אישורים מטעם הרשות
ידועה הטענה השגורה בעיקר בפי קבלנים ומוכרי דירות כי הנכס עבר כבר ביקורת - הא ראייה כי ניתן היתר בניה, הא ראייה כי ניתן אישור הג"א, הא ראייה כי יש אישור מכון התקנים וכיוצא בזה, ולפיכך - אין מקום לערער על סמכות הרשות הציבורית המופקדת על ענייני תכנון ובניה, ועומדת לצדה חזקת התקינות.
למרבה הצער, המציאות טופחת על פני מי שמחזיק בדעה זו, ועל-אף אישורים למיניהם, המוצר הסופי שהוא נכס דלא ניידי במקרה זה - עלול להיות פגום, עם ליקויי תכנון ובניה, ליקויי בטיחות, תברואה, היעדר נוחות בגבול הסביר, ואי התאמות להוראות חקיקת המשנה.
בעניין זה נפסק על-ידי בית המשפט העליון:
"ועוד יוער: לאישורה של רשות מוסמכת או רשות ציבורית לגבי תקינותם של מיתקנים השייכים לרכוש המשותף בשעת מסירתם לידי הדיירים, כמו גם לכל אישור של גורם בר-סמכא בלתי תלוי אחר לגבי איכות המבנה, יינתן בוודאי משקל ראייתי נכבד בהתדיינות משפטית עתידית בה יהיו במחלוקת שאלות הנוגעות למילוי חיוביו של המוכר על-פי החוזה או על-פי הדין; אך מכאן ועד להקניית מעמד של ראיה מכרעת לאישור כזה, החוסמת כל ניסיון להוכיח היפוכו של דבר, ארוכה הדרך (והשווה ע"א 524/83, 528 (5), בעמ' 544)".
(ע"א 85 / 449
היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין בע"מ פד"י מ"ג (1) 183, עמוד 186, בית המשפט העליון, הנשיא מ' שמגר והשופטים ד' לוין, ו-י' מלץ).
נזק שהוכח קיומו אך לא הוכח שיעורו
השופט שמגר קבע הלכה לפיה בית המשפט מוסמך לתת פיצוי ולצורך כך לאמוד את שיעורו על דרך אומדנא דדייני, במקרה שקיומו של הנזק - הוכח, אף שלא הוכח שיעורו. בית המשפט לא יתעלם ממצב כזה, שכן צד לדיון עלול להיפגע אף על-פי שנזקו הוכח בבית המשפט.
להלן דבריו בע"א 4218/90
חפציבה בע"מ נגד כרמן ואלכסנדר להנר, בית המשפט העליון, פורסם בפדאור:
"בעניין זה מנה המהנדס ברגמן תשעה מוקדי ליקויים, ושני המהנדסים הנוספים אישרו את מרביתם, המהנדס קדרון מצא, כי קיימים אריחים פגומים, אך סבר כי לא כדאי לטפל בהחלפתם "מכיוון שעל-ידי פעולת התיקון ייגרם נזק העולה על הרווח שבתיקון". בית המשפט אמר לעניין זה, כי יתכן והצדק עם המומחה, אך אין הדבר צריך להניח את המערערת, ועליה לפצות את המשיבים הן בגין הליקויים הניתנים לתיקון והן בגין הליקויים שלא כדאי לתקנם. סכום הפיצוי שקבע בית המשפט היה 8000 שקלים (לפי 4000 דולר) נכון ליום פסק הדין, בתוספת ריבית והצמדה כדין עד התשלום בפועל".
סכום הפיצוי נקבע בנושא הנ"ל על-ידי בית המשפט.
באותו פסק דין קבע השופט שמגר כדלקמן:
"אכן, המשיבים התקשו בהבאת חוות-דעת מומחה בנוגע לגובה הנזק שנגרם להם, אולם עובדת קיומו של נזק למשיבים היא ודאית. בנסיבות אלה, הסכום שנפסק להם כפיצוי על יסוד הערכה בשל עצם הבניה, איננו גבוה, ובוודאי לא במידה המצדיקה התערבותה של ערכאת הערעור".
