סוכלה כוונת הממשלה להוצאת יו"ש משכירות ארוכת הטווח

חלקו של הפרק שאושר כולל שינויים במסגרת הפרק השביעי של החוק לעידוד השקעות הון, אשר קובע שיעורי מס מופחתים על הכנסה חייבת ממכירת דירות להשכרה או על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה, וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות, כפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנים מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבנייה, כאשר השוכרים ייהנו מתקופות השכרה רצופות של 5 שנים לכל הפחות. כך במסגרת החוק שאושר לקריאה שנייה ושלישית, נקבע כי המסלול הישן ימשיך לחול עבור בניינים להשכרה שלגביהם הוגשו בקשות לאישור עד ל-31 בדצמבר 2023. להלן מתווה החוק המוצע, כולל שינויים בנוסח החוק שהוכנסו לדרישת הוועדה:

• ההטבות הן בגין בניין חדש ובבעלות של חברה או של יחיד, לצד חברות שקופות, חברות בית וכדומה, לצד התאמות מס מבחינת ההטבות. זאת בניגוד לנוסח החוק המקורי בו יחיד לא היה זכאי למסלול ההטבות.

• באזור שאינו פריפריאלי הבניין צריך לכלול, אחד משני אלה, לפי האפשרות הגבוהה מבין השתיים -

• הבניין כולל 10 דירות להשכרה.

• לפחות 66% מהדירות בבניין אשר שטחן מהווה לפחות 50% משטח הבניין הכולל מיועדות להשכרה.

זאת, בשונה מהמצב הקודם בו הדרישה למספר דירות להשכרה הייתה נמוכה יותר; מינימום של 6-4 דירות להשכרה או לפחות 50% מהדירות בבניין מיועדות להשכרה.

• באזור פריפריאלי, הבניין צריך לכלול, אחד משני אלה, לפי האפשרות הגבוהה מבין השתיים -

• הבניין כולל 6 דירות להשכרה.

• לפחות 30% מהדירות בבניין אשר שטחן מהווה לפחות 30% משטח הבניין הכולל מיועדות להשכרה.

• לעניין הטבות המס נקבע מודל מדורג, שיאפשר מכירה רק לאחר 15 שנות שכירות ויעודד שכירות בת 20 שנה: ב-5 השנים הראשונות תזכה החברה המשכירה למס מופחת על הכנסה משכירות בגובה 11% (בתנאי שהדירות הושכרו בממוצע ל-5 מתוך 6 השנים הראשונות), לאחר 5 שנים ועד 10 שנים ל-9% מס, אחרי 10 שנים ועד 15 שנים ל-7% מס (לאחר 15 שנים ניתן למכור), ולאחר 15 עד 20 שנה ומעלה ל-5%.

• לעניין יחידים נקבעו השיעורים הבאים: ב-5 השנים הראשונות מס מופחת על הכנסה משכירות בגובה 29% (בתנאי שהדירות הושכרו בממוצע ל-5 מתוך 6 השנים הראשונות), לאחר 5 שנים ועד 10 שנים ל-27.5%, אחרי 10 שנים ועד 15 שנים ל-25.5% מס (לאחר 15 שנים ניתן למכור), ולאחר 15 עד 20 שנה ומעלה ל-24%.

