מכירת אופציה במקרקעין לחברי קבוצת רכישה אינה יוצרת אירוע מס. כך קובע (יום ד', 26.8.20) שופט בית המשפט העליון, עופר גרוסקופף, בסיימו מחלוקת ממושכת בין רשות המיסים לבין יזמי נדל"ן ברחבי הארץ. המשמעות: הקלה משמעותית במכירת קרקעות לקבוצות רכישה, שמטרתן להוזיל את הבנייה.
פסק הדין עוסק בעסקות בהן ניתנת אופציה לרכישת קרקע. מכירתה של אופציה כזו מהווה אירוע מס, המחייב את המוכר בתשלום מס שבח ואת הקונה בתשלום מס רכישה. עם זאת, אם מתקיימים בעסקה כזאת שבעה תנאים הקבועים בחוק, אזי העסקה פטורה ממס שבה ומס רכישה וחייבת במס רווחי הון. המחלוקת התעוררה כאשר היזם שרכש את האופציה, מכר אותה לחברי קבוצת רכישה. מכירות אלו כללו תנאים המבטיחים שאופציית הרכישה של המגרש כולו תמומש במלואה.
רשות המיסים טענה, כי לנוכח ההתחייבות למימוש העסקה במלואה, לא מדובר במכירת אופציה הפטורה ממיסי שבח ורכישה, שכן הרוכשים מחויבים לעסקה - ושוב אין זו אופציה, שיש אפשרות להימנע ממימושה. המשמעות הייתה שהרוכשים ישלמו מס רכישה כפול: גם על האופציה וגם על הקרקע.
היזמים ערערו על קביעת הרשות בפני ועדות הערר בבית המשפט המחוזי בחיפה ובבית המשפט המחוזי בתל אביב, ובכל המקרים התקבלה עמדתם ונקבע שעסקות אלו אינן חייבות במיסי רכישה ושבח. את ההחלטות קיבלו השופטים אורית וינשטיין, רון סוקול והרי קירש, עוה"ד נתן מולכו, אהובה סימון וחיים שטרן ורואי החשבון צבי פרידמן ואלי מונד. חמש מתוך שבע ההחלטות התקבלו בידי הרכב בראשותה של וינשטיין בבית המשפט בחיפה.
רשות המיסים ערערה על ההחלטות, אך כבר בדיון הבהירו גרוסקופף והשופטים יצחק עמית ודפנה ברק-ארז, כי הם מסכימים עם ועדות הערר. גרוסקופף מסביר, כי מכירת האופציה אינה מהווה מימוש שלה כלפי בעלי הקרקע - ולכן אין זו עסקה החייבת במס. נימוק נוסף הוא, שהיזמים רק מעניקים שירות לחברי קבוצות הרכישה ולא מבצעים עסקה בקרקע עצמה. שירות זה מאפשר לבעלים למכור את הקרקע לשורה של רוכשים החברים באותה קבוצה; ייתכן שהוא מעלה את התמורה בעסקה, אך אינו מחייב שרוכשי האופציה יהפכו לבעלי הקרקע, ומבחינה זו הוא דומה לשירות של השבחת הקרקע.
נימוק נוסף: "הסדר הפטור נועד 'להקל ולשחרר את הפוטנציאל היזמי' הגלום במקרקעין על-ידי העמדת מכשיר חדשני, נוח ויעיל - אופציה ייחודית במקרקעין - באמצעותו ניתן לקדם מיזמים נדל"ניים. עסקות הסיחור בהן עסקינן, הן דוגמה מובהקת לסוג העסקות אותו ביקש המחוקק לעודד באמצעות יצירת המכשיר החקיקתי האמור. פשיטא, כי אין לאמץ פרשנות מצרה להסדר הפטור, המסכלת את השימוש בו לקידום התכליות שלמענן נוצר" לצד זאת מדגיש גרוסקופף, כי הדברים אמורים רק במתווה בנדון בערעורים אלו.
בעקבות דברים אלו הודיעה רשות המיסים בשבוע שעבר לבית המשפט, כי היא מבקשת למשוך את הערעורים - ולכן הם נדחו. את המדינה ייצג עו"ד חן אבידוב, ואת היזמים - עוה"ד צור שיץ, עומר הלביא, אהוד פורת, הדר טל, נירה קורי, עופר אלבוים, עינת דותן, רונית ברזילי ומאיר מזרחי.
