האם כדאי להשקיע בנדל"ן כאשר הריבית בבנק שואפת לאפס ויש ברשותנו כסף בבנק שלא מניב כמעט תשואה? רובנו חושבים שהשקעה בנדל"ן היא קניית נכס והשכרתו, כך שהרווח יגיע מדמי השכירות החודשיים. על-מנת להשקיע בנדל"ן, יש צורך בידע ובלימודים כמו בכל תחום אחר. רבים מאיתנו נמנעים מלהיכנס לתחום זה כשאין בידם את הידע הנכון ומפספסים הזדמנות השקעה טובה.
ישנן דרכים רבות להשקיע בנדל"ן. ההשקעה חייבת להיות זהירה תוך למידת הנושא לעומק וכמובן את אפשרויות מימון ההשקעה.
משקיעי נדל"ן מתחלקים לשתי קבוצות עיקריות:
1. משקיעי נדל"ן פרטיים.
2. משקיעי נדל"ן מקצועיים.
הקבוצה העיקרית של משקיעי נדל"ן, היא קבוצת המשקיעים הפרטיים. הקבוצה השנייה, המקצועית, אשר עליה נמנים יזמי הנדל"ן, הקבלנים ואחרים, פרנסתם בהשקעתם, והם אלו שניתן היה "לבוא אליהם בטענה" על תרומתם ל"בועה", אם קיימת.
משקיעי נדל"ן פרטיים: על קבוצה זו נמנים רוב משקיעי הנדל"ן, והקבוצה חולשת על רוב שכבות האוכלוסיה: החל בזוגות צעירים נבונים שרכשו דירות להשקעה, דרך אחרים, אשר מצאו את השקעת הנדל"ן כראויה לשמירת כספם ולהשבחתו, וכלה בבעלי הון שגם הם חיפשו ביטחון כלכלי.
מרכיבי הקבוצה הם, בדרך-כלל, שכירים או עצמאיים שתחום עיסוקם אינו קשור בנדל"ן, ולחילופין, כאלו שצברו סכום כסף מסוים מעבודתם, או יצאו לפנסיה וקיבלו את הפיצויים. משקיעים אלו יפנו בדרך-כלל להשקעות הסולידיות ולעסקות המניבות (עסקות השכרה). חלקם ירכשו נכסים בקרבת מקום מגוריהם, גם אם אין תשואה גבוהה באזור, וזאת על-מנת לא "להתאמץ"; וחלקם האחר יחקרו שווקים חדשים וישקיעו בפריפריה על-מנת למקסם התשואה וההשקעה.
משקיעי נדל"ן פרטיים פועלים באחת מן הדרכים הבאות:
1. ילמדו במכללות קורסי "השקעות בנדל"ן".
2. ישכרו שירותי מנחה/יועץ נדל"ן, אשר יוביל אותם בהשקעותיהם, יבחן עבורם נכסים פוטנציאלים, ויסייע בידם לבצע העסקה, ו/או יחנוך אותם לאיתור עצמאי של נכסים.
3. יפעלו עצמאית לאיתור נכסים, ללא ידע מקדים וזאת בשיטת "ניסוי וטעייה", או כפי שנהוג לכנותו "ניסויי ותהייה", או שיטת "המצליח".
בשנים האחרונות התפתח מאוד תחום המכללות העוסקות בהוראת תחום ההשקעות בכלל, ותחום השקעות הנדל"ן בפרט.
כיצד נתחיל להשקיע בתבונה בנדל"ן
אני נוהג להשוות את המשקיע הפרטי למנכ"ל חברה עסקית. כמו בכל חברה גדולה, יש למנכ"ל מחלקות שונות ו/או יועצים, וביניהם: מחלקה משפטית, מחלקת חשבות (מימון, מיסוי, תכנון עסקי), מחלקת שיווק, מחלקת רכש, מחלקת תכנון ועוד. כאשר מגיעה לידי המנכ"ל הזדמנות עסקית, או כאשר מציעה לו אחת המחלקות הצעה שכזאת - הוא מפעיל את כל המחלקות על-מנת לבדוק העסקה, ולאחר שהוא מקבל את הנתונים מכולם, קובע את ההחלטה: GO / NO GO. את החלטתו מבסס המנכ"ל על המידע והניתוח שקיבל ממנהלי המחלקות מחד-גיסא, ועל הידע שלו ועל הכרת תחום עיסוקו מאידך-גיסא.
לכן, על-מנת שנוכל להיות המנכ"לים של עסקותינו, ועל-מנת שנוכל לקבוע את החלטותינו הנכונות, ועל-מנת שנוכל לקבל המלצות של יועצינו, החל במתווך/יועץ נדל"ן וכלה בעורך הדין - עלינו לדעת ולהכיר את תחום הנדל"ן, ולהיות ברי החלטה; ועל-מנת שנוכל לצאת מיד לדרך, טוב נעשה אם נלמד ונהנה מניסיונם של אחרים.
כשבוחרים יועץ נדל"ן, חשוב לבחור על-פי המלצות ועל-פי בדיקה מעמיקה ליכולתם ולניסיונם. יעשה המשקיע החדש נכון, אם ייקח לעצמו חונך/מלווה, אשר יסייע בידו לבנות התוכנית האישית להשקעותיו, ובהמשך ינחה אותו ו/או יאתר עבורו את העסקות הראויות, וזאת לאחר חקר שוק מעמיק, מיון הנכסים המוצעים על-ידי המתווכים או אשר אותרו בלוחות, וכמובן ילווה אותו עד לשלב המימון והחתימה, ועד לשלב המימוש בהשכרה או במכירת האקזיט.
המשקיעים הפרטיים יחזיקו את הנכסים שירכשו לאורך שנים, וימכרו, אם בכלל, רק כאשר יזהו עלייה גבוהה במחירים, ו/או לחילופין, כאשר יזדקקו לכסף לצורך זה או אחר.
לסיכום
- טוב יעשה כל משקיע חדש אם יבחר בדרך של לימוד והכרת הדרך הנכונה ליציאה לעולם הנדל"ן.
- המונחים: "יהיה בסדר" או "סמוך", חלפו להם מן העולם מזמן.
- וכמו שלימד אותי אבי היקר: "אנחנו יותר מדי עניים מכדי להרשות לעצמנו לחסוך", ועל כן עלינו לבחור בדרך של לימוד התחום מפי מנוסים וותיקים, ש"קבלות" בידיהם, וגם, או בעיקר, לאחר שנלמד, נעטוף עצמנו ביועצים הטובים והמנוסים ביותר בתחום, זאת על-מנת שנוכל לבצע כל עסקה בביטחון מוחלט ובהצלחה מלאה.