חשבון פשוט - מי משלם אותו?

"ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה הצעת חוק לקידום דיור בר השגה. הצעת החוק של ח"כ אמנון כהן (ש"ס) תשולב ברפורמה בתכנון ובנייה הממשלתית. על-פי ההצעה, בכל מכרז לשיווק קרקע בבנייה רוויה, יחוייב הזוכה במכרז להקצות 20 אחוז מהדירות לזכאי דיור בר-השגה". (מתוך גלובס, 1.1.2012) בדיוק כשעמדנו להתייאש ממסקנות ועדת טרכטנברג, מהתמסמסות מחאת הדיור, ומעלייתו של המצב הביטחוני על סדר היום הציבורי, הנה מגיע לו אמנון כהן ומציל את המצב. מחסור בקרקע לבנייה, עלייה במחיר חומרי הבנייה, עלייה בשכר העבודה - אותנו זה לא צריך להדאיג. אמנון ידאג לנו לדיור מוזל ו"בר-השגה". שמח ומרוצה - בין אם מחגיגות הסילבסטר ובין אם מהחדשות המשמחות - רצתי לחגוג את הבשורה. נתניהו עסוק עם אירן? יחימוביץ מתעסקת עם התספורת של דלק נדל"ן? פרס יחלק את ירושלים? אמנון יחלק דירות למעמד הביניים. עם הזמן, פגה לה השפעת האלכוהול וקריאה נוספת של ההודעה העלתה תמיהה: מדוע להקציב רק 20 אחוז מהדירות? למה מאלצים את כל 80 האחוז הנותרים לשלם מחירים גבוהים? מדוע שלא נספק לכל הקונים את דירותיהם במחיר מוזל? אם כבר הולכים לקראת כולנו ורוצים לסייע לנו לרכוש דירות במחיר נמוך ממחיר השוק - האם לא עדיף להגדיל את היקף הנהנים מן ההטבה? כאינסטינקט ראשוני, התקשרתי מיד למשרדו של כהן כדי לברר אם נפלה טעות בעיתון או שמא כבוד הח"כ לא שם לב לכך שישנם 80 אחוז רוכשים נוספים שאפשר להיטיב עמם. "מישהו שם בטח התבלבל. חוסר תשומת לב. בשיחה אחת אני מפנה את תשומת לבו של יוזם החוק, והבעיה נפתרת", אמרתי לעצמי. בינתיים, ובזמן שמישהו דואג לברר את הטלפון במשרדו של חבר הכנסת, החלטתי לבדוק את נושא הדיור המוזל. איך יכול להיות שכל חברי הכנסת לא עלו על הרעיון במשך כל הזמן הזה? איך זה שרק כוכב אחד מעז להקל על מצוקת הדיור הקיימת? מדינת ישראל, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, שולטת בנתח גדול של משאב הקרקע במדינה, ומפעם לפעם מוציאה מכרז שאליו ניגשות חברות נדל"ן, מבצעות תמחור ורוכשות את הזכות לבנות ולמכור דירות על הקרקע המדוברת. הכסף, כמובן, נכנס לכיסה של מדינת ישראל ומשמש אותה למימון ההוצאות לביטחון, תשתיות, רווחה, שחיתות וכולי. כיצד נקבע מחיר הקרקע בפועל? חברות הבנייה מעריכות את המחיר שבו תימכר כל דירה, מקזזות ממנו את יעד הרווח שלהן מכל דירה ואת עלות הבנייה (הכוללת את כל ההוצאות מרגע הזכייה במכרז ועד שהדירה מוכנה למגורים: חומרי בנין, עלויות שכר, מיסים, היטלים וכולי), ונשארות עם הסכום הקובע את המחיר שהן מוכנות לשלם בעד מרכיב הקרקע. נניח, לשם המחשה, כי יש מכרז לבניית 10 דירות, וחברת הבנייה מעריכה כי מחיר השוק של הדירות המוכנות יהיה מיליון ש"ח לכל דירה. עלות הבנייה של כל דירה היא 400 אלף ש"ח ויעד הרווח לדירה הינו 100 אלף ש"ח. מכאן, סביר להניח שחברת הבנייה תציע 500 אלף ש"ח לכל יחידת דיור, ובסה"כ 5 מיליון ש"ח למכרז כולו. מה יקרה אם תחייב המדינה את הקבלן למכור 2 דירות מתוך ה-10 במחיר של 800 אלף ש"ח בלבד? מחישוב פשוט, עלות הקרקע של שתי הדירות הללו היא 300 אלף ש"ח (ה-800 ההתחלתיים, פחות עלות הבנייה והרווח). אותה חברה תציע כעת 500 אלף ש"ח בעד כל אחת מ-8 הדירות ה"ראשונות", 300 אלף על כל דירה מהאחרונות ובסך-הכל 4.6 מיליון ש"ח. מהי התוצאה של ה"תרגיל" הזה? המדינה מרוויחה ממכירת הקרקע סכום הנמוך ב-400 אלף ש"ח, בעוד שכל אחד משני בני המזל יקבלו הנחה של 200 אלף ש"ח בקניית הדירה. המגבלות על חברת הבנייה יביאו אותה אפוא לשלם פחות על הקרקע שהיא