במסגרת רצון למשוך חברות להשקיע בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, נקבע כי תתאפשר מכירת מיזמים בין גופים, לצד שמירת משך תקופת השכירות. כך אם חברה מוכרת את זכויותיה לחברה אחרת, תיכנס החברה לנעליה ותמשיך את משך השכירות לעניין כל הדירות המושכרות, כך שתקופת השכירות בסך-הכל לא תפחת מ-15 שנה, כאשר חברה הרוכשת את הזכויות תחל את הליך הדירוג של הטבת המס מתחילתו – 5 שנים ראשונות לאחר הרכישה – מס בן 11% וכן הלאה. אם בונה הבניין מוכר אותו למשכיר ממשיך על-פי התנאים הנ"ל, הרוכש ייהנה משיעור מס רכישה של 0.5% במקום 6%, היה ועמד בכל התנאים וההתחייבויות. במקרה של הפרת תקופת השכירות נקבע כי הפרה תחייב את בעלי הנכס בתשלום מלא של שיעורי המס. במקרה שההפרה נעשתה לאחר שגוף רכש את הנכס מגוף קודם (בתקופה השנייה - לאחר לפחות 5 שנים), אזי ההפרה תוביל לשלילת הטבת המס גם של הגוף הרוכש וגם של הגוף הראשון שהחזיק בנכסים. במקרה של הפרת תקופת השכירות בתקופה השלישית (בתקופה שבין 10 ל-15 שנה), ישללו ההטבות בגין 2 התקופות האחרונות, לא כולל התקופה הראשונה.

• פחת מואץ ושיעור הדיבידנד – ללא שינוי, כלומר ההטבות הקיימות כיום יישארו- שיעור הפחת השנתי על דירה מושכרת למגורים לפי חוק זה הוא 20% (ללא הטבת המס שיעור הפחת לדירה מושכרת למגורים הוא 4% לכל היותר).

• לדרישת הוועדה נקבע כי לבניינים הלוקחים חלק במסגרת המודל הקיים לשכירות מוסדית, טרם שינוי החוק, יתאפשר להשתלב במסגרת המודל החדש אם יעמדו בתנאי המסלול.

ח"כ בצלאל סמוטריץ': "אני מודה לך, יו"ר הוועדה, על דיון ענייני ואמיתי, שלא עושה חשבונות של קואליציה ואופוזיציה. אני מודה לשר אלקין ולמנכ"ל. הוסכם כאן על כולם, שכשהולכים למתווה של עידוד שכירות ארוכת טווח, אז אי-אפשר להחריג ולהפלות מכך בערך חצי מיליון מתיישבים. זה לא מושלם, אבל בהחלט התקדמנו". ח"כ אזולאי: "אני רוצה להודות ליו"ר הוועדה ח"כ קושניר ולמנכ"ל משרד השיכון על האוזן הקשבת ועל כך שנענו לבקשתנו וקיבלו החלטות בצורה עניינית לטובת אזרחי יו"ש. שעושים משהו מתוך ראיה נכונה אפשר להגיע להישגים". יו"ר הוועדה, ח"כ אלכס קושניר, סיכם את הדיון: "אישרנו את הרפורמה הרביעית מתוך חוק ההסדרים - שכירות ארוכת טווח, אני רוצה להזכיר לכם איך קיבלנו את החוק ואיך הוא יוצא, וזה בזכותכם, מי שיושב פה, כל מי שהשתתף בדיונים ועבד קשה, כדי שמצד אחד המודל יהיה כלכלי ולא רק יפה על הנייר. אני מאמין בכל ליבי שניתן פה דחיפה אמיתית לשכירות ארוכת טווח בשוק. הכנסנו לחוק את התוספת להגנה על הדיירים, בנינו מודל שהוא כלכלי מאוד, עם המשכיות של הטבות תוך שמירה על מתווה השכירות ארוכת הטווח, הכל כדי שהפרויקטים האלה יצאו לפועל. 27% מהתושבים בישראל חיים בשכירות פרטית שלא מאפשרת ודאות, בעולם מדובר ב-40%, ואנחנו יכולים להגיע לשם באמצעות שלושת המסלולים: דירה להשכיר, חוק עידוד השקעות הון וקרנות הריט. אני מאמין שבשנה הבאה נראה את המיזמים הללו יוצאים לעולם". לעניין חוק ההסדרים ציין יו"ר הוועדה: "סיימנו היום גם את חוק הסדרים על הפרקים המשמעותיים שבו, וזה לא מובן מאליו התהליך שעברנו כאן – אופוזיציה וקואליציה בחודשים האחרונים. כולם השקיעו ונתנו את המקסימום בשביל שהחוק הזה יצא לפועל. עשינו את זה ביחד ואני גאה על התהליך ועוד יותר- גאה על התוצאה".