"פרוספר, ביודעין ובכוונת מכוון, העדיף את עסקת המשקיעים על-פני עסקת רוט, ומשיקולים, ככל הנראה כלכליים, וכאלה של מהירות קבלת התשלום הראשון, זנח את 'מסלול רוט' בלא שיהיה בידו צידוק כדין לעשות זאת". כך קבע (יום ב'. 1.03.10) שופט בית המשפט המחוזי בבאר שבע, אריאל אגו, בהמרצת פתיחה שהוגשה בעניין עסקות נוגדות ב
מקרקעין.
אל בית המשפט המחוזי בבאר שבע הוגשה המרצת פתיחה, שעניינה התחייבות נוגדת לעשיית עסקות אשר נעשו בהפרש זמן קצר זו מזו, על-ידי המשיב (פרוספר מלכה), ובגדרן הוא התחייב למכור ולהעביר את זכויותיו בדירת מגורים באשדוד, הן למבקש, יונה רוט, והן למשיבים 3-2, ה"ה רוסקובה וטברדובסקי.
פרוספר, שהיה בעלים של
דירה בת ארבעה חדרים בקומה ה 15 של בית משותף ברחוב אקסודוס באשדוד, מכר את הדירה הן ליונה רוט, ישראלי המתגורר בדרום אפריקה, כשאימו מתגוררת באשדוד, והן לשני משקיעים ממדינות חבר העמים.
רוט טוען, כי התחייבות פרוספר כלפיו קודמת בזמן, ועדיפה על ההסכם הנוגד עם המשקיעים, ואלה, מצידם, טוענים כי רכשו את הדירה
בתום לב ובתמורה, וכי לימים גם נרשמה על שמם בחברה המשכנת (חברת המרינה הכחולה), ובמינהל מקרקעי ישראל, וזכותם עדיפה, ופרוספר, אף הוא גורס, כי זו ההתקשרות האחת והיחידה התקפה ומחייבת אותו.
מאידך-גיסא גורס פרוספר, כי לא התגבש בינו לבין רוט הסכם סופי ומחייב, וכי רוט "משך" את המו"מ, בעוד הוא יודע שפרוספר מעוניין בהשלמה מהירה של העסקה ובקבלת מלוא התמורה, או לפחות מרביתה, באופן מיידי, וכי הודיע למתווך, מר לוסקי, טלפונית, וגם בפקס, כי מר רוט אינו קונה רציני, ושהוא רואה עצמו משוחרר מכל התחייבות כלפיו, ולכן, לאחר מכן, חתם על ההסכם עם המשקיעים.
המשקיעים טוענים כי דבר קיומו של רוט, המו"מ שהתנהל איתו, וטענתו כי הדירה למעשה נמכרה לו עוד קודם לעסקה איתם, כל אלה - לא היו ידועים להם עד שלב מאוד מאוחר, זה שאחרי חתימת ההסכם ותשלום סכומים נכבדים על פיו, ולימים אף השלימו את מלוא התמורה וזכויותיהם נרשמו ברשויות ובספרים המתאימים.
הם טוענים, כי מחדלו של רוט לרשום
הערת אזהרה לטובתו, ולו לשיטתו, אם נכרת הסכם, כנטען, מונע ממנו לטעון לקדימות ולעדיפות על פני העסקה שנעשתה איתם.
כל הקודם זוכה (לפחות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין)
באותה פרשה המשקיעים
ידעו על ההסכם עם רוט
לאחרשהתקשרו בחוזה עם פרוספר ושמו סכומי כסף נכבדים, אך
טרם רשמו את הדירה על שמם, ועל כן טענתם הינה מכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין. עובדה זו מעמידה אותם במצב בו לכאורה לרוט עדיפות על פניהם וזאת מכוח סעיף 9 ל
חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969.
בנסיבות אלו מה שהיה דרוש הכרעה מטעם השופט הוא - האם ההסכם עם רוט השתכלל לכדי הסכם מחייב כך שהוא זכאי להנות מתחולתו של סעיף 9 הנ"ל? השופט אגו מצא כי בין רוט לבין פרוספר השתכלל הסכם בכתב, לפי דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, וכן כי ההסכם מפורט דיו וניתן לאכיפה. מן החקירה הנגדית עלה כי רוט שמר את כספו באופן נזיל בבנק, מוכן ומזומן לשלם לפרוספר את כספו בכל רגע שבו יחתם חוזה, עורך הדין המשותף של שניהם לחץ את רוט לשם את הכסף בהקדם, אולם רוט התעקש כי הדבר יעשה אך ורק לאחר שהחוזה ישודרג וכי כל הפרטים יוסדרו בו כדבעי, כדי שלא תהנה פרצות בחוזה. מרצונו של רוט לשלם רק
לאחר שהחוזה יושלם כדבעי הסיק פרוספר כי רוט "אינו רציני" ותר לו אחר רוכש אחר.
