לפני שנתיים וחצי רכשתי מכונס נכסים דירה בת 20 שנה שמעולם לא גרו בה, ולא היה לה "טופס 4". הקבלן, בזמנו, לא חיפה את הבניין בפסיפס כנדרש בהיתר, ולא קיבל טופס 4. אף על-פי כן, הדיירים בבניין בו ממוקמת דירתי - קיבלו בסופו של יום טופס 4 ואישור אכלוס, לאחר שידולים רבים, מבלי שיחפו את הבניין. העירייה חייבה אותי לחפות את הבניין בפסיפס ולסדר את עניין כבאות האש בבניין כתנאי לקבלת טופס 4 - ועמדתי בדרישה. עתה דורשים ממני לשלם ארנונה על כל התקופה מאז הרכישה זאת למרות שלא גרתי בדירה - שלא היה לה, כאמור, אישור אכלוס הניתן רק לאחר טופס 4. כמובן שזרם המים לא חובר לרשת העירונית עד אשר קיבלתי את הטופס המיוחל. מה ההיגיון בדרישת העירייה - ומה הדין?
תשובה:
בעיקרון, דירה שאינה מתאימה למגורים - פטורה מתשלום ארנונה.
להלן ציטוט מדיון מעמיק בסוגייה זו - כפי שנערך בבית המשפט המחוזי בירושלים, ע"ש 04 / 3077
גולדנברג אהרון נ' מנהל הארנונה של מועצה אזורית שומרון [פדאור 05 (18) 642], שופטת מ' מזרחי:
"11. כמו-כן, גם מי שהזיק לדירה באופן שחלים עליה תנאי סעיף 330 לפקודת העיריות זכאי לפטור מכוח סעיף זה, ועל-פי אותו הרציונל מי שלא השלים דירה מיוזמתו אינו חייב בשל כך בארנונה, זאת בהנחה שהדירה אכן הייתה במצב ש"אי-אפשר לשבת בה". מכאן, שאין חשיבות מכרעת למתן "טופס 4" או מקביל לו לבניין כולו, הטופס מעיד על האפשרות לחבר את הבניין כולו לרשת החשמל והמים ואינו מעיד על האפשרות לחבר בפועל דירה ספציפית. הוצאת טופס 4 אינה מובילה לחיוב אוטומטי בארנונה כאשר דירה אינה ראויה למגורים . טופס 4 מראה כי אין מניעה לחיבור למים ולחשמל מבחינת הרשות המקומית. אולם אינו מראה כי מבחינת הדין אין עוד מניעה לחיוב בארנונה.
12. לאור האמור, בעניין דנן, אפשר שגם אילו היה מוכח כי החיבור לחשמל ולמים לא בוצע עפ"י בחירת המערערים ומשיקוליהם, אין בזה כדי לשנות את התוצאה. ממכלול ההלכות שצויינו עולה כי
השאלה אם הדירה ראויה למגורים צריכה להבחן באמת מידה אובייקטיבית לפי מצב הבית בפועל, ולא בהתייחס לתכנוני המס או שיקולים אישיים לעניין האיכלוס. מכאן, שיש לבחון אם בניית הנכס אומנם הושלמה באופן שיש לראותו כ"בנין", לצורך סמכותה של הרשות המקומית להטיל ארנונה . שאלה זו יורדת לשורש הסמכות של הרשות המקומית להשית חיובי ארנונה , לכן,
על הרשות המקומית לוודא באמצעות הפעלת הכלים העומדים לרשותה, כי בניית הנכס הושלמה והדירה ראויה למגורים לרבות חיבורה לתשתיות, חשמל ומים.
ועדת הערר לא בחנה שאלות אלו, ונזקקה אך למבחן "הזיקה הקרובה לנכס", ובכך שגתה. מהחלטת ועדת הערר עולה שהדירה לא חוברה עד לאחרונה למים ולחשמל, ומכאן שהדירה, עד לאחרונה, לא הייתה ראויה למגורים. השאלה אם הדבר קרה באשמת המערערים אינה רלוונטית, כעולה מהדיון לעיל.
13.מהאמור לעיל עולות לענייננו המסקנות הבאות:
א.
