנייה, מאחר שקיבלו סמכות מרחיקת לכת לקבל החלטות בלא להתחשב בהתנגדויות. ול"ל הוכחה כאמצעי יעיל מאוד לזירוז הבנייה למגורים, אבל במחיר של פגיעה באיכות התכנון. הקבלנים הציעו לחזור ולהקים את הול"לים במסגרת הוועדות המחוזיות, אך ספק אם האוצר ייעתר לכך, בין השאר בשל התנגדות של משרד המשפטים למהלך השנוי במחלוקת.
טענה נוספת שהעלו הקבלנים היא בתחום פרויקטים של פינוי-בינוי. האוצר מנסה לקדם במסגרת חוק ההסדרים הצעות לזירוז הליכי האישור של פרויקטים כאלה, בעיקר באמצעות צמצום כוחם של שכנים מתנגדים באמצעות הקטנת הרוב הנדרש לשם אישור פרויקט. עם זאת, ההצעה פוצלה מחוק ההסדרים והועבדה לוועדת החוקה של הכנסת - שספק אם תעדיף את הצורך בזירוז האישור של פרויקטים על זכויות הקניין של שכנים שמסרבים להצטרף אליהם.
