רישום מקרקעין ("טאבו")

מקרקעין מוסדרים מוגדרים בסעיף 1 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 כמקרקעין שנרשמו לאחר הסדר לפי פק' הסדר זכויות במקרקעין. מרבית המקרקעין הבלתי מוסדרים מצויים בנגב. מכוח סעיף 125 לחוק המקרעין רישום במקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, וזאת להבדיל מרישום במקרקעין לא מוסדרים, שם הרישום יהווה אך ורק ראיה לכאורה לתוכנו: ההוכחה של רישום

125. רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. (ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו. תקנת השוק, שבסעיף 10 לחוק המקרקעין חלה אך ורק באשר מקרקעין מוסדרים. סעיף 123 לחוק המקרקעין קובע כי נרשמות בטאבו עסקות אשר הרשם אישר לרישום, וכן פסק דין, החלטות וצווים שניתנו על-ידי בית משפט או על-ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על-פי דין, והוגשו לרשם, וכן כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום לפי חיקוק, כגון הערות על הפקדת תוכניות, עיקולים מכוח חוק ההוצאה לפועל, הפקעות, הערה על נאמנות, וכמובן: הערות אזהרה על עסקות במקרקעין.

הערת אזהרה תימחק לפי צו בית המשפט וזאת מכוח ס' 132 לחוק המקרקעין: מחיקת הערה

(תיקון התשל"ג)132. (א) הערה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129, תימחק על-פי צו של בית משפט או אם הוכח, להנחת-דעתו של הרשם, אחד מאלה: (1) הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה; (2) עילת ההערה בטלה, ובלבד שהרשם הודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט; (3) (בוטלה). (ב) הערה שנרשמה לפי סעיף 130 תימחק על-פי צו של בית משפט. אימתי ימחוק בית המשפט הערת אזהרה? במצב שבו מוכר של מקרקעין התקשר עם שני רוכשים בעסקות נוגדות: עסקות נוגדות 9. התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה.

בעסקות קומבינציה במקרקעין הבעלים של המקרקעין מאפשר לקבלן לרשום הערת אזהרה לטובת רוכשים פוטנציאלים, ואם הקבלן אינו עומד בתנאי ההסכם עם בעלי המקרקעין, עדיין, הבעלים אינו יכול למחוק את הערת האזהרה מן הטאבו, שכן עליו להתחשב גם באינטרס ההסתמכות של הרוכשים. בע"א 886/97 בורשטיין שושנה ו-3 אח' נ' חודאד מרים ואח', פ"ד נב(4), 68 נפסק כי לאור התכלית של הגנה על רוכשי דירות פוטנציאלים, בהסכם קומבינציה בין בעלי מקרקעין לבין קבלן, הפרת ההסכם מצד הקבלן כלפי בעלי המקרקעין לא תפגע בזכויות הרוכשים הפוטנציאלים, אלא אם כן הייתה תניה ברורה בנוגע לכך בין הקבלן לבין בעלי המקרקעין: באותו מקרה בעלי המקרקעין התנו עם הקבלן כי במידה שהוא מפר את ההסכם עימם, תבוטלנה הערות האזהרה כלפי הרוכשים הפוטנציאלים. ברם, היות שתניה זו לא הייתה ברורה דיה, בית המשפט ביכר את אינטרס ההסתמכות וזכויות הרוכשים והורה להותיר את הערות האזהרה כלפי הרוכשים על כנן. גם בע"א 813/85 יהושע נחשון ואח' נ' שרה שי ו-20 אח', פ"ד מב(1), 340 הועלתה השאלה מה דינן של הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים והבנק לנוכח ביטולו של הסכם הקומבינציה בין המשיבה לקבלן: נפסק כי אין בביטול הסכם הקומבינציה, כשלעצמו, כדי לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים, וכי דינן של הערות האזהרה ייחרץ עת יתבררו הזכויות ההדדיות של כל הצדדים לעסקה המשולבת. בשלב הנוכחי, אין לומר עדיין כי בטלה העילה לרישומן.

מכוח ס' 127(א) לחוק המקרקעין, מרגע שבעלים של מקרקעין רשם הערת אזהרה לטובת רוכש, לא ניתן לרשום הערת אזהרה סותרת, אלא בצו בית משפט (סעיף 130 לחוק המקרקעין). הערת אזהרה מגנה על הזכאי מכוחה גם מפני פשיטת רגל או פירוק של הבעלים של המקרקעין. הדרך היחידה שבה תנתן עדיפות לרוכש השני היא בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין ("תקנת השוק") ולפיו: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". במספר פסקי דין נפסק כי רוכש אשר נמנע מלרשום הערת אזהרה, חשוף לסיכון שצדדים שלישיים ירכשו את הנכס, מתוך הסתמכות על ה'נסח הנקי': כך לדוגמה בע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין ואח', פ"ד מה(5), 739 נפסק כי מי שמותיר את זכותו החוזית חשופה וללא הגנה, כאשר המאמץ הכרוך ברכישת ההגנה הוא מינימאלי ואינו מאמץ מיוחד (רישום הערת אזהרה), חייב להיות מוכן למצב, שבו תוצאות הסיכון הנובעות ממחדלו (אובדן זכותו החוזית בנכס) יוטלו עליו. בע"א 2643/97 גנז שלמה נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2), 385 הנשיא ברק פסק כי הגם שאין כל חובה בחוק, לרשום הערת אזהרה, הרי שחובה זו נובעת מעיקרון תום הלב - הרוכש נכס מבעליו חייב לרשום הערת אזהרה בכדי למנוע מרוכשים נוספים תמי לב להסתמך על ה'נסח הנקי' כאשר בפועל בוצעה עסקה. תרופתו של הרוכש הראשון תהא בתביעת פיצוי מן הבעלים אשר מכר את אותו נכס לשני רוכשים. כן נפסק באותה פרשה כי לא בכל הנסיבות אי רישום הערת אזהרה יחשב לחוסר תום לב – כך לדוגמה מקום בו הרוכש הראשון מנוע מלרשום הערת אזהרה לטובתו (לדוגמה כי מדובר בבני משפחה אשר ביניהם לא נהוג לרשום הערת אזהרה), אי רישום הערת אזהרה לא יחשב כחוסר-תום לב. השופטת שטרסברג-כהן סייגה את דבריו של הנשיא ברק באותה פרשה וקבעה כי התרשלות (אי רישום הערת אזהרה) אינה בהכרח חוסר תום לב, אולם בנסיבות הקיצוניות של המקרה הנדון (אי רישום הערת אזהרה במשך 17 שנה) יש להעדיף בכל מקרה את הרוכש השני.