ביום 21.3.08, כלומר תשעה ימים לאחר עריכת הזכ"ד הנ"ל וחתימתו, הודיע פרוספר למתווך, מר לוסקי, גם בכתב, שאינו רואה עצמו מחוייב כלפי הקונה, ואין בכוונתו להמשיך כל מו"מ איתו, כפי שהגדיר זאת, אולם, אין חולק שלא ביטל, פורמלית, את ההסכם שעליו חתם, ככל שהייתה בידו עילה כדין לעשות זאת, לא הודיע דבר במישרין לרוט, ופרט לאותה הודעה חד-צדדית, שאף לא ניתנה לקונה עצמו, לא עשה מאומה כדי לשכלל את אותה "השתחררות" מהתחייבויותיו.
מקץ יומיים, 23.3.08, חתם פרוספר על העסקה הנוגדת עם המשקיעים תושבי חוץ אשר יוצגו על-ידי עו"ד רחמיל קרמר מאשדוד.
מן החקירה הנגדית עלה כי פרוספר טען בפני רוט כי הכסף נחוץ לו בדחיפות, אך מעולם לא פירט את מועדי התשלום, או דרש מקדמה. כן מצא השופט אגו כי העסקה עם המשקיעים הייתה כספית, טובה לפרוספר עשרות מונים מן העסקה עם רוט. מכאן הסיק השופט אגו כי לא היעדר רצינותו של רוט גרמה לפרוספר לברוח אל זרועות ההסכם עם המשקיעים, אלא הפיתוי הכספי, שבשלו התנער מהסכם מכר מחייב. הוא פסק כי
"בהינתן שהמשקיעים אינם יכולים לטעון לעדיפות על פני עסקת רוט, ובהיות עסקת רוט ראשונה על ציר הזמן, ומהווה התקשרות חוזית תקפה ותקינה, הרי היא ברת אכיפה על פרוספר, ודין כל עסקה נוגדת להדחות מפניה".
דין אי רישום הערת אזהרה
באשר לטענת המשקיעים כי רוט לא רשם הערת אזהרה נקבע כי:
"אין משמעות מכרעת לאי רישום הערת אזהרה מטעם רוט, מיד עם כריתת הזכ"ד, במישור התחרות בין העסקות הנוגדות. הדירה רשומה בחברה משכנת ובממ"י, אין רישום בלשכת רישום המקרקעין, שניתן לרשום בו הערת אזהרה פורמאלית לפי החוק, עסקינן בימים ספורים בלבד שבהם סבר רוט שיוחלפו טיוטות ויחתם הסכם סופי, העסקה הנוגדת נעשתה כשבוע וחצי לאחר הזכ"ד איתו, כך שאין מדובר בשיהוי ארוך ומשמעותי מצידו בכל מקרה. אף אם ניתן לייחס לו מחדל או רשלנות בכך שלא הזדרז לרשום הערה כזו או אחרת על העסקה שנעשתה, וכתוצאה מכך לא יכלו המשקיעים לדעת עליה ממקור חיצוני, הרי, אולי יש בכך להקים להם עילת תביעה כספית כלפיו, אם ניזוקו בסופו של יום, אך, אין לדבר נפקות מכרעת בקביעה בדבר העדיפות בין שתי העסקות הנוגדות".
השופט אגו הכיר בכך כי לצדדים עילות תביעה כספיות אחד כלפי השני: "במשולש היחסים שבין הנפשות הפועלות, רוט - פרוספר - משקיעים, אפשר שהתוצאה דלעיל יוצרת עילות תביעה כספיות כאלה ואחרות, והסבך שהצדדים נקלעו אליו אינו פשוט להתרה, אך כאשר ניסיונות ביהמ"ש להביא לפשרה ראויה ומאוזנת לא עלו יפה, אין מנוס אלא מקביעה ברורה לגופו של עניין, שלאחריה יצטרך כל צד לפעול כהבנתו וכחוכמתו". ברם, בפלוגתא דנן, בעניין הזכאות לקדימות בעסקת מכר המקרקעין, קבע השופט אגו כי ידו של רוט על העליונה, והוא זכאי לאכיפת הסכם מכר הדירה שנערך עימו.