כולם כבר מבינים היום שהממשלה לא מסוגלת או לא מעוניינת כלל לפתור את בעיות הנדל"ן של המדינה. ברגע שרואים את ההתנהלות הקלוקלת של כל הוועדות הממשלתיות ואת ההתנהלות ההזויה של שר האוצר וראש הממשלה, אנחנו מבינים שזה כנראה כבר לא יגיע מהם. הישועה כמובן.
לא משנה מה התכנונים ומה הרעיונות הגדולים שלפיד, נתניהו וחבריהם מכינים לנו, נראה כאילו שאין לנו על מי לסמוך בעניין הזה. הבעיות הגדולות ביותר הן כלל לא בעיות שהממשלה או המועמדים מטעמה, מסוגלים לפתור.
מה הן בעצם הבעיות הגדולות באמת?
1. הבעיה הראשונה והגדולה מכולן היא התנהלות ממשלתית לא ראויה. מה לעשות, אנחנו חיים בישראל וככל הנראה כלל לא מסוגלים להגיע למצב שבו הממשלה יושבת יחד בצורה נטולת אינטרסים אישיים וחושבת על פתרונות לבעיה הגדולה ביותר שמאיימת על השלום במדינה - מחירי הדיור.
חוסר התיאום והסדר, עשרות תוכניות כאלו ואחרות שנזרקות לאוויר, והעיתונות שרק יוצרות כאוס עוד יותר גדול. עשרות מומחי נדל"ן המייצגים את כל המפלגות הקיימות מקימים עוד ועוד ועדות שלא קשורות לשום דבר.
2. חוסר היכולת להתמודד או לפרק את המנהל ואת שאר הגופים הממשלתיים הקשורים לתחום הנדל"ן.
כל עוד פקידים עייפים ועצלנים יושבים בלי להזיז את האף שלהם מילימטר אחד יותר ממה שהם חייבים, לעולם לא נצליח לפתור את הבעיות האלו.
קשה להאשים את העובדים, הם מרוויחים מעט, עושים עבודה משועממת ובעיקר עושים את אותו הדבר עשרות שנים. אבל כל שאר העולם נאלץ להתמודד עם הבעיה הענקית שהיא הסחבת הביורוקרטית האדירה שמעיטה את שוק הנדל"ן בישראל.
3. תיאום מחירים של הקבלנים ומשיכה של קרקעות לאורך השנים. מדינת ישראל היא מדינה קטנה מאוד והקבלנים המובילים הם מועטים ומכירים היטב אחד את השני. גם אם הם לא עושים בפועל תיאום, שהוא אסור בחוקי מדינת ישראל ומפוקח על-ידי משרד המשפטים, עדיין יש כאן תיאום שקורה בשטח.
מי שאומר עכשיו: "עזוב אתה לא רציני, יש הרבה מאוד סיבות אחרות" – צודק לחלוטין. אבל אין לי כאן עניין לפרט עשרות בעיות שמקשות על הורדת מחירי הדיור, אלא לדבר בעיקר על הפתרון.
הפתרון הוא ברמה העירונית
זה מובן לכולם שהרשות המקומית לא יכולה ישירות לקבוע את מחירי הנדל"ן, אין לה את ההשפעה הדרושה כדי ללחוץ ברמה הארצית על כלל הקבלנים בישראל. אבל האמת היא שיש כמה אפשרויות שהן בהחלט אפשריות ברמה העירונית בלבד. אין כאן סודות גדולים, פשוט דברים שכן ניתן לעשות וזה החידוד שלהם. תבינו שוב: אין כאן סודות ותגליות.
1. לחץ על קבלנים מקומיים: נכון שלא ניתן להפעיל לחץ על כל הקבלנים בישראל, אך ברוב הערים פרט לערים הגדולות, ישנם בדרך כלל שניים או שלושה קבלנים גדולים שעושים את עיקר הבניה ובדרך כלל נמצאים בקשר רציף עם מוסדות העירייה.
ברגע שמדובר על מספר הרבה יותר קטן של קבלנים, חייבים להבין שהאפשרות ללחוץ עליהם היא משמעותית הרבה יותר. הרי לא ניתן ללחוץ על מאה קבלנים רלוונטיים, אבל עדיין, כאשר יש רק שלושה או ארבעה, זה בהחלט אפשרי.
אז כמובן, לא ניתן להכריח אותם לבנות דירות קטנות או זולות יותר, אך ניתן להפעיל עליהם המון לחץ בעזרת שכנוע, הבטחות ואיומים מרומזים.
2. פרויקטים של
תמ"א 38 - כנראה שהדרך הקלה ביותר לעזור בבניית דירות זולות היא באמצעות פרויקטים של תמ"א 38. בכל עירייה נכון להיום בישראל, שוכבות עשרות רבות של בקשות לביצוע פרויקטים של תמ"א. תחשבו שכרגע בעיריית חיפה שוכבות כרגע בערך 45 בקשות לביצוע.
אני כותב בערך, כי כמה מתוך הבקשות עלולות להיות לא תקינות או בעלות פגם כל שהוא השולל ביצוע. בהנחה שמאשרים את כל הבקשות האלו, זה אומר שמתווספות לשוק, 200 דירות זולות או לפחות הרבה יותר זולות מהמחיר בשוק.
נכון, 200 יחידות דיור זה ממש לא הרבה, זה אפילו מעט. אבל בואו נחשוב לרגע מה קורה אם העיריות יתחילו לעודד פרויקטים של תמ"א 38? האם 2000 יחידות דיור חדשות וזולות בעיר כל שהיא זה כבר משמעותי? בהחלט כן.
3. בנייה באמצעות חברה עירונית - אם שני הסעיפים הראשונים נכשלים, כמובן שתמיד קיימת אפשרות לאיים על הקבלנים באמצעות בנייה על-ידי חברה עירונית. חברה עירונית היא למעשה דבר שהיה קיים במרבית העיריות בזמן שלפני מחשבות ההפרטה והשוק הפתוח.
החברה יכולה לבנות כמעט הכול על-ידי ערבויות של כסף ציבורי. היות שהחברה לא תהיה מחויבת לרווחים, היא יכולה מיידית להוזיל מחירים בשלושים אחוז מיידית.