כך גם נפסק בע"א 1781/90 דרוקר זכריה בע"מ נגד ציון פרטוש ואח', פד"י מ"ז(2) 621 בבית המשפט העליון. פסק דין של הנשיא מ' שמגר והשופטים ד' לוין וג' בך. נפסק ביום: 21.4.1993. להלן ציטוט:
"...המערערות טוענות כי נזקים אלו לא הוכחו, ואילו הקבלן מוסיף וטוען, שאפילו הוכחו הנזקים, הרי שיש להטיל את האחריות בגינם על החברה, ולא עליו. נחה דעתי, שהוכח נזקם של המשיבים, פרט לנושא מגרש החנייה. בבית המשפט קמא הוצגו הראיות בקשר לנזקים האמורים, ונקבעו הממצאים בנוגע אליהם. המדובר בנזקים שקשה לקבוע את שיעורם המדויק. ואמנם, מקום שהוכח קיומו של נזק, אך שיעורו אינו ודאי, אפשר עדיין לפסוק פיצויים על דרך של אומדן כללי, וכך עשתה השופטת".
הרחבת זכויות הדיירים
בנושאי ליקויי בניה ואי התאמות - לרוב מתמנה מומחה מטעם בית המשפט, והנתבעים משתדלים להכניס את יריעת בדיקותיו וממצאיו למסגרת שנקבעה מראש בחוות הדעת המקדמית שהיוותה בסיס לתביעה. מגמה זו אינה ראויה ופוגעת בתובעים מהסיבות הבאות:
- מטבעם של ליקויים, ובעיקר סדקים וליקויי איטום, שגילויים הדרגתי ותיתכן התפתחות של תופעות הממחישות את הפגמים שכבר נפלו בבית והיו עד למועד גילוי התופעות - סמויים מהעין.
- המידע לגבי טיב הבניה ואיכות החומרים מצוי אצל הקבלן, ובידו לשחרר מידע זה או להסתירו מעין כל.
- בית המשפט, ולא המומחה שמטעמו אמור לקבוע האם להתיר הרחבת חזית, וכדי שבית המשפט יוכל לשקול זאת - עליו לקבל את היריעה בשלמותה, וללא הגבלה היזומה על-ידי צד לדיון או על-ידי המומחה עצמו.
יפים לעניין זה דברי הנשיא מ' שמגר בע"א 311/83, 312
אריה פינקלשטיין ואח' נ' ברנרד פלבסקי ואח', בית המשפט העליון, שופטים: מ' שמגר, ד' לוין, א' גולדברג, כדלקמן:
"...אין לראות את כתבי הטענות המקוריים כמעין סד, הכובל את בית המשפט והמונע פנייתו של בית המשפט אל החומר והטיעונים, אשר הובאו בפניו במסגרת ההליכים".
האזרח מול רשות הרישוי
בג"ץ 100/88 חברת
גזית קונסיליום השקעות ופיתוח בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות, בפני הנשיא מ' מ' שמגר והשופטים י' מלץ ו-ש' וולנשטיין, פד"י מ"ג (1) 29:
בפרקטיקה של הטיפול בבקשות להיתרי בנייה, קורה לא אחת כי תיק בקשה מסוים נתקע והטיפול בו מתמשך, רק מפני שלגרסת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, התוכניות כוללות חריגות/ שגיאות כלשהן.
כנגד עיכובים כגון אלה יצא בית המשפט בביקורת נוקבת, ולהלן ציטוט:
"רשות תכנון חייבת להיות ערה לכך, שהכוח והסמכות מוענקים לה כדי לשרת את האינטרס הציבורי, ובאינטרס זה נכלל גם טיפול תוך זמן סביר בבקשות
האזרח."
כאן המקום להדגיש כי דחייתו של תיק והעדר תשובה עניינית מצד הוועדה באשר לאישורה של תוכנית או פסילתה, מהווה פגיעה באזרח המצפה להכרעה, כי על-ידי כך מתעכבת גם הגשת ערר על החלטה שלילית, שהיא זכות של כל מי שנפגע מהחלטה של ועדה מקומית בנושא תכנוני.