מוכרים משק או מחזיקים קרקע במשך שנים? שימו לב לרפורמה!

לאחרונה התבשרנו על מספר רפורמות חשובות מאוד בתחום מיסוי המקרקעין שאמורות לחול החל מחודש ינואר 2011. במאמר זה, בחרנו להתייחס לרפורמה בתחום מס השבח, אף שברפורמה יש התייחסות גם למס הרכישה. חלק אחד של הרפורמה הינו שבשנים 2011 - 2012 תחוקק הוראת שעה לפיה ניתן יהיה למכור עד 3 (!) דירות בפטור ממס שבח, זאת בתקווה כי בדרך זו "יוזרמו" "לשוק הנדל"ן הרותח" אלפי יחידות דיור למגורים אשר יגדילו את היצע הדירות "ויצננו" את עליות המחירים להם היינו עדים בשנים האחרונות. נזכיר, לפי המצב החוקי כיום, מי שברשותו מספר דירות מגורים יכול למכור פעם ב - 4 שנים דירה בפטור מלא ממס שבח. לפיכך, מי שמחזיק מספר דירות מגורים להשקעה ומכר דירה בפטור ממס שבח ב - 4 השנים האחרונות לא יכול היה למכור דירה נוספת בפטור ממס שבח ועליו להמתין 4 שנים (מיום המכירה האחרונה בפטור ממס שבח) עד לניצול נוסף של הפטור ממס שבח. אולם, בהתאם להוראת השעה, יוכל אותו משקיע למכור בשנים 2011 - 2012, שתי דירות נוספות בפטור ממס שבח. בעניין זה, הרפורמה עשויה לסייע בבעיית הפטור ממס שבח במגזר החקלאי. כך, במשק חקלאי המורכב משתי יחידות דיור (ולעיתים אף שלוש) אשר הגיע לידי המוכרים בירושה, הרי שאלו לא היו יכולים למכור את הבית בחלקה א' בפטור ממס שבח הקבוע בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (פטור שאינו מאיין את הפטור ממס ששבח של פעם בארבע שנים, והוא נוסף לו) מהטעם שאחד מהתנאים הקבועים בסעיף הוא שהמוריש ערב פטירתו היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, ואילו במקרים רבים אנו נתקלים במצבים בהם במשק החקלאי יש יותר מדירת מגורים אחת, שכן בהתאם להוראות הרלוונטיות כיום, ניתן לבנות בחלקת המגורים בנחלה, בית ראשי עבור בעל המשק, בית שני עבור הבן ויחידה שלישית עבור ההורים או נכד נשוי. אשר על כן, יורשים היו רשאים להשתמש בפטור ממס שבח של פעם בארבע שנים (וגם זאת אך ורק בגין יחידת מגורים אחת שבנחלה) או לחילופין לחוב במס שבח אם הם לא זכאים לניצול הפטור של פעם בארבע שנים. נמצא, כי רווח והצלה עשוי להימצא להם באמצעות הרפורמה במס בו עשויים היורשים למכור את כל 3 (!) היחידות למגורים שבנחלה בפטור מלא ממס שבח, כמובן שבכפוף למגבלת שווי הפטור שהזכרנו לעיל. שנית, על-פי הרפורמה המתגבשת שיעור מס השבח יופחת ל 20% מס, לפרק זמן מוגבל, ובהתקיים תנאים נוספים (ובהם בין היתר שעל הקונה לסיים את הבנייה על גבי המקרקעין בתוך 30 חודשים). לא נעמוד כאן על המגבלות והחסרונות של התנאים, אולם נבקש לציין כי רפורמה זו עשויה לסייע בידי בעלי קרקע שנרכשה על-ידי המורישים בשנות ה - 60 וה- 70 של המאה הקודמת. בהתאם למצב החוקי כיום את הרווח הראלי (הרווח מעבר לאינפלציה) יש לפצל באופן ליניארי (על-פי יחס התקופות) כך שהרווח הריאלי שצמח מיום רכישת הקרקע ועד 7.11.01 יחוב עד 45% מס ורק הרווח הריאלי שצמח מיום 7.11.01 ועד ליום מכירת הקרקע יחוב ב-20% בלבד. פועל יוצא של שיטת חישוב זו מנעה ביצוע של מכירת קרקעות הואיל והקרקע הוחזקה עשרות שנים לפני 7.11.01 (אך לאחר 31.3.1961) עובדה שהשיתה חבות גבוהה מאוד במס שבח בגין מרכיב הקרקע החייב במס ואף להגיע לשיעור מס שבח אפקטיבי של למעלה מ - 40% (!). הרפורמה עשויה להיטיב עם מוכרי קרקע באופן שבעקבותיה חבות המס האפקטיבי עשויה לפחות ב - 50% ולהגיע ל - 20% בלבד בגין כל מרכיב הרווח הריאלי שצמח ממכירת הקרקע (!). נדגיש, כי בטרם מכירת משק קרקע על המוכרים לבחון היטב את זכאותם לשיעור מס שבח מופחת ולקבוע מנגנונים בהסכם המכר אשר יבטיחו את זכאותם לשיעור מס מופחת כאמור.