X
יומן ראשי
חדשות תחקירים
כתבות דעות
סיפורים חמים סקופים
מושגים ספרים
ערוצים
אקטואליה כלכלה ועסקים
משפט סדום ועמורה
משמר המשפט תיירות
בריאות פנאי
תקשורת עיתונות וברנז'ה
רכב / תחבורה לכל הערוצים
כללי
ספריה מקוונת מיוחדים ברשת
מגזינים וכתבי עת וידאו News1
פורמים משובים
שערים יציגים לוח אירועים
מינויים חדשים מוצרים חדשים
פנדורה / אנשים ואירועים
אתרים ברשת (עדכונים)
בלוגרים
בעלי טורים בלוגרים נוספים
רשימת כותבים הנקראים ביותר
מועדון + / תגיות
אישים פירמות
מוסדות מפלגות
מיוחדים
אירועי תקשורת אירועים ביטוחניים
אירועים בינלאומיים אירועים כלכליים
אירועים מדיניים אירועים משפטיים
אירועים פוליטיים אירועים פליליים
אסונות / פגעי טבע בחירות / מפלגות
יומנים אישיים כינוסים / ועדות
מבקר המדינה כל הפרשות
הרשמה למועדון VIP מנויים
הרשמה לניוזליטר
יצירת קשר עם News1
מערכת - New@News1.co.il
מנויים - Vip@News1.co.il
הנהלה - Yoav@News1.co.il
פרסום - Vip@News1.co.il
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ
יומן ראשי  /  מאמרים
אפשר לחסוך עד 20% ממחיר הדירה, אבל אפשר גם ליפול בפח של מיסוי מוגדל או קניית דירה בקומה שאינה קיימת
▪  ▪  ▪
בחינה יסודית משתלמת [צילום: AP]

מי מאיתנו לא שמע לאחרונה, ואף קיבל אולי הצעה מפתה, להצטרף "לקבוצת רכישה", עם אפשרות לבחור מקום מגורים, דירה הרצויה לך, ואף לבחור מראש את שכניך. הנושא טעון בדיקה ודיון, כפי שיפורט בהמשך.
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התאגדות של אנשים פרטיים המבקשים לרכוש קרקע או זכויות בנייה, לשם בניית פרויקט מגורים משותף, תוך חיסכון בהוצאה ובהשקעה. הקבוצה מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, המתאימים והראויים בעיניה, ומתאגדת לאיתור קרקע מתאימה, ולבנייה משותפת של הבניין. הקבוצה גם בוחרת את קבלני הביצוע ואנשי המקצוע, באמצעות מנגנון קבוע מראש.
מה הם היתרונות ליזם?
קבוצת רכישה מאפשרת ליזם לבנות במהירות, בזמנים של מיתון וקשיי מימון, וחוסכת ליזם סיכונים ואי-ודאות. הקבוצה מאפשרת לרכוש קרקע ללא צורך במימון בנקאי או בהון עצמי. מי שבקי במה שקורה היום בשוק יודע, כמה קשה בימים אלו לקבל מימון בנקאי לפרויקטים של בנייה. רכישה באמצעות יזם אינה גורעת מאחריותו של כל חבר בקבוצת הרכישה, ואינה מקילה עליו בצד המינהלי של העסקה.
מצד שני יש להדגיש, שרכישה באמצעת יזם פוגעת בכדאיות העסקה מבחינת המיסוי: לעתים ייחשב היזם בעיני רשויות המס, כמי שמכר יחידות בנייה מוגמרות, דבר שיגרור תשלום מע"מ מוגדל ומיסוי נוסף.
מה הם היתרונות לחבר בקבוצה?
כאשר רוכשים ובונים בצורה קבוצתית, נמצא כל הכוח בידי הקבוצה. היא דואגת לכך שההסכמים יהיו לטובתה. חבריה שולטים בהוצאות ומודעים להן. הם משלמים רק את ההוצאות האמיתיות, ואינם צריכים לשלם בעד תיווך, שיווק או תשלום ליזם חיצוני. די להזכיר את פרשת חפציבה, כדי לדעת שעדיף לקוני דירות לסמוך על עצמם ועל עורך הדין שלהם, ולא על היזם או הקבלן... בנוסף, מצפים חברי הקבוצה לכך, שהדירה תעלה להם 20% פחות ממה שהייתה עולה, לולא רכשו אותה בדרך הרגילה, מקבלן או מיזם.
מה בעניין המיסוי?
בשנת 2007 נכנסו לתוקף תקנות מס הכנסה חדשות שקובעות, בין היתר, כי עסקה בין בעל קרקע לבין קבוצת-רכישה שהתארגנה באמצעות "גורם מארגן", מחייבת דיווח מיידי לרשות המיסים. לאחר שנכנסו התקנות החדשות לתוקפן, החלה רשות המיסים לבדוק בעין בודקת וחשדנית את מסמכי העסקות הנערכות במסגרת "קבוצת רכישה". המרכיבים הקובעים לגבי רשויות המס הם: אופיים של הסכמי הרכישה, הסמכויות המוקנות למארגן הקבוצה, ההיבט הפרסומי והשיווקי של הפרויקט, זהות הקבלן.
רשות המיסים עלולה לחייב בתשלום מס, אם תסיק על בסיס מכלול הנסיבות, כי לאמיתו של דבר מדובר בעסקה קבלנית. במקרה כזה, תאבד הקבוצה את הפטור ממע"מ על רכישת הקרקע והפטור ממס רכישה על שירותי הבנייה. ייתכן, שהרשויות יקבעו שמדובר בקבוצת רכישה מלאכותית, וכל חיסכון המס שקיוויתם לו - ייעלם כלא היה. או אז תאבד קבוצה את הכדאיות הכלכלית, ולא תיהנה מחיסכון של כ-20%, שלו קיוו חבריה.
איך משפיעים דמי הניהול? האם יש עוד קשיים?
במקרים רבים עלולה לשלם הקבוצה למארגן או למי שעומד בראש הקבוצה דמי ניהול, שיגיעו עד 10% מההשקעה כולה. אם הבניין נבנה על מגרש יקר - כפי שקורה ברוב המקרים - יביא הדבר למחיקת חלק גדול מהחיסכון במחיר הדירה.
ברוב המקרים, קבוצת הרכישה היא בעלת הקרקע, אך אין לה היתרי בנייה, והחלוקה בין הרוכשים היא תיאורטית. כאן מתגלות בעיות, ומתעוררים קשיים איך לחלק את הדירות בין חברי הקבוצה.

