תרדו מהמוכרים, תעודדו השכרה

ידועה הדוגמה בה משתמש משרד האוצר: יהודי צרפת, אשר רכשו דירות בישראל, הן משמשות אותם רק כאשר הם באים ארצה לחופשה, ואילו ביתר ימות השנה הן עומדות ריקות וללא שימוש. נכון שדוגמה זו מרגיזה לכאורה, אך אם נתעמק בה, נמצא שלא כצעקתה. קודם כל, אם יהודי צרפתי רוצה להשקיע בדירה בישראל – הרי שמדובר בצעד ראשון לקראת אפשרות שהוא עצמו יעלה ארצה וישתקע בה. גם אם זה לא יקרה, מה פסול בעידוד בואו אחת לשנה לארץ להתגורר בדירתו? הרי בדירה אותה קנה במיטב כספו הוא מתגורר, ולא גזל ולא קיבל סובסידיה מאיש. שמא תאמרו: בקניית הדירה הוא הקטין את היצע הדירות העומדות לרשות מחפשי דיור. אבל בכך נחטא לאמת, כיוון שדירות אלה הן בדרך כלל דירות מרווחות ומפוארות, שאינן בהישג ידו של מחפש דיור ממוצע. תאמרו: יש כאן הסטה לא רצויה של משאבי בנייה לכיוון לא רצוי. נהפוך הוא. הרי אנו רוצים גם לשמור על חזות נאה אורבנית, ובתי פאר מוסיפים לכך. אין אנו רוצים שכל הערים יהפכו למקבצים של שכון עממי דוגמת שכונת ביד אליהו בתל אביב. זאת ועוד: מבחינת מספר הדירות שנרכשו ונשארו סגורות, אין לי ספק שמדובר לכל היותר במאות ספורות בלבד, והשפעתן על השוק הכללי היא זניחה. התעכבתי בכוונה תחילה על סוג זה של רכישת דירה והשארתה למעשה ללא שימוש, כי היא לכאורה בעייתית. לעומת זאת, אינני רואה כל פסול ברכישת דירה או דירות למטרות השקעה להשכרה לדיור. הרי הדירה הנרכשת תשמש למגוריו של מבקש דיור, או למגורי משפר דיור שדירתו הקודמת תשמש פתרון למבקש דיור. כך או כך – הרכישה פותרת למעשה את בעיית הביקוש ומורידה לחצים. מה הפסול בכך? אם אנו אומרים שעיקר הבעיה היא במציאת פתרונות דיור למבקשי דיור, הרי שזהו פתרון קלאסי בהעדר שיטה ממוסדת של עידוד בנייה להשכרה. אבל הממשלה הנוכחית, אשר חרתה על דגלה מדיניות כלכלית ליברלית ומניעת מעורבות ממשלתית מקום שאינה נדרשת, פועלת בשטח זה בדיוק בהיפוך למדיניותה במקרו. אל נשכח גם, כי בדרך זו אין כמעט מעורבות כספית של האוצר, ולמעט סבסוד לא-משמעותי של המיסוי על ההכנסות משכר דירה – אין לדרך זו כל עלות לאוצר, בהשוואה לעלות תוכנית הדגל "מחיר למשתכן" העולה לקופת המדינה רבבות שקלים לכל דירה. איפה החכמה הכלכלית בקיפוח של דיור בהשכרה? לאלוהים הפתרונים.

