חברת רוזבאד מייצגת נאמנה את הסיפור של חברות הנדל"ן הישראליות שפעלו באירופה בשנים האחרונות. החברה רכשה בשנים 2006-2007 נכסים מניבים בגרמניה וקרקעות לפיתוח ברומניה באמצעות כסף שגויס באג"ח ובמינוף גבוה. בהמשך הגיע המשבר שהוביל לירידה בשווי הנכסים שנרכשו, ולעצירת הפרויקטים היזמיים, וכעת, עם הגיע מועד פירעון האג"ח, מתקשה החברה לעמוד בתשלומים למחזיקים בו.
אלא שכאן מקבל הסיפור תפנית: במקום הליכה להסדר חוב כפי שהורגלנו לראות בחודשים האחרונים, נעמדו בעלי השליטה בחברה מאחוריה, ואמש הודיעה החברה כי הם יעמידו לה הלוואה בהיקף של 45 מיליון שקל ללא ריבית וללא ביטחונות, לשם עמידה בתשלום הקרוב לבעלי האג"ח.
הבעלים שהסכימו לעשות את הצעד החריג הם לא אחרים מאשר דודי ויסמן ושרגא בירן, בעלי קבוצת האנרגיה והמסחר אלון. השליטה ברוזבאד נמצאת בידי חברת טני פן, המחזיקה ב-64.7% מהון המניות. ויסמן ובירן מחזיקים ב-75.5% מחברת טני פן, כאשר יתרת המניות (24.5%) נמצאת בידי אבי בן סירא, מנכ"ל רוזבאד.
ויסמן ובירן, באמצעות חברת ביילסול הפרטית (בעלת השליטה באלון) יעמידו את הלוואה לרוזבאד עד ל-23 באפריל, וזאת לצורך פירעון תשלום הקרן והריבית, בהיקף של כ-49.3 מיליון שקל, באג"ח מסדרה ב' ב-25 באפריל. ההלוואה היא חלופה להצעה הקודמת של ביילסול, שהודיעה בנובמבר אשתקד כי היא מוכנה לרכוש מחצית מהזכויות של רוזבאד בקרקע ברומניה, תמורת 90 מיליון שקל.
שתי סדרות האג"ח של החברה, שעד אז נסחרו בתשואה דו-ספרתית גבוהה, רשמו בחודשים האחרונים עליות שערים, לאחר שבשוק הבינו כי הבעלים יתייצבו מאחורי החברה, וימצאו את הדרך לשלם את החוב למחזיקי האג"ח.
שימור הפוטנציאל של הנכסים
בשנת 2009 רשמה רוזבאד הכנסות משכירות בהיקף של 137.5 מיליון שקל, ירידה של 15.9% לעומת 2008. ירידת שווי נכסי הנדל"ן שבידי החברה בהיקף של 52.9 מיליון שקל בשנה החולפת, גרמה להפסד של 44.5 מיליון שקל ב-2009, וזאת לעומת הפסד של 7.4 מיליון שקל ב-2008.
לרוזבאד נדל"ן מניב בשטח של 264 אלף מ"ר בגרמניה, וכן קרקע בשטח של 61 דונם באזור בוקרשט, בירת רומניה. שווי הנדל"ן להשקעה של החברה עמד בסוף 2009 על 1.36 מיליארד שקל, כאשר הקרקע ברומניה רשומה לפי שווי של 175 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה, שהסתכם בסוף 2009 ב-80 מיליון שקל, מהווה כעת רק 5% מסך המאזן של החברה, שעומד על כ-1.6 מיליארד שקל, ומדגיש את רמת המינוף הגבוהה בה היא פועלת.
במקום רכישת הנכסים, הוחלט בחברה לבצע גיוס הון בדרך של הנפקת זכויות, שכן היא תאפשר להגדיל את הונה העצמי של החברה, תוך שימור פוטנציאל ההשבחה של נכסיה. ביחד עם ההודעה על קבלת ההלוואה, הודיעה רוזבאד כי הגישה לרשות ניירות ערך טיוטה ראשונה של תשקיף מדף, לשם גיוס הון עתידי. הכספים שיגויסו בהנפקת הזכויות ישמשו להחזרת ההלוואה לביילסול, כך שלמעשה היא תמיר את ההלוואה שנתנה לחברה להון.
ביילסול שולטת, כאמור, גם בקבוצת אלון המחזיקה בפעילויות שונות בתחום האנרגיה והקמעונאות. אתמול הודיעה הקבוצה על מהלך רה-ארגון בו תעביר את השליטה בחברת הדלק דור-אלון לידי רשת הקמעונאות רבוע כחול. כיום מחזיקה קבוצת אלון ב-80.05% ממניות דור אלון, השוות כ-680 מיליון שקל, וב-68.65% ממניות רבוע כחול, בשווי של 1.47 מיליארד שקל.
תמורת מניות דור אלון שיעברו לידי רבוע כחול, תקצה רבוע כחול לקבוצת אלון מניות נוספות בחברה, כך שהחזקת אלון ברבוע הכחול צפויה לעלות לכ-80%. לאחר השלמת המהלך צפויה רבוע לחלק דיבידנד גדול בהיקף של מאות מיליוני שקלים, רובו לקבוצת אלון.