קריאתו הנרגשת של ראש הממשלה למפגיני האוהלים בת"א לעלות לירושלים ולהפגין מול הכנסת, כדי לעזור לו להעביר את חוק ה"סופרטנקר" להאצת בנייה למגורים, הזכירה את השלכת החרסים באתונה העתיקה, כדרך לערוך הצבעות. לעצם העניין, עם או בלי עזרת המפגינים, אמורה הכנסת לאשר בימים הקרובים את החוק, האמור להביא גאולה למחוסרי הדיור בארץ בהליך נטול ביורוקרטיה, ולהוריד את מחירי הדירות.
על-פי דברי ההסבר להצעת החוק, תוקמנה בכל המחוזות ועדות לדיור לאומי לטיפול באישור תוכניות בניה למגורים. מציעי החוק מקווים כי הסמכויות הרחבות שיוקנו לוועדות תאפשרנה נתיב מהיר לאישור תוכניות בניה, תוך צמצום ממשי של לוחות הזמנים הנדרשים היום. כדי להקים את הוועדות ולהפעיל את החוק, יוקצו משאבים מיוחדים מעבר ובנוסף לקיימים היום. כדי להדגיש את חשיבות החוק, נקבע כי ראש הממשלה, ולא שרי הפנים או השיכון, יהיה אחראי על ביצועו.
ביסוד הצעת החוק עומדת ההנחה כי עודף ביורוקרטיה בגופי התכנון והאישור הקיימים הוא הסיבה להעדר קרקעות לבניה זמינה בישראל. השאלה הראשונה שעל חברי הכנסת לשאול את עצמם, לפני אישור הצעת החוק, היא האם אכן קיים מחסור בקרקעות זמינות לבניה. ברור שאם אין מחסור כזה, הסיבות לכשל השוק אינן אלה בהן עוסק החוק, והחוק מיותר.
והנה מתברר, לפי דוח צוות הליווי והמעקב לתמ"א 35, שבישראל יש מספיק עתודות קרקע מאושרות לבניה למגורים, ל - 20 השנה הקרובות. הדוח קובע שהחסמים לבניה למגורים אינם דווקא ביורוקרטיים אלא נובעים מיצירת מלאים בחברות נדל"ן בציפיה לעליות מחירים, מחלוקות בין משרדי הממשלה בענייני תשתית, ועוד סיבות שלהן ולחוק אין כל קשר. אם שר הפנים, שפיטר בהליך מזורז ונטול ביורוקרטיה את מנהל מינהל מקרקעי ישראל, היה לומד את הדוח שהוגש למשרדו, יתכן שהיה מסביר לראש הממשלה שהחוק המוצע בעצם מיותר.
ספק רב אם הצעת החוק מכוונת לבעיות האמיתיות בשוק הנדל"ן. אך גם לו היה החוק נותן מענה לכשל השוק, על נציגינו הנכבדים בכנסת לבדוק לפני אישורו, האם השפעות הלוואי השליליות של החוק אינן עולות במשקלן ובחריפותן על הפתרונות שהוא מציע.
הצעת החוק אינה מתייחסת לאפשרות שקיצור תהליכי התכנון המוצעים יביא להגברת השחיתות המלווה כבר היום את הליכי התכנון והבניה. על-פי החוק יגוייסו מחוץ לשירות המדינה יועצים רבים בשכר (לכל וועדה יגויסו לפחות יועץ משפטי, תחבורתי, סביבתי, שמאי, כלכלן וכן יועצים נוספים, כפי שיקבע יו"ר הוועדה). יועצים אלה חייבים לבוא מתחום הנדל"ן ולפיכך סביר שיהיו נגועים בניגודי עניינים. הליכי הבקרה הקיימים היום, שגם הם אינם מספקים - וראה לעניין זה את פרשת
הולילנד, הזרע ואחרות - כלל לא יחולו על המתווה, שיופעל בהליך מזורז, תוך עקיפת הגופים הקיימים.
סיכון נוסף בהצעת החוק הוא צמצום האפשרות להתנגדויות בשל השלכות אפשריות של התוכנית, כגון ירידת ערך מקרקעין, צפיפות, העדר תשתיות, העדר מוסדות ציבור מתחייבים, עומסי תנועה והשלכות סביבתיות ואחרות, ובמיוחד הפגיעה באיכות הסביבה. בנוסף סביר שיחול בעקבות החוק תהליך השמדת ערך של קרקעות המדינה, שתועברנה לידיים פרטיות בהליך מזורז. לכל אלה, כאמור, לא נותנת ההצעה תשובות, החייבות להיכלל בה מראש כך שיבטיחו את האינטרסים של הציבור כתנאי לאישור החוק. על חברי הכנסת לדרוש פתרונות כאמור.
את הבעיות במינהל מקרקעי ישראל לא יפתור החוק המוצע. הבעיה המרכזית של המינהל, מעבר להתנהלות כבתקופת שלטון הטורקים בארץ, ומעבר לבעיות שחיתות המתגלות בו מעת לעת - היא נושא שיווק הקרקעות. קיים מלאי גדול של קרקעות מינהל מאושרות לבנייה, לבניית עשרות אלפי דירות, שמסיבות עלומות כלל לא שווקו. הבניה בקרקעות אחרות שכבר שווקו על-ידי המנהל מתעכבת, בין אם בשל פיתוח שטרם הסתיים, ובין אם בשל דרישות לתשלום מיידי עבור קרקעות שתימסרנה רק בעוד שנים.
בעיות נוספות הקיימות במנהל הן מתן אישורים בניגוד לחוק ובניגוד לאינטרסים של המדינה, והעדר אכיפה לגבי פולשים שהשתלטו על קרקעות מדינה, דבר המונע את שיווקן או מוריד את ערכן (ראה לעניין זה את פרשת
יורוקום ואלפרון למשל). לבסוף, תורם המנהל תרומה שלילית בשוק הבניה, על-ידי כך שאינו מקיים את הוראות החוק לגבי הפעלת מאגר מידע שיהיה פתוח לציבור. שקיפות היא תנאי הכרחי לקבלת החלטות מושכלות וליצירת שוק תחרותי בתחום הנדל"ן. מעניין כי דווקא שר השיכון הוא שמעכב פרסום מידע זה.
גם למערכת הביטחון תרומה מהותית ומכאיבה לכשל הקרקעות, שלא תיעלם מכוח החוק המוצע. קיים עיכוב רב שנים במעבר בסיסי צה"ל לנגב, למרות החלטות ממשלה (שתחילתן לפני כעשרים שנה) הקובעות שיש לפנות מחנות צבא המשתרעים על עשרות אלפי דונם. המחדל מונע שחרור קרקעות יקרות במרכז הארץ, שניתן היה ליעדן לבנייה. העיכובים נובעים ברובם מהעדר כושר הכרעה ממשלתי במחלוקות הכספיות בין משרד הביטחון למשרד האוצר, ונושא זה לא ייפתר על-ידי חוק ה"סופרטנקר".
הבעיה אינה מתמקדת רק בהעברת בסיסים לדרום, אלא גם בעובדה שצה"ל מחזיק שטחים נרחבים, שאין לו בהם כל שימוש, ובשל כך לא ניתן לשווקם, כפי שעולה גם מדוח
מבקר המדינה. חשוב לציין כי כשישית מהשטחים שבהם מחזיק הצבא, נמצאת באזורים עירוניים צפופי אוכלוסין, שהם אזורי הביקוש.
התרומה השלילית של מערכת הביטחון אינה מתמצית בהחזקת קרקעות שניתן היה ליעדן לדיור. למערכת הביטחון תרומה מהותית בזיהום קרקעות - דבר המונע את שיווקן או מביא להפחתת ערכן בשיעור ניכר, ומכאן להיעדר בנייה ולהפסד לאוצר המדינה. דוגמה בולטת, אך ודאי לא יחידה, היא הזיהום שיצרו מפעלי תע"ש ברמת השרון, המונע בניה בהיקפים גדולים באזור ביקוש מרכזי ובנוסף מעורר חששות חמורים לפגיעה במי התהום.
בעניין זה מצטרפת מערכת הביטחון לחברות הדלק הגדולות, שככל הנראה הסתירו נתונים בנוגע לדליפות של דלק וזיהום קרקע ומי תהום, וכן למפעלי תעשיה פרטיים, כגון חברת תעשיות אלקטרוכימיות בעכו, שפרשת מכירת קרקעותיה על-ידי עירית עכו לאחרונה, תחקר ככל הנראה לאור היעוד האפשרי, המחיר שנקבע וזהות הקונים. לא החוק יפתור את היעדר האכיפה רב השנים.
התנהלותן של הרשויות המקומיות בכל הנוגע לתכנון ובניה, תורמת רבות לכשלים בשוק הדיור, ולאו-דווקא בשל ביורוקרטיה משפטית בה מתיימר החוק לטפל, אלא בשל תהליכי קבלת החלטות כושלים. דוגמה אופיינית היא הטיפול בפינוי-בינוי שכשל ברשויות ובמשרד הפנים. דוח מבקר המדינה קובע כי אושרו למעלה מ-100 פרויקטים בשיטת פינוי-בינוי, לשיפור דיור קיים ולבניית דירות נוספות במרכזי ערים, אך בפועל משרד הפנים לא עשה דבר ממה שהוטל עליו בהחלטות הממשלה, והרשויות המקומיות מצידן קבעו קריטריונים וחסמים, באופן שמנעו את מימוש הפרויקטים.
דוגמה רוחבית נוספת היא הנוהג של רשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה קודם להשלמת תוכניות בניה, שבוטל רק לאחרונה בפס"ד של ביהמ"ש העליון. נוהג זה הביא לגביית סכומים ניכרים מיזמים, לעתים שנים רבות לפני אישור התוכנית. כפועל יוצא מכך יזמים רבים נמנעו מלהגיש תוכניות בניה לאישור.
ממקבץ דוגמאות פרטניות ברשויות שונות, מן התקופה האחרונה, ניתן ללמוד על התנהלות הרשויות לגבי נדל"ן ציבורי בכלל; בהרצליה עותרים תושבים בביהמ"ש המחוזי על כי הוועדה המחוזית אישרה הקמת יחידות דיור בידי יזם פרטי בשטח שנועד למבני ציבור. בתל אביב טוענת סגנית ראש העיר שבית דיור מוגן בנוה צדק הפך לפרויקט יוקרה פרטי של מגורים ללא שטחי ציבור.
ברחובות הגדילה העירייה זכויות ליזם כדי להגדיל את הכנסותיה מפרויקט, ובפרויקט אחר שחררה יזמים מהתחייבותם לבנות שטחי ציבור בתמורה להגדלת אחוזי בנייה. בחיפה מוקם בית ספר חרדי בהליך שימוש חורג, ללא יידוע תושבי הרחוב. בחריש-קציר נטען כנגד הוועדה לפיתוח העיר והפיכתה לחרדית, על פעולות בניגוד לחוק ובחוסר סמכות. בראשון לציון מנעה העירייה מימוש תוכנית שאושרה לפני 15 שנה לבניית 1200 יחידות דיור ותאלץ לעשות זאת רק עקב החלטת בית המשפט.
יסלחו לנו ראשי רשויות כטבריה, בית שאן, ירושלים ועוד ועוד שלא נכללו ברשימה למרות שמקומן שם. גם לא הזכרנו את המונומנטים המפארים את ערינו הגדולות; פרויקט הולילנד בירושלים, סי אנד סאן בתל אביב, מגדלי הכרמל בחיפה, המשקפים מגלומניה יזמית בחסות מוניציפלית. את הבעיות הנוצרות מהתנהלות כושלת ולעיתים פלילית של רשויות מקומיות לא יפתור החוק, וייתכן שאף יחמיר אותן בהליך מזורז וחסר בקרות.
לסיום שתי הערות. האחת נוגעת למחירי הדיור בתל אביב ולקושי של צעירים לקנות או לשכור בה
דירה. קושי זה הוא טבעי וקיים בכל מטרופולין. גם בבירות אחרות; ניו-יורק, טוקיו, לונדון או פריז הדיור יקר. צעירים קונים/שוכרים שם דירות קטנות, לעיתים במשותף, או גרים בפרברים, ממש כבתל אביב. ההבדל בין ערים אלה לתל אביב אינו במחירים, אלא בעובדה ששירותי תחבורה סבירים, בעיקר רכבות ורכבות תחתיות, מאפשרים התנייעות יעילה מהעבודה לבית בפרבר או בערי הלווין.
הפתרון לדיור בערים אינו, אם כן, בחוקים מיותרים ובעקיפת הליכי תכנון ובנייה וגם לא בהורדה מלאכותית וזמנית של מחירים, אלא בהקמת מערכת תחבורה ציבורית אמיתית. מאז החליטה ממשלת ישראל, לראשונה בשנות הששים, על הקמת רכבת תחתית, הוקמו כאלה בקהיר ובטהרן, ונוספו קוים בטורונטו ובפריז, אך בישראל יוק. פתרו בעיה זו ופתרתם חלק ניכר מן הבעיה. לגבי
רכבת ישראל מיותר להכביר מילים.
ההערה השנייה נוגעת לבנייה להשכרה. הדעה המקובלת היא שבישראל כל בנייה להשכרה סופה שתיכשל. אין הדבר מחוייב המציאות. ניתן לגבש תוכניות ישימות וכדאיות לבנייה להשכרה לטווח ארוך במרכז הארץ, שתספק פתרון חלקי לפחות למחירי הדיור ותאפשר מגורים בעיר. המצאה מהפכנית זו קיימת בכל בירות העולם, ואפשר וגם כדאי ללמוד מנסיונם של אחרים. חוק הסופרטנקר לא יהווה תחליף לכל אלה.