אינני נמנה על אלה הגורסים שמדיניות מיסים איננה יכולה לשמש ככלי עזר להשגת מדיניות כלכלית-חברתית, וכי עליה להיות אך ורק מדיניות מיסים – קרי: השגת אמצעים למימון עלויות הממשלה. התומכים בדרך זו טוענים, כי אם רוצים לצ'פר מישהו – יש לעשות זאת באמצעות צ'קים של מענקים. עם כל הכבוד, טעות בידם. מתן התמריץ בדרך של הקלת מס הוא פשוט יותר וזול ללא השוואה לעומת מתן מענקים אישיים בצ'קים. זו גם הסיבה שאני סבור שהבכי והנהי על הפסדי האוצר מהפטורים וההקלות, המלווה את פרסום דוח הכנסות המדינה השנתי, הוא מיותר ושגוי. נהפך הוא: כל עוד העניין הוא בבקרה של נחיצות ההמשך של מתן ההקלה, וביטולה כאשר חדל הטעם בהענקתה – רצוי להמשיך במדיניות זו. למען הצדק, ניתן לומר שדרך זו נכונה גם כאשר אנו רוצים למנוע משהו: ניתן ולגיטימי להשיג מטרה זו גם בדרך של החמרה במיסוי. מכאן שאינני חולק על עצם הבחירה בהחמרת מיסוי כדרך; עיקר טענותי הן לגופן של ההחמרות, נחיצותן ויעילותן. וכאן ברצוני להתייחס להחמרות במיסוי מכירת דירת מגורים. זכורני את השמחה שהייתה נחלת כולנו כאשר נחקק תיקון 8 לחוק מס שבח, שהנהיג את הפטור במכירת דירות מגורים ושחרר אותנו מהצורך להוכיח שימוש בדירה בפועל. אומנם בכך קיפחנו את פרנסתם של סטודנטים רבים שהתרוצצו בין דירות ריקות, פתחו וסגרו חשמל ומים כדי להוכיח שימוש בדירה כמצוות החוק קודם לכן – אך יהיו אלה כפרת כל ישראל. חלפו כ-40 שנה מאז, הכל התנהל למישרין ואין צווחה ופרץ, עד שניחת על הפטור זעמו של שר האוצר, משה כחלון, ובהתאם לכך סורס הפטור באופן משמעותי. אני שואל את עצמי: מה רצה האוצר להשיג באמצעות החמרות אלה? התשובה היחידה העולה על הדעת, היא צמצום מכירות של הדירות הקיימות. אולם אם מדובר בדירות ריקות, הרי דווקא מכירתן לפלוני היא מציאת פתרון דיור למחפש דיור. ואם הכוונה לדירות המאוכלסות בעת מכירתן, הרי שלעומת פתרון שיזדקק לו המוכר, שיש להניח שכבר מצא בטרם המכירה, יש במכירה כדי לספק פתרון דיור לרוכש. כך או אחרת, אין למכירה כזאת כל השלכה על ההיצע והביקוש בשוק הדירות. הווה אומר: ההצהרה על ההחמרות כאמצעי להאטת הביקושים, עם כל הכבוד, איננה מדויקת. אני גם נוטה להאמין שלא הייתה כאן כוונה להגדיל את ההכנסות לאוצר המדינה, שכן הצלחת המהלך הייתה בולמת עסקות ומקטינה הכנסות. אני נוטה להאמין, כי פשוט מדובר בטעות תפישתית, אשר כיום לאיש אין כיום האומץ להודות בה.

"לו הייתי רוטשילד" שר הכנר על הגג; "לו הייתי כחלון" - זה מה שהייתי עושה: 1. מבטל את כל התיקונים שנעשו בשלוש השנים האחרונות בצמצום הפטור ובחישוב המס על מכירת דירות מגורים ומחזיר עטרה ליושנה, כפי שהייתה במתכונתה המקורית בתיקון 8 לחוק מס שבח. 2. אותו דין הייתי מחיל על ההחמרות במיסוי מס רכישה על רכישת דירות מגורים. אני רואה אבסורד בהטלת מס של 10% במקרים מסוימים, שכן שיטת המיסוי שלנו כבר מענישה די והותר יחידים בעלי הכנסות בכך שהיא ממסה אותם במיסוי בשיעור כולל של 50% על הכנסות שנתיות העולות על 640,000 שקל, שהם שווי ערך להכנסה חודשית של פחות מ-15,000 דולר. אינני מאמין שדווקא ממשלה זו תהיה חדורה באיבה מובנית נגד מצליחנים ובעלי הכנסות גבוהות, ולכן הייתי מסתפק במס ההכנסה המחמיר המוטל עליהם כעת, ולא מחפש דרכים אחרות איך "להעניש" אותם על הצלחתם. 3.החשוב מכל – וכאן אני חוזר לדברים שנאמרו ברישא – הייתי נוקט צעדים של ממש לעודד השכרה למגורים. אולי הייתי משאיר על-כנה את המדיניות של "מחיר למשתכן", וזאת אך ורק באיזורי פריפריה הזקוקים לעידוד מיוחד. לגבי יתר הארץ, הייתי ממיר את המדיניות בעידוד מסיבי של בנייה להשכרה למגורים. למטרה זו הייתי מוכן אפילו להציע, כי הקרקע תועמד לרשות היזם באשראי מלא, צמוד ולא נושא ריבית, אשר יועמד לפירעון רק בעת מימוש הנכס לאחר תום תקופת ההטבות. פתרון זה לא יעלה בתזרים לקופת האוצר, אך יחסוך תזרים שלילי הנקוט כיום בדירות בשיטת "מחיר למשתכן". אני מאמין שכיוון ששיטת המקל לא הוכיחה את עצמה, הגיעה העת להחליפה בשיטת הגזר. אני מאמין שהסרת התערבות הממשלה בתנאי השוק רק תועיל לשוק ותפתור בדרך רציונלית וזולה יותר את הבעיה של מחסור בפתרונות דיור, ובזאת יבוא לציון גואל.