בהעדר חיבור למערכות תשתית חיוניות בשנות המס 2001-2003 או בחלקן, לא הייתה הדירה ראויה לשימוש. בנסיבות אלה, לא הונח הבסיס החיוני לעצם סמכותה של הרשות המקומית להשית ארנונה בגין התקופה האמורה על הדירה כ"בניין". אי חיבור הנכס לרשת החשמל והמים גורע מסיווג הנכס כנכס למגורים ומונע חיובו תחת סיווג "בניין" כדירת מגורים. במקרה זה, היות ומדובר בנכס בתחומי המועצה האזורית שומרון, יש, על-פי ההגדרה הרלוונטית, לחייבו בתקופת אי-החיבור כ"אדמת בניין".
ב. טענת המערערים היא שהחיבור לחשמל ומים בוצע בחודש מרץ 2004, וטענת המשיב היא שהחיבור בוצע בחודש מאי 2002. על ועדת הערר לקבוע את המועד בו חוברה הדירה בפועל לחשמל ומים וממועד זה הנכס יחויב כ-"בניין". כל תקופת המס הקודמת לחיבור לחשמל ולמים תחושב לפי סיווג "אדמת בניין".
ג. איני רואה מקום להתערב בהחלטת הוועדה לעניין מחיקת מערער 1. המערערת 2 היא המערערת הנכונה בהליכים שהרי בזכויותיה מדובר. המערער 2 פעל כמייצגה ואם החיוב יצא על שמו - מדובר בחיוב שגוי.
ד. על מערערת 2 לשלם את חיובי הארנונה אשר יחושבו מחדש לפי סיווג "אדמת בניין" עד למועד החיבור לחשמל ולמים ולפי הסיווג "בניין" לאחר החיבור. כל מקדמה ששולמה על חשבון הארנונה תקוזז מהסכום שיקבע לתשלום לאחר החישוב מחדש כדין.
ה. לגבי טענת המערערת 2 כי לא הייתה מחזיקה בתקופה שקדמה לחיבור לחשמל ולמים, נראית לי עמדת המשיב. המערערת 2 עצמה מודה כי חפצה להשכיר את הנכס בשנת 1998, וגם לשיטתה, אפוא, הייתה כבר אז בעלת הזכויות בדירה וזכאית לחזקה בה. הסכסוך בינה לבין חב' שיכון ופיתוח נבחן בהליכים אחרים, ובגדרו נבחן גם חוב המס. אין מקום לבחון את הנושא גם בהליכים שלפני, מה גם שאין מדובר במסגרת המתאימה. מדובר בסכסוך אזרחי רגיל, שהרשות אינה צריכה להיות מעורבת בו. אם חב' שיכון ופיתוח פגעה בזכותה של המערערת 2 לחזקה - יבוא הדבר על פתרונו בהליך המתאים, האחר".
[ההדגשות אינן במקור]
עולה מפסק הדין כי אי-מתן טופס 4 אינה מהווה עילה מכרעת לפטור מתשלום ארנונה, וזאת, כי יכול להיות מצב בו יש אפשרות תשתיתית לקבלת טופס 4 אך מסיבות שונות הדבר מתעכב באשמת הדייר, מטעמים שעמו. אולם במצב בו הרשות המקומית מונעת קבלת טופס 4 - וודאי שהיא אינה רשאית להחזיק את המקל בשני קצותיו, להישען על האמירה בפסק דין זה ולחייב בתשלום ארנונה.
בבחינה אובייקטיבית של מצב הדירה בפועל, כאשר העירייה מונעת חיבור מים - אין שום אפשרות לגור בדירה. חזקה על העירייה כי סירובה לביצוע חיבור לרשת המים נובע משיקולים ענייניים של תשתית לא ראויה וטרם מוכנה לביצוע החיבור, ובמצב זה היא אינה זכאית לחייב את הדייר בתשלום ארנונה. לפיכך בכל תקופת הסירוב לחיבור מים לדירה - חל פטור מתשלום ארנונה.
יש חשיבות רבה לשאלה - מי הוא האשם באי-חיבור הדירה לרשת המים והחשמל, ובנסיבות של הסירוב. במקרה כמתואר בשאלה ברור כי האשמה בכך היא העירייה, ולפיכך היא אינה רשאית לחייב את המסורב - לשלם גם ארנונה בתקופת הסירוב.
בשולי הדברים [לא מבחינת חשיבותם] ייאמר כי העירייה היא רשות מנהלית וככזו היא אמורה להתייחס לדיירים בשוויוניות ולא להפלות את האחד ביחס לאחר בנוגע למילוי תנאי ההיתר ו/או למילוי תנאי אכלוס הנכס.
