אין ספק כי חוק המכר (דירות) 1973, מהווה התקדמות בהגנה על זכויותיו של ציבור רוכשי הדירות, ומוסיף לדיירים זכויות שלא היו קיימות או שלא היו ברורות דיין בחוקים אחרים. בטעות, יש משפטנים הסבורים כי החוק מקנה זכות כלשהי גם לקבלן/ליזם, דבר שאינו נכון, וכבר הובהר היטב בספרו החשוב של המלומד אייל זמיר - חוק המכר דירות, בהוצאת האוניברסיטה העברית הפקולטה למשפטים תשס"ב, והוכרע בהלכת בר שירה:
[ערעור אזרחי 656/99 ד"ר עדה בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, -13/05/2003 פד"י נ"ז 5 001, שופטים: א' ברק, ש' לוין, מ' נאור].
אלא שלעתים קרובות כל היתרון שהמחוקק התכוון להעניק לדיירים נמס תחת הוראות סדר הדין וסמכויותיו של בית המשפט, ודייר רוכש דירה במיטב כספו לא יוצא נשכר אל מול פגמים, ליקויים ואי התאמות בדירתו. כך עלול לקרות בעיקר כאשר מתמנה מומחה מטעם בית המשפט הממזער את עלויות התיקונים.
במצב דברים זה, כל מה שמצפים מהתביעה הוא להסכים כי התיקונים יבוצעו בפועל על-ידי הנתבעים, אולם נוכח העובדה שעלויות התיקונים מוזערו - כבר לא כדאי לקבלן לבצע תיקונים והוא מעדיף לשלם...
במצב זה נוצר אבסורד:
הדייר, אשר העדיף תמורה כספית במקום ביצוע תיקונים וזאת על-מנת לבחור לעצמו את הזמן ויתר התנאים לביצוע התיקונים ולא להמשיך ולהיות קשור לקבלן, כבר מוכן שאותו קבלן שכשל הוא גם יתקן, אלא שעקב הנסיבות, הקבלן שטען תחילה כי הוא מעוניין לתקן ולא לשלם - הופך ב-180 מעלות את עמדתו והנה הוא כבר אינו מעוניין לתקן - אלא ...לשלם כמה פרוטות שמומחה בית המשפט אמד בהן את התיקונים הדרושים...
בנוסף, ישנה בעיה אמיתית עם הכוונה שהקבלן - זה אשר אילץ את הדיירים לגשת לתביעה בגלל פגמים שנפלו בדירה בגללו, בגלל רשלנותו וחוסר מקצועיותו - הוא גם יתקן את הליקויים.
בדרך כלל יש מתח בלתי מתאים לעבודה משותפת בין הקבלן לדייר, והקבלן עלול לנצל זאת כדי להרע עם הדייר הנתון לחסדיו, שכן כשהקבלן - המצוי בסכסוך עם הדייר - אמור לפלוש לדירת הדייר, לפרטיותו, אל רכושו וציודו המצוי בבית בשעות העבודה, לרבות מחשבים, ריהוט, תמונות, דברי ערך וכו'.
הוא עלול לפגוע בדיירים המצויים עמו ביריבות, מה גם שהקבלן לא נמצא בעצמו באתר הבנייה אלא שולח במקרה הטוב קבלן משנה עלום ובמקרה הפחות טוב - פועלים מזדמנים ללא אחריות וללא כתובת מבחינת הדייר.
חוק המכר דירות לא יצר מצב בו הדיירים יכולים לקבל את מה שמגיע להם - מבלי להיזקק לחשיפת דירתם על כל הכרוך בכך בפני זרים.
אותם עובדים/זרים אמונים לבצע עבודות בנייה, אולם זאת הם עושים באתרי בנייה ולא בדירות מאוכלסות במשפחות ותוך כדי אכלוסן ושגרת חייהם של בני המשפחה.