שכני למגרש בונה מבנה שככל הנראה לי הוא בחריגה מבחינת גובה המבנה ביחס לתוכניות המאושרות, דבר העלול ליצור מטרד של הסתרת אויר ואור, ובנוסף, יש לי הרושם כי הבנייה רוויית חריגות בנייה הן ביחס לתוכנית המתאר והן ביחס לתוכנית ההיתר. מצד שני, הוועדה מוותרת לשכן ובאה לקראתו, והתוכניות שלו הן חתומות ומאושרות על-ידי הוועדה כדין. מה הן זכויותיי - ומה הן חובות השכן וחובת הוועדה בנדון?
תשובות והבהרות:
א. חריגה בגובה הבניין
ככל שמדובר בחריגה של גובה הבניין מ
היתר הבנייה, חובה על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להפסיק המשך הבנייה ולדון בתוכניות מעודכנות, אם וכאשר יוגשו, הכוללות חריגה זו, ויתר החריגות, במצב בו לכל בעלי עניין בנכס - יש את הזכות להתנגד לתוכנית החדשה, אם וכאשר תוגש. ככל שמדובר בחריגה מ
תוכנית בת תוקף (תוכנית מתאר, תוכנית מפורטת או תוכנית בינוי שהוכנה על-פי תוכניות מתאר / מפורטת) - הרי מדובר ב
סטייה ניכרת שאין לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כמו גם לוועדה המחוזית ולוועדת ערר, כל סמכות לאשרה.
יובהר כי בתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) תשס"ב - 2002 סעיף 2 (8) יש התרה לאישור סטייה ב
מספר קומות בבניין - אך אין שם התרה לאשר
סטייה בגובה הקבוע בתוכנית. לפי סעיף 151 א לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965, לפיו -
"לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת החלה על הקרקע או בבניין".
ב. מעמדו החוקי של היתר בנייה
לא צריך להתרשם יתר על המידה מעמדתה של הוועדה המקומית לאשר חריגות בנייה.
למידע יותר מפורט בעניין זה - אפשר לעיין בפרק "היתר בטל - תוכנית חסרת תוקף" בעמ' 278 עד 281 מתוך הספר "ליקויי בנייה כרך ג'" מאת א' בן-עזרא, בהוצאת "בורסי" תשס"ט - 2009.
להלן ציטוט מתוך תקנה 17 א' לתקנות התכנון והבנייה מש"ל - 1970 בנדון:
"לא יינתן היתר אלא בהתאם להוראות המפורטות בתוספת השניה וכל היתר יותנה בתנאי כי העבודה תבוצע בהתאם להוראות האמורות". משמע שגם אם ניתן היתר, הרי בכל פרט הכלול בו שאינו לפי הוראות הכלולות בתקנות התכנון והבנייה - ההיתר מבוטל וחסר תוקף. ההיתר מותנה בהתאמה לתקנות אלו, וההתאמה אמורה להיבדק.
בנוסף, גם תוכנית המתאר אמורה להיבדק, וראה בעניין זה בג"צ 4381/97
דוד מייזליק ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פ"ת, פד"י נ"א (5) 385, להלן ציטוט:
"ייתכן שעתירה תטען כי תוכנית מתאר מקומית לוקה בפגם כפול: החלטת הוועדה המקומית פגומה, והחלטת השר, המאשרת את החלטת הוועדה המקומית, אף היא פגומה. למשל, נניח כי הטענה היא שהוועדה המקומית אישרה תוכנית מתאר תוך חריגה מסמכות, ולפיכך התוכנית בטלה מעיקרה. אם כך, אפשר להוסיף ולטעון כי, גם החלטת השר, המאשרת תוכנית זאת, פגומה ובטלה, שכן השר אינו מוסמך לאשר תוכנית שנתקבלה תוך חריגה מסמכות".
לאמור, יש בהחלט מקום לבדוק את תוכנית ההיתר גם כאשר מדובר בתוכנית מאושרת וחתומה על-ידי כל הגורמים, ויתרה מכך, גם את תוכנית המתאר ראוי לבדוק.
ג. אפליה
לאור ריבוי הפגמים בתהליך הרישוי במקרה זה, כפי שעולה מהשאלה, מתעוררת שאלה נוספת - האומנם זו דרכה של הוועדה המקומית בהתנהלותה וזו רמת תפקודה - או שמא מדובר כאן באפליה קיצונית לטובת מבקשי ההיתר, כפי שנראה הדבר לכאורה?
הוועדה המקומית היא רשות מנהלית האמורה לפעול מתוך שוויון כלפי כל, וראה בעניין זה התייחסות בית המשפט העליון בערעור על עתירה מנהלית - עע"מ 4897/06
בוקובזה נ' עיריית ירושלים ואח', שם יש התייחסות לנושא האפליה ואף שצוין כי החלטות משתנות אינן בהכרח אפליה, ברור מפסק הדין כי אין לוועדה חופש התנהלות כלפי האזרח בשרירות לב ובאפליה.
ד. אכיפה
אין להתעלם מהעובדה שמדובר בעבירות בנייה מתמשכות. ככל שמדובר בעבירות בנייה, בין בחריגות מתוכנית ההיתר ובין באישורים שלא כדין, וככל שמדובר בעבירות אשר בפועל יוצא מהן נוצר מטרד, פתרון סביר וחוקי הוא להרוס ולהחזיר המצב לקדמותו, ו/או ליתן צו מניעה קבוע להמשך ביצוע הבנייה.
ראה בעניין זה את דברי השופטת ש' נתניהו בר"ע 62/83
ברוך בעל טכסא נ' רחל גונן, בית המשפט העליון, פ"ד ל"ח 1 281, להלן ציטוט: "בכתב התביעה הראשונה העלו המשיבים את טענותיהם בדבר הנזק הנגרם להם על-ידי הבנייה. הם טענו, שהבניין המוקם מאפיל על ביתם, מגדיל את הצפיפות, מונע מהם את ההנאה מביתם ויפחית מערכו. בכך תיארו את אותה הפרעה הפוגעת בהם, אם כי לא כינו אותה במפורש כמטרד".
ובהמשך באותו פסק דין: "אין זה עניין של כסף אלא על זכותו [של התובע - ש"נ] לגור בתנאים נוחים ובהנאה מביתו, הנמנעת עקב חריגות בנייה של הנתבע... בתנאים אלה, לפחות, אין לדבר אך ורק על פיצוי כספי. ובפרט אין לגרום פיצוי כזה לאור ההלכות שקבעו כי תנאי למתן ציווי הוא שהפגיעה אינה ניתנת להערכה ולפיצוי בכסף... על כל פנים אין להעניק סעד של פיצוי גרידא, מפני שהענקתם, ללא סעד של ציווי, תפצה אולי על נזק בעבר, אך לא על נזק מתמשך בעתיד, קל וחומר כשחלק הימנו, החלק הנכבד, אינו ניתן להערכה בכסף".
לאמור,
לא בכל מקרה הפתרון הוא פיצוי כספי, כי יש גישה במקרקעין לפיה לעתים פגיעה במקרקעין אינה ניתנת להערכה שמאית.