תקנת השוק קובעת שלושה תנאים שבהם, חרף העובדה שלב' בעלות על הקרקע, או שקיימת התחייבות מצד ב' כלפי א' למכור לו את הקרקע, הבעלות תעבור לצד ג' אשר רכש את הקרקע לאחר א': התסמכות בתום לב על 'נסח נקי' במרשם המקרקעין, תמורה, והשלמת העסקה. עם זאת, כיום הפסיקה מפרשת בצמצום את סעיף 10 לחוק המקרקעין אשר מפקיע מן הבעלים את זכות בעלותו במקרה ונוכל מכר בשמו את הקרקע, שכן בעוד שתקנת השוק במטלטלין נועדה להגן על שטף המסחר, במקרקעין אין חשיבות ל'שטף המסחר' אלא ליציבות, וממילא, איש אינו רוכש קרקע מבלי לבדוק את כל הדורש בדיקה. לאור זאת דרישת ה'הסתמכות בתום לב על המרשם' פורשה בהרחבה בפסיקה: בע"א 842/79 משה נס ו-3 אח' נ' נחום גולדה ואח', פ"ד לו(1), 204 נפסק כי מקום בו הרישומים בטאבו אינם ברורים שכן טרם נערכה פרצלציה, על רוכש פוטצניאלי לבדוק את הרישומים במשרדי חברת הבניה/בעירייה, שם נכתב, מתוך החלקה הגדולה, איזה חלק מוקנה לאיזה רוכש. מקום בו חברת בניה רכשה שטח גדול וזאת במטרה למכור את חלקיו לרוכשים שונים, הטענה ולפיה אין בטאבו זכר לאותם רוכשים פוטנציאלים אינה יכולה להישמע, ועל הרוכש לבדוק בעירייה/רישומי החברה באם יש התחייבות קודמת למכור חלק ספציפי של המקרקעין לרוכשים מסוימים. השופט לנדוי אף הגדיל והוסיף כי מקום בו רוכשים שניים רכשו דירה שנרכשה מקבלן על-ידי רוכשים ראשונים, היה עליהם לבדוק את טיב החוזה הקודם ולוודא שהושלם ולא הופר. בע"א 599/77 שמואל קורצפלד ו-3 אח' נ' יוסף אדלר ו-3 אח', פ"ד לד(2), 29 נפסק כי את סעיף 10 לחוק המקרקעין, ולפיו הסתמכות בתום לבעל הרישום מקנה בעלות, יש לפרש בצמצום: הסתמכות על שטר מכר (להבדיל מהסתמכות על רישום במרשם המקרעין) לא תיחשב כהסתמכות בתום לב: באותו מקרה נוכל התחזה לבעל המקרעין ומכר לרוכשים שניים את המקרקעין תוך שהוא מציג להם "שטר מכר" ולפיו "רכש" את הקרקע. בית המשפט קבע כי בנסיבות אלו הרוכשים אשר הסתמכו על שטר המכר ולא בדקו במרשם את הערות האזהרה, אינם זכאים לבעלות מטוהרת בנכס. בע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) נ' ג'יי סטנלי סונדרס, פ"ד נו(6), 832 נפסק כי מקום בו הקונה למד על כך שלבעלים המקורי של הנכס טענות ולפיהן נוכל השתלט על הנכס ומכר בשמו את הנכס, לא תעמוד לזכותו טענת 'תום הלב', מקום בו עצם עיניו מלבדוק את טענותיו של הבעלים המקורי. יסוד תום הלב הינו תנאי מרכזי לרכישת 'בעלות מטוהרת' בנכס עד לרגע הרישום עצמו, כולל ברגע הרישום. העדפתו של רוכש מאוחר על פני הבעלים הינה חריג לכלל הבעלות ועל כן יש לפרשו בצמצום. גם בע"א 552/86 באסם זוהיר קניני נ' מחמוד חמיד נאסר ו-3 אח', פ"ד מג(2), 102 נפסק כי אין להסתפק בהסתמכות על המרשם אלא יש לבדוק את מצב הנכס בפועל. בע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' עלי יונס חסן ו-6 אח' , פ"ד מז(5), 1 הועלתה השאלה מהי מידת תום הלב אשר נדרשת לפי סעיף 17 לחוק נכסי נפקדים (המקבילה של סעיף 10 לחוק המקרקעין)? בית המשפט פסק כי חרף העובדה שהמשיבים הוגדרו כ"נפקדים", הם ישבו בשטח ונהגו בו מנהג בעלים ועל כן ההסתמכות על הגדרתם כ"נפקדים" אינה בתום לב.