כמה עצות:

1. כדאי וחשוב להיעזר לאורך כל הדרך בעורך דין מנוסה, הבקי בתחום זה ויש לו ניסיון בליווי קבוצות רכישה, וכן ידע על שוק הנדל"ן. רצוי שיציג לפניכם מראש תחשיב של כדאיות העסקה.
2. יש לבדוק את מיקום הקרקע, הייעוד שלה, התב"ע ונושאי התכנון. חשוב גם לבדוק את הבעלות על הקרקע וכל קושי הכרוך בכך, כולל שעבודים, איתור בעלים, ירושות וכדומה. יש לבדוק מה הן זכויות הבנייה, כדי שלא ייווצר מצב שבו רכשתם דירה בקומה שאסור לבנותה...
3. יש לוודא כי מדובר בקבוצת רכישה אמיתית ולא בקבוצה מלאכותית, שמסתכנת באיבוד הטבות מס. עורכי דין בעלי ניסיון בתחום זה יכולים לאבחן מה טיבה האמיתי של העסקה. חשוב לוודא, שעסקת רכישת הקרקע אינה כרוכה בהתחייבות לבנות באמצעות קבלן מסוים. חשוב גם לבדוק את רשימת ההוצאות וההשקעות, שתהיה ברורה וסופית.
4. יש לקבוע היכן יופקדו הכספים שאתם משלמים בעד הקרקע ושירותי הבנייה, להגן עליהם, ולהבטיח שיוחזרו אם העסקה לא תצא לפועל.
5. חשוב לבחור בקפידה את נותני השירותים, החל מהקבלן וכלה בקבלני המשנה לעבודות הגמר. כי מדובר בעסקה גדולה מאוד מבחינתו של כל קונה.

תאריך:  04/06/2009   |   עודכן:  04/06/2009
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט
סדום ועמורה עיתונות
סיכויים וסיכונים בקבוצות רכישה
תגובות  [ 0 ] מוצגות  [ 0 ]  כתוב תגובה 
 
תגובות בפייסבוק
 
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
איתמר לוין
כאשר משה אינו יכול לשאת עוד את תלונות העם, מתמנים לצידו שבעים זקנים. תפקידם היחיד הוא לספוג את התלונות ולגונן על משה
ד"ר שלמה פרלה
אדישות הבוחר מעוררת דאגה בקרב החוגים הפוליטיים, לאור העובדה שהפרלמנט האירופי הוא המוסד היחיד מבין מוסדות האיחוד שמעניק לפוליטיקה הכלל-אירופית יסוד חשוב וגלוי של דינמיקה דמוקרטית    בין המוצעים בבחירות: ידוענים חסרי ניסיון פוליטי
ראובן לייב
"מל ומישל", אחת ממסעדות העילית של ישראל, מוכיחה את כושרה הקולינרי גם בימים של מיתון
עו"ד משה גולדבלט
הנימוקים נגד מינוי אורי אריאל לוועדה למינוי שופטים הם נימוקי הבל. ח"כ אריאל נפסל לא מפני שאינו ראוי לעסוק בנושא במישור האישי, אלא כי דעותיו העקרוניות אינן נושאות חן בעיני מי שמבקשים להשליט את האג'נדה שלהם על מינוי השופטים    מי שיושב בבית זכוכית רצוי שיימנע מלזרוק אבנים
איילה צורף
בכירי משרדי האינטראקטיב העדיפו לפתח את הפרסום בבאנרים ולהתעלם מהפרסום במנועי חיפוש    נראה כי משרדי הפרסום איחרו את הרכבת    עכשיו הם מנסים לתפוס אותה
כל הזכויות שמורות
מו"ל ועורך ראשי: יואב יצחק
עיתונות זהב בע"מ New@News1.co.il