רוכשת. ההכנסות של המדינה ממכירת קרקעות תרדנה. הירידה בהכנסות תיצור גירעון תקציבי שיש לכסות. מכאן, שהמדינה תיאלץ להגדיל את נטל המס כדי לממן את הירידה בהכנסות, ומשלם המיסים הוא זה שיממן אפוא את ההנחה לבני המזל. אם כך, מדוע שהמדינה לא תבנה בעצמה את הדירות הללו ותחלק אותן חינם לציבור? במקרה הטוב, התוצאה של תוכניות "דיור בר השגה" היא שהמדינה תתחיל למעשה לנהל עוד גירסה של "מפעל הפיס". הפרס הוא דירה בהנחה. ההשתתפות היא חובה לכולם. התשלום מתבצע באמצעות גביית מיסים. כל הציבור מצטרף בעל כורחו לתוכנית, וכמה בני מזל זוכים בפרס הגדול ומקבלים הנחה בקניית דירה. מה לגבי הציבור שאינו מעוניין לרכוש דירה ואינו מעוניין להשתתף? אין מה לעשות. כולנו יחד בהגרלה הזו. מדוע מדובר בהגרלת דירות "במקרה הטוב"? היות שבהגרלה כזו סביר להניח כי לכל משתתף יש סיכוי דומה לזכות בפרס. הידיעה שלכל טופס יש סיכוי זהה לזכות בפרס היא הסיבה שאנו משתתפים בהגרלת הלוטו. אלא שבמקרה של דיור בר-השגה אין לכל אזרח סיכוי שווה לזכות בהגרלה. גם אין לכל אחד סיכוי לזכות בהתאם לכמות המס שהוא משלם. הזכייה בהגרלה זו כפופה לקריטריונים שאותם קובעת המדינה. ראשית, פירוש הדבר כי לחלק מהמשתתפים בהגרלה אין כל סיכוי לזכות בה מלכתחילה, גם אם היו מעוניינים לרכוש דירה מוזלת. שנית, המנגנון המדובר הופך, בהכרח, את קביעת הקריטריון להחלטה פוליטית, שבה נציגי הציבור מעוניינים להיטיב עם ציבור בוחריהם הסקטוריאלי ולחלק להם דירות מוזלות על חשבון שאר הציבור שנאלץ לממן את ההנחות הללו. אז מי נהנה מהדירות המוזלות? הזכאים מורכבים ממשפחות במצב סוציו-אקונומי נמוך ומתוכן מוקצה 20 אחוז מהדירות לזוגות צעירים, 20 אחוז למשפחות קטנות (עד 3 ילדים) ו-60 אחוז למשפחות גדולות (חלק למשפחות בעלות יותר מארבעה ילדים, וחלק למשפחות בעלות יותר משישה ילדים). מקריאת הקריטריונים לא קשה לנחש מי האוכלוסיה הנהנית מההטבות הללו. הנתונים הבאים מתוך כתבה ב-The Marker מדגימים בדיוק את המציאות של "דיור בר השגה": "מנתוני משרד השיכון עולה כי ב-2006- 2000, יותר משני שלישים (67.7%) מהדירות ששווקו בו שווקו לאוכלוסיה החרדית. בחלק מהשנים האלה (2006-2003) לא שווקה אף דירה אחת לציבור שאינו חרדי. הנתונים של משרד השיכון נמסרו למרכז לפלורליזם יהודי, שביקש אותם במסגרת חוק חופש המידע. ב-2008-2007, 56% מסך יחידות הדיור שווקו לאוכלוסיה החרדית. ב-2009 שווקו בסך-הכל 1,028 דירות מתוכן 714 (69.4%) בשכונות חרדיות כמו רמת בית שמש ג' וב-2010 שווקו בסך-הכל 522 יחידות דיור, מתוכן 48 באלעד (9%), 36 ברמת בית שמש ג' (6%), 158 דירות בשכונת רמת מירסקי בירושלים (30%) ובסך-הכל 262 דירות לאוכלוסיה החרדית - 50% מכלל הדירות." הנתונים הללו מדגימים כי הציבור החרדי, המהווה פחות מ-8 אחוז מהאוכלוסיה, נהנה מלמעלה מ-50 אחוז מהדירות המוזלות. הדבר מקביל להגרלת מפעל הפיס שבה לא רק שבה אין לנו בחירה אם להשתתף או לא, אלא שלחלק מהמשתתפים יש זכות לסמן על הטופס תשעה מספרים במקום ששה. תוכניות ל"דיור בר השגה" יוצרות מצג שהפוליטיקאים דואגים לאזרחים באמצעות הוזלת הדיור והגשמת "חלום הדירה" לאלה שאינם יכולים לרכוש דירה במחיר "מלא". בפועל, אין שום הוזלה מעשית, אלא יצירת מצב שכל הציבור מממן באמצעות תשלומי מיסים קבוצה קטנה של בני מזל המקבלים הטבה של עשרות עד מאות אלפי שקלים. תוצאותיה של ההגרלה שבה מאלצים אותנו להשתתף ידועות אפוא מראש, והזוכים נקבעו עוד לפני שזו נערכה: מעמד הביניים ימשיך לשלם מכיסו עוד מיסים, שיאפשרו לפוליטיקאים לחלק לחבריהם דירות בהנחה על חשבוננו.