דיני תחרות הזכויות

מהו הדין כאשר אין עסקינן בשני רוכשים אלא בבן זוג אשר זכאי לנכס מכוח הלכת השיתוף וברוכש מאוחר אשר הסתמך על היעדר רישום הערת אזהרה? שאלה זו הועלתה בע"א 29/86 - אי.תי.ס. נהיגה עצמית בע"מ נ' משה קרול. פ"ד מד(1), 864. באותה פרשה הייתה האישה זכאית למחצית שווי הדירה מכוח הלכת השיתוף. הבעל העביר בלא ידיעתה את הזכויות בדירה לבני משפחתו ואלו העבירו זאת הלאה - לרוכשים אשר לא ידעו על זכויות האישה. בית המשפט קבע כי חרף העובדה שזכויות האישה לא נרשמו במרשם המקרקעין ("טאבו") – זכויותיה גוברות שכן היא ה"ראשונה" – והרוכשים המאוחרים לא רשמו את זכותם במרשם ועל כן לא השלימו את העסקה. השופט גולדברג באותה פרשה התייחס לסיטואציה שבה רוכש מאוחר אינו מודע לקיומה של חזקת השיתוף וקובע כי ברגיל, אין לפגוע בשטף חיי המסחר – ורוכש מאוחר אינו חייב 'להסתמך' על יחסי השיתוף בין בני הזוג, וכן כי חלה חזקה ולפיה בן הזוג האחד מסכים כי בן הזוג השני יערוך עסקות בנכס (לצורך הוודאות המשפטית) – אולם היות שפה הבעל ערך את העסקה מאחורי גבה של האישה – אין תוקף לעסקה זו. הנשיא שמגר קבע באותה פרשה כי בכדי שבן זוג לא ייפגע מהסתמכות צד שלישי בתום לב, מקום בו המקרקעין יימכרו – בן הזוג שזכותו במחציתם לא נרשמה במרשם – יהא זכאי רק לתמורת מחציתם אך לא לחזקה בהם.

המקרה ה'קלאסי' של עסקות נוגדות הינו מקרה שבו המוכר התחייב למכור לשני קונים, או התחייב למסור את נכסו במתנה לבן/בת זוגו/זוגתו ולאחר מכן מכר זאת לרוכש נוסף. ברם, זוהי רק אחת הדוגמאות לעסקה נוגדת. מה כאשר הבנק הטיל עיקול על מקרקעי הבעלים – וצד שני – נניח רוכש או אפילו אשת הבעלים אשר תובעת ממנו את מחצית שווי הנכס, תובע את הנכס לעצמו? שאלה שכזו נדונה בפרשת ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199. באותה פרשה דרשה אשתו לשעבר של בעלי המקרקעין את הקרקע מכוח הסכם ממון שנערך בעל-פה בינואר שנת 1990, והנושה דרש את הקרקע מכוח עיקול שהטיל עליה. השופטת שטרסברג-כהן הניחה כי שני הצדדים פעלו בתום לב – האישה לא ידעה על הטלת העיקול על הקרקע, והבנק לא ידע על הסכם יחסי הממון בין בני הזוג, שכן לא נרשמה הערת אזהרה בטאבו. הלכת בוקר קבעה כי מאז היחקק חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, עיקול גובר על זכות אובליגטורית (התחייבות להענקת קניין) אם זו לא נרשמה. ברם, במקרה של הלכת בוקר, דובר בזכותו של נושה אל מול זכותם של רוכשים אשר שילמו חלק מן התמורה מבלי שידעו על אודות העיקול ומבלי שרשמו את זכותם בטאבו. במקרה הנדון, כנגד זכות העיקול של הנושה עומדת זכותה של האישה לשעבר, כאשר אי-הרישום נובע מטיב אופיים של יחסי משפחה – שכן כאשר בעל מעניק מתנה לאשתו, לא נהוג לרשום זאת במרשם המקרקעין ("טאבו"). במקרה דנן הנושה אף לא הסתמך על נכס זה כאשר הטיל את העיקול. מאזן הנוחות ומדיניות משפטית ראויה (שיקולי צדק חלוקתי) מובילים להעדפת אשת הבעלים לשעבר על פני הנושה, שכן היא עשויה להיפגע יותר מעדיפותו של הנושה, אם זו תמומש. יש לזכור כי בנקים אשר מטילים עיקולים נוטלים סיכוני-אי-חדלות פרעון, וזאת להבדיל מן ה"אדם הקטן" אשר מסתמך על נכס, ולעיתים משקיע בו את כל כספו. השופט חשין הוסיף כי חרף הוראת סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין אשר קובעת כי רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין ("טאבו") מחסן את הרוכש הראשון מפני עדיפותו של נושה, אין פירושו של עניין כי חובה לרשום הערת אזהרה, ויש שבהיעדר רישום הערת אזהרה, הרוכש הראשון יגבר. הלכת אהרונוב המפורסמת, אם כן, יצרה את הזכות שביושר, וקבעה כי בנסיבות מסוימות, גם אם הרוכש הראשון לא ירשום הערת אזהרה על שמו, הוא עדיין יהא עדיף על מעקל. בעקבותיה נפסק בע"א 790/97 - בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אברהם גדי , פ"ד נט(3), 697 170, כי חרף העובדה כי הרוכש הראשון לא רשם הערת אזהרה על הנכס, תקום לו עדיפות על פני הבנק אשר הטיל עיקול מאוחר על הנכס, וזאת משום שהבנק, כנושה מקצועי, היה צריך לבדוק את מצב הזכויות בנכס טרם הסתמכות על נכס זה כ'אמצעי לפרעון החוב' – גם אם זכותו של הרוכש הראשון לא נרשמה במרשם הבנק, וזאת מתוך נסיונו במקרים דומים שבהם רוכשים 'שוכחים' לרשום הערת אזהרה בטאבו, היה צריך לבדוק את מצב הנכס לאשורו – לדוגמה על-ידי ביקור בנכס.

מהו הדין כאשר בנק רושם משכנתה על נכס; עקב טעות, המשכנתה לא נרשמה, ובעל הנכס ממשכן נכסו לטובת בנק נוסף, וזאת בתקווה לקבל אשראי נוסף? שאלה זו הועלתה בבע"א 2242/92 - מדינת ישראל נ' בנק אמריקני ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3), 249; באותה פרשה הבנק השני מצא 'נסח טאבו' נקי ורשם משכנתה, אולם בבואו לממשה, גילה כי הנכס כבר ממושכן. נפסק כי היות שהבנק השני פעל בתום לב, בתמורה, ועסקתו הסתיימה ברישום – הוא עדיף, וזאת חרף העובדה שהמשכנתה הראשונה לא נרשמה עקב תקלה במרשם. תכלית מרשם המקרקעין הינה יצירת פומביות. לכך יש להוסיף את העובדה שחלפו כשנתיים ומחצה מאז שהבנק הראשון משכן את הנכס, עד שהבנק השני משכן אותו, ובכל הזמן הזה התרשל הבנק הראשון ולא בדק כי הרישום "נקלט".

כאמור, בכדי להקנות עדיפות לרוכש השני, עליו להשלים את עסקתו, ולפעול בתום לב ובתמורה. בע"א 196/87 - רות שוייגר נ' אליהו רז לוי ו-2 אח'. פ"ד מו(3), 2 נפסק כי מקום בו רוכש מאוחר ידע על העסקה הראשונה (עקב רישום הערת אזהרה) – הוא אינו פועל בתום לב. ב ע"א 328/94 - יפה מילר נ' אילן יוסף ואח', פ"ד נ(3), 378 נפסק כי חרף העובדה שהרוכש הראשון נמנע מלרשום הערת אזהרה, מקום בו טרם השלמת העסקה נודע לרוכש השני כי ישנה עסקה ראשונה ברקע, הוא אינו תם לב אם הוא "ממהר" להשלים את העסקה, תוך העמדת פנים ש"אינו יודע" על הרוכש הראשון. עם זאת, בע"א 7785/99 ארוך שלמה נ' ג'רארד פאריינטי פ"ד נה(3), 85 נפסק כי מקום בו רוכש שני מוצא 'נסח נקי' אולם יודע כי הייתה שם הערת אזהרה שנמחקה בהוראת בית משפט, ונמנע מלבדוק את נסיבות מחיקתה, הרי שהוא פועל בתום לב גם אם נמנע מלבדוק את נסיבות מחיקת הערת האזהרה כאמור.

בד"נ 21/80 לביאה ורטהימר ואח' נ' אילנה הררי ו-3 אח', פ"ד לה(3), 253, 153 נידונו שיקולי 'מאזן הנוחות' באכיפת העסקה כלפי מי מהצדדים שרכשו את אותו הנכס. השופט ברק קבע כי היות שמכוח סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, הרוכש הראשון עדיף – אי אכיפת זכותו בשל שיקולי צדק וזאת מכוח סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970 תרוקן מכל תוכן את סעיף 9 לחוק המקרקעין, ועל כן – אין למנוע את אכיפת זכותו של הראשון משיקולי צדק אלא אך ורק בהינתן התנאים המנויים בסעיף 10 לחוק המקרקעין (תום לב, תמורה והשלמת העסקה של הרוכש השני): את שיקולי הצדק יש להפעיל אך ורק בין הצדדים לחוזה המקורי, ולא כלפי צד ג' שהסתמך בתום לב על הרישום ה'נקי' בטאבו. לעומתו פסק השופט חיים כהן, בדעת מיעוט, כי סמכותו של בית המשפט לשקול שיקולי צדק באכיפה אינה מוגבלת לצדדים בחוזה ויכולה לחול גם כלפי צדדים שלישיים.

ברע"א 1096/97 - עטיה אבו ג'ובה ואח' נ' פימן בע"מ ו-4 אח', פ"ד נג(1), 481 נפסק כי הגם שמכוח תקנת השוק שבחוק המכר, הרוכש בתום לב ובתמורה זכאי להחזיק בנכס, מקום בו הנכס נמכר במחיר נמוך מן הרגיל, על הדבר לעורר תמיהות – ועל כן, הרוכש במחיר נמוך מהרגיל אינו רשאי לטעון ל'תום לב'. באותו מקרה, חרף התרשלות הרוכש הראשון אשר נמנע מלרשום שיעבוד ברשם המשכונות, חוסר תום הלב של הרוכש השני היה כה רב, עד שנפסק כי זכותו של המתרשל גוברת על זכותו של חסר-תום